W ubiegłym roku inwestycje w nieruchomości w Europie i w Polsce osiągnęły rekordowy poziom. W Europie było to 115 mld euro, a w Polsce 3 mld euro (co stanowiło blisko 3 proc. wolumenu transakcji w Europie, a zarazem blisko trzykrotny wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim).
Część inwestorów przyciągnęły do Polski relatywnie wyższe stopy kapitalizacji. Przy stabilizujących się czynszach stworzyło to perspektywy osiągania wysokich stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości w naszym kraju. Innych zachęciła wielkość polskiego rynku i duża liczba możliwości inwestycyjnych. W efekcie wzrosła liczba i wartość transakcji inwestycyjnych zawieranych w Polsce. Największym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości handlowe. Nie zapomniano także o biurach, choć znalazły się one na drugim miejscu. Na uwagę zasługuje też fakt, iż rośnie liczba inwestorów gotowych zainwestować poza Warszawą, co wpływa na wzrost płynności inwestycji.
Coraz większa liczba inwestorów instytucjonalnych zainteresowanych długoterminową lokatą kapitału w Polsce przekłada się na spadek stóp kapitalizacji. Ubiegły rok był wyjątkowy dla spadków stóp kapitalizacji w Europie, a Polska była bardzo dobrym tego przykładem. W każdym sektorze spadki wynosiły powyżej jednego punktu procentowego. Na rynku powierzchni biurowych stopy kapitalizacji spadły z 8 proc. w 2004 r. do około 7 proc. w 2005 r. Na rynku powierzchni handlowych — z 8,5 proc. w 2004 r. do około 7 proc. w 2005 r. Na rynku powierzchni magazynowych spadły z 9,5 proc. w 2004 r. do około 8 proc. w roku ubiegłym.
Można zadać pytanie, czy podobne tempo spadku stóp kapitalizacji będzie zachowane. Myślę, że jest to mało prawdopodobne. Skala spadków powinna być mniejsza (biorąc pod uwagę oczekiwany wzrost stóp procentowych i dobre wyniki rynków).
Oprócz inwestorów instytucjonalnych, działa w Polsce grupa inwestorów szukających „okazji” — nieruchomości dających wyższe stopy zwrotu przy wyższym ryzyku. Koncentrując się na nieruchomościach zlokalizowanych poza Warszawą, z zainteresowaniem spoglądają na południe i wschód Europy (Rumunia, Bułgaria, Rosja, Turcja, Litwa, Łotwa, Estonia).
Aleksander Loster, capital markets group Cushman & Wakefield Healey & Baker