AFI Europe zakupiła od Atala, ogólnopolskiego dewelopera, 132 wykończone lokale inwestycyjne w ramach projektu Bagry Park Lokale Inwestycyjne w Krakowie przy ul. Bagrowej 6. Powierzchnia użytkowa nabytego projektu to ok. 4 tys. m kw. Jest to pierwsza ukończona inwestycja AFI Europe w segmencie PRS (mieszkań na wynajem instytucjonalny) w Polsce. W transakcji pośredniczyła firma doradcza PNConsulting.
Lokale inwestycyjne od normalnych mieszkań różnią się formą prawną - formalnie mają charakter lokali usługowych, nie można ich np. sprzedać jako mieszkania. Można je za to wynajmować.
Atal nie zmienia strategii
Jak podkreśla Atal, umowa z AFI dotyczy budynku niemieszkalnego z „lokalami inwestycyjnymi” – formalnie nie ma w tym projekcie mieszkań. Budynek o tym charakterze powstał na terenie osiedla mieszkaniowego Bagry Park, żeby w pełni wykorzystać potencjał znajdującego się w posiadaniu dewelopera gruntu, który w tym miejscu nie obejmował funkcji mieszkaniowej.
– Transakcja z AFI Europe ma wyjątkowy i unikatowy charakter, gdyż świadomie nie kierujemy naszej oferty na rynek PRS. Swoją aktywność nieprzerwanie koncentrujemy wokół klientów indywidualnych. Projekt Bagry Park Lokale Inwestycyjne powstał w ramach naszej dodatkowej działalności. Wybudowaliśmy go z myślą o przeznaczeniu inwestycyjnym, ale również w celu dopełnienia istniejącej zabudowy osiedla, czyli wcześniejszych etapów mieszkaniowych Bagry Park. Projektem zainteresowało się kilka funduszy, natomiast AFI Europe – jako podmiot działający w Krakowie i doskonale znający specyfikę rynku – był oczywistym partnerem przy tej transakcji – mówi Angelika Kliś, członek zarządu Atalu.
Atal zakontraktował od stycznia do czerwca 2070 mieszkań i przekazał klientom 1 650 lokali. W dniu 15 lipca br. spółka wypłaciła dywidendy w wysokości 80 proc. zeszłorocznego zysku netto jednostki dominującej. Oznacza to, że do akcjonariuszy trafiło 117,3 mln złotych, czyli 3,03 zł na akcję.
Atal jeszcze niedawno podkreślał, że nie zamierza budować mieszkań na potrzeby funduszy PRS. Tymczasem okazuje się, że tam, gdzie możliwe było wybudowanie tylko funkcji usługowej, takie lokale inwestycyjne wybudował i właśnie sprzedał podmiotowi z segmentu PRS. Sądzę, że takich przypadków będziemy mieli na rynku coraz więcej, bo dziś coraz trudniej znaleźć działki, na których plan przewiduje tylko funkcję mieszkaniową. Budując w takich miejscach apartamenty inwestycyjne, deweloperom trudniej jest znaleźć nabywców indywidualnych, którzy musieliby je kupować w cenie powiększonej o 23 proc. VAT. Alternatywą pozostaje obniżenie swojej marży albo właśnie sprzedaż firmom z branży PRS, które mogą odliczać ten podatek, a chętnie kupią dobrze zlokalizowany produkt, bo tego typu aktywów na rynku brak.
Nowy gracz na rynku PRS
AFI Europe, spółka zależna izraelskiej firmy giełdowej AFI Properties, już wcześniej zapowiadała inwestycje w segmencie PRS. Przez 14 lat działała w Polsce jako deweloper mieszkaniowy budując mieszkania dla klientów indywidualnych. W związku z rodzącym się popytem w segmencie mieszkań na wynajem, firma zmieniła strategię i zamierza budowane przez siebie domy zostawiać w swoim portfelu mieszkań na wynajem. Uzyskiwanie dochodów z najmu oraz długoterminowe posiadanie budynków to również strategia firmy w segmencie biurowym, w którym posiada już wybudowany przez siebie biurowiec AFI-V.Offices w Krakowie oraz kupiony za 100 mln EUR od Starwood Capital Group warszawski biurowiec Marynarska 12. Obecna transakcja przyspieszyła budowanie przez AFI Europe portfela lokali na wynajem.
– Bagry Park Lokale Inwestycyjne to już zrealizowany etap. Są w nim lokale wykończone łącznie z łazienkami. Wystarczy je tylko umeblować i już za kilka miesięcy będziemy mogli rozpocząć wynajem lokali w tym projekcie – mówi Sebastian Kieć, prezes AFI Europe w Polsce.
Sebastian Kieć zapowiada kolejne transakcje w segmencie PRS – w tym w modelu forward purchase, w którym inwestor finansuje budowę prowadzoną dla niego przez dewelopera. Oprócz Warszawy i Krakowa, w których AFI Europe realizuje własne projekty deweloperskie mające zasilić portfel mieszkań na wynajem, na celowniku inwestora są też inne główne miasta. Jako pierwsze wymienia Wrocław i Gdańsk. Docelowo firma chce być jednym z największych graczy w sektorze PRS w Polsce.
– Rynek PRS rozwija się w Polsce bardzo dynamicznie, o czym świadczy rosnąca liczba transakcji oraz pojawienie się na tym rynku, nowych, międzynarodowych graczy. „Bagry Park” to wyjątkowa inwestycja: projekt zlokalizowany jest w dynamicznie rozwijającej się części Krakowa, jest dobrze skomunikowany z centrum miasta i blisko przyszłej nowej dzielnicy biznesowej. Inwestycję wyróżnia też fakt, że obiekt jest wykończony i gotowy do użytkowania, podczas gdy większość transakcji w tym segmencie to są tzw. forward deal – komentuje Paweł Nowakowski z PNConsulting.
Rynek mieszkań na wynajem instytucjonalny liczy według JLL około 6 tys. lokali. Inwestorzy zapowiadają jednak szybki jego wzrost - w najbliższych latach nawet do 24 tys. lokali. Potencjał tego segmentu w Polsce obrazuje fakt, że łącznie z planowanymi inwestycjami stanowi zaledwie 0,1 proc. zasobów mieszkaniowych w Polsce.