Atal chwali się rozwojem we wszystkich siedmiu oddziałach na największych rynkach mieszkaniowych w kraju i najlepszymi wynikami w swojej historii. Od początku roku do kwietnia sprzedał 1262 mieszkania i ma na koncie 838 aktywnych rezerwacji. Firma od lat rozwija się organicznie, wchodząc do kolejnych miast. Zaczęła od Wrocławia, potem był Kraków, Katowice, Warszawa, Łódź, a na końcu doszły Trójmiasto i Poznań.
Deweloper policzył, że w perspektywie trzech lat odda ok. 11 tys. mieszkań, czyli w granicach 4 tys. rocznie. Zdaniem Zbigniewa Juroszka, prezesa Atalu, w 2021 r. osiągnięcie średniej jest realne, bo na razie firma oddaje ponad 400 mieszkań miesięcznie. Po słabszym pandemicznym 2020 r., kiedy sprzedaż wyniosła 2896 lokali (w 2019 r. było to 3180 lokali), w pierwszym kwartale 2021 r. deweloper sprzedał ich 848.
– Doszliśmy dziś do takiego punktu, w którym wszystkie oddziały mają po kilka inwestycji, część wydają, część jest w budowie, część w przygotowaniu. W naszym banku ziemi jest ponad milion metrów kwadratowych PUM [powierzchni użytkowej mieszkań mogących na nich powstać – red.] – mówi Zbigniew Juroszek.
Trzy razy nie
Wyniki spółki, zdaniem prezesa, potwierdzają słuszność strategii polegającej na rozwoju organicznym. Ekspansja terytorialna, polegająca na przejmowaniu lokalnych deweloperów, jaką wybierają inne spółki z branży, to być może szybsza droga, ale kosztowna i obarczona dużym ryzykiem, bo w ramach jednej firmy łatwiej o elastyczność niż w przypadku wielu podmiotów. Oczywiście każdy rynek ma swoją specyfikę i lokalne podmioty już ją znają, czym często tłumaczy się strategię przejęć, ale Atal znalazł na to receptę: zatrudnia w oddziałach lokalnych menedżerów i pracowników, a zlecenia daje lokalnym wykonawcom.
Spółka opiera się jeszcze jednemu trendowi w branży - nie zgadza się na przejęcie przez zagranicznego inwestora.
– Widzimy w Polsce bardzo dużą aktywność, polegającą na wykupie całych firm deweloperskich. Silni zagraniczni gracze stają się decydentami w kolejnych spółkach. Zapytania bardzo często trafiają również do nas, ale Atal nie jest na sprzedaż. Jesteśmy obecnie ostatnim dużym deweloperem ze 100-procentowo polskim kapitałem – nasz rodzinny holding jest właścicielem ponad 82 proc. akcji, a reszta jest w obrocie na giełdzie – mówi Zbigniew Juroszek.
Prezes Atalu podkreśla, że same inwestycje zagraniczne są z pewnością Polsce potrzebne, ale niepokoi go skala aktywności kapitału spoza kraju w branży deweloperskiej.
Firma idzie też pod prąd w kwestii sprzedawania budowanych domów funduszom zarabiającym na wynajmie mieszkań, co zyskuje popularność w branży. Zbigniew Juroszek przyznaje, że spółka testowała możliwość sprzedania pakietu mieszkań funduszowi. Doszła jednak do wniosku, że to się nie opłaca.
– Nie chodzi tylko o warunki finansowe, gorsze niż przy sprzedaży klientom indywidualnym, ale też o warunki narzucane w umowach przez kupującego. My mamy w umowach deweloperskich wypracowane zasady zgodnie z przepisami prawa i ochroną konsumentów, a oczekiwania funduszu okazały się nieprzystające do polskich realiów. W efekcie szybciej sprzedaliśmy mieszkania indywidualnym klientom, niż udało się przebrnąć przez skomplikowane procedury proponowane przez fundusze – tłumaczy Zbigniew Juroszek.
Polska specyfika
Zdaniem prezesa ani sprzedawanie mieszkań funduszom, ani tworzenie własnej platformy mieszkań na wynajem nie ma w przypadku Atalu uzasadnienia. Klientami firmy są Polacy kupujący pierwsze lub drugie mieszkanie na własne potrzeby oraz polscy inwestorzy (ok. 20-25 proc.), kupujący mieszkania na wynajem lub jako zabezpieczenie kapitału, ale na takich samych zasadach, jak konsumenci.
– Polski model zaspokajania potrzeb mieszkaniowych bardzo mocno opiera się na własności nieruchomości. Model oparty na używaniu, znany z Holandii czy Niemiec, w naszej kulturze nie działa. Choć część młodych, często zmieniających pracę i miejsce zamieszkania, deklaruje, że nie zależy im na własności, a wystarczy najem, to jednak do głębokich zmian mentalności droga jest jeszcze bardzo daleka – mówi Zbigniew Juroszek.
Prognozy dla rynku
Prezes Atalu ocenia, że minie jeszcze 10 lat, zanim Polacy zaspokoją głód posiadania własnego mieszkania, a w kolejnych latach, w miarę bogacenia się, część będzie chciała mieć drugi dom. Ten deficyt jest obecnie głównym kołem zamachowym rynku, choć tani kredyt, niskie stopy procentowe i programy rządowe mają doraźnie wpływ na popyt.
Spośród trendów, które dały się zauważyć podczas pandemii, Atal zwraca uwagę na większy popyt na duże mieszkania. Niewiadomą są trendy demograficzne. Czy po pandemii nadal tak silna będzie migracja do dużych, akademickich miast, czy też rozwój pracy i nauki zdalnej wzmocni mniejsze rynki mieszkaniowe, czyli miasta mające 100-200 tys. mieszkańców? Zdaniem Zbigniewa Juroszka w ciągu półtora roku powinny pojawić się sygnały, czy warto takie miasta obrać za cel.
Inwestycja w Niemczech
Co nie sprawdza się w Polsce, to może być dobrym pomysłem za granicą - Atal przymierza się właśnie do transakcji z funduszem mieszkań na wynajem w Dreźnie. Realizuje tam pierwszy etap inwestycji mieszkaniowej, liczącej 15 tys. m kw. PUM.
– Pandemia miała wpływ na prace i, choć planowaliśmy oddanie pierwszego etapu tego projektu w listopadzie albo grudniu, oddamy go dopiero w marcu przyszłego roku. Rozmawiamy już o jego sprzedaży z funduszami mieszkań na wynajem, które odpowiadają w Niemczech za 70-80 proc. transakcji. Sprzedaż kolejnych etapów funduszom uzależniamy od warunków finansowych, jakie uzyskamy przy pierwszej transakcji – mówi Zbigniew Juroszek.
Ceny mieszkań w Dreźnie na rynku pierwotnym wynoszą ok. 4 tys. EUR/m kw.
Jedna Unia, różne regulacje
Na razie doświadczenia z ekspansji za Odrą są pozytywne. Prezes Atalu zwraca uwagę na regulacje prawne w Niemczech, znacznie korzystniejsze od krajowych. Dotyczy to np. decyzji środowiskowych dla budownictwa wielorodzinnego. U naszych zachodnich sąsiadów konsultacje społeczne z organizacjami ekologicznymi i wydziałami środowiska odbywają się na etapie tworzenia planów zagospodarowania przestrzennego lub wydawania warunków zabudowy, w związku z czym deweloperzy na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę nie muszą przechodzić tej czasochłonnej procedury.
– Tak samo na etapie tworzenia planów zagospodarowania uwzględnia się interesy właścicieli sąsiadujących działek, nie ma więc - tak jak u nas - innych stron postępowania przy wydawaniu pozwolenia na budowę, są tylko urząd i właściciel terenu. W Polsce przepisy stworzyły piekło: z powodu zapisu o stronach postępowania powoływane są setki osób, co generuje niekończące się problemy dla sądów – mówi szef Atalu.
Zdaniem Zbigniewa Juroszka w polskim prawie istnieje kilkadziesiąt tego typu pułapek, przez które inwestorzy tracą miliony złotych i miesiące na niepotrzebne procedury administracyjne. Tymczasem zmiany przepisów proponowane przez rząd dotyczą głównie spraw o mniejszym znaczeniu, jak np. cyfryzacja procesu budowlanego. Szef Atalu zaznacza, że to również jest potrzebne, ale waga takich zmian jest bardzo mała.
Atal, podobnie jak wielu innych deweloperów, radzi sobie obecnie bardzo dobrze. Spółka zrefinansowała znaczną część obligacji obejmowanych przez inwestorów zewnętrznych, a kontraktacja lokali w pierwszym kwartale była wysoka – w marcu rekordowa w historii Atalu. Efekt projektów obciążonych niższymi marżami został wyczerpany w zeszłym roku, a w tym jest szansa na rekord liczby lokali przekazanych klientom, co powinno przełożyć się na rekordowy poziom przychodów. Z tych względów jesteśmy optymistycznie nastawieni do wyników Atalu w bieżącym roku. Zapowiadane współfinansowanie/gwarantowanie wkładu własnego w ramach nowego rządowego programu powinno jeszcze mocniej stymulować popyt na mieszkania. Nie jest jednak aż tak różowo, żeby nie dało się wskazać zagrożeń dla branży. Czynników ryzyka na przyszłość upatrujemy w rosnących cenach materiałów i gruntów oraz ograniczonej dostępności gruntów w dogodnych lokalizacjach. W dłuższym terminie posiadane obecnie przez podmioty banki ziemi oraz ich uzupełnianie będą kluczowe dla osiąganych wyników.