Pozytywna decyzja kredytowa banku jest uzależniona od analizy wielu kryteriów oceny jakości i ryzyka danego projektu Należą do nich m.in.: stopień komercjalizacji i stabilność przepływów pieniężnych mierzone wskaźnikiem pokrycia obsługi długu (DSCR), wielkość funduszy własnych, stan prawny nieruchomości, proporcja wielkości kredytu do wartości nieruchomości (LTV), walory lokalizacyjne i funkcjonalne nieruchomości, wiarygodność udziałowców lub akcjonariuszy spółek celowych, renoma generalnego wykonawcy, jakość zarządzania nieruchomością, intensywność konkurencji na rynku nieruchomości, brak ryzyk podatkowych w działalności posiadacza nieruchomości komercyjnej.
Źródłem zarobku inwestora — kredytobiorcy (tzw. stopy zwrotu) w związku z inwestowaniem w nieruchomości komercyjne jest czynsz z najmu oraz wzrost wartości samej nieruchomości. Obie te kwestie są ze sobą ściśle powiązane — stabilne przepływy gotówkowe związane z czynszami powodują wzrost wartości nieruchomości i jej atrakcyjności dla potencjalnych inwestorów. Stabilność przepływów czynszowych gwarantują wiarygodni najemcy i zabezpieczające interes inwestora umowy najmu. Nieruchomość komercyjna musi mieć zatem odpowiedni poziom wynajmu, czyli komercjalizacji. Miernikiem stabilności przepływów pieniężnych jest wskaźnik pokrycia obsługi długu (DSCR) rozumiany jako relacja dochodów z nieruchomości do raty kapitałowo-odsetkowej zaciągniętego kredytu. Normatyw tego wskaźnika wynosi 120 proc. Wartość nieruchomości kształtuje inną ważną wielkość w finansowaniu nieruchomości — proporcję wartości kredytu do wartości obiektu (tzw. LTV). Wielu obserwatorów uważa miernik LTV za podstawowy wskaźnik analizy ryzyka kredytowego. Wysoki udział kapitału własnego kredytobiorcy, wymagany przez bank konserwatywnym podejściem do proporcji LTV, zmniejsza ryzyko kredytowe.
Bank ma swoje kryteria oceny projektów
Ograniczona w wyniku kryzysu dostępność kredytu na finansowanie projektów komercyjnych wynika z większej ostrożności banków. Dotyczy to szczególnie transakcji spekulacyjnych, w przypadku których nieruchomość nie ma odpowiedniej komercjalizacji.