BANKI HIPOTECZNE CHCĄ ZMIAN PRAWA...
W bankowości hipotecznej potrzebne są dodatkowe uregulowania prawne
Banki hipoteczne postulują zmiany w prawie, które — ich zdaniem — zapewnią im lepsze warunki działania, a klientom dadzą większe bezpieczeństwo. Jednym z postulatów jest stworzenie ustawy, która zabroni deweloperom brania pieniędzy od klientów. Byłyby one przechowywane w banku hipotecznym i wypłacane dopiero po zakończeniu inwestycji.
Zdaniem przedstawicieli dwóch działających w Polsce banków hipotecznych, w polskim prawie jest kilka luk, które powinny zostać uregulowane prawnie. Jedna z nich dotyczy działalności deweloperów.
— Od wielu lat finansowanie budownictwa w Polsce wyglądało w ten sposób, że klient podpisywał umowę cywilnoprawną z deweloperem i przedpłatami finansował jego działalność. Nie miał zabezpieczenia hipotecznego, mógł mieć tylko nadzieję, że w obiecanym terminie deweloper odda mu zamówiony produkt. Z doświadczeń wielu osób wynika, że nierzadko oszczędności życia przepadały albo klient musiał dużo dłużej — niż przewidywała umowa — czekać na swój dom. Wreszcie niekiedy deweloper oddawał mu do użytku produkt inny niż zamówiony — mówi Sven-Torsten Kain, wiceprezes Rheinhyp-BRE.
Jego zdaniem, można tego uniknąć, tworząc ustawę, która zabroni deweloperom brania pieniędzy od klienta przed zakończeniem inwestycji, a pieniądze będą płynąć tylko przez bank i muszą być hipotecznie zabezpieczone. Podobnego zdania jest Jacek Furga, wiceprezes HypoVereinsbank Bank Hipoteczny.
Bez zachwytu
Oczywiście deweloperzy nie są zadowoleni z takiego rozwiązania.
— Takim pomysłem nie mogą być zachwycone małe firmy deweloperskie, którym wciąż brakuje pieniędzy na budowę. Deweloperzy mają utrudniony dostęp do kredytów, bo większość banków woli udzielić wielu mniejszych pożyczek niż dużych kredytów dla jednego wykonawcy na budowę osiedla czy kupno dużej działki. My jednak chcemy takiego rozwiązania, jakie proponują banki hipoteczne. To najbezpieczniejsze wyjście, zarówno dla nas, jak i dla klienta. Klient dostaje od banku kredyt, podpisuje z nami umowę, a bank przelewa nam pieniądze dopiero po zakończeniu budowy. Wówczas klient nie musi bać się o swoje oszczędności, a my z kolei mamy pewność, że otrzymamy pieniądze — mówi Małgorzata Poddana, wiceprezes deweloperskiej firmy Sedno.
Sądy bez środków
Inną luką, na którą zwracają uwagę wiceprezesi obu banków, jest długi czas oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej.
— Niedoskonałości wynikają przede wszystkim z działania sądów, tzn. opóźnień we wpisach hipotek. Aby system wpisu hipotek do ksiąg wieczystych sprawnie działał, potrzebne są nakłady z budżetu państwa — mówi Jacek Furga.
Bez dodatkowych środków na komputeryzację i zatrudnienie nowych pracowników sytuacja sądów się nie poprawi.
— Nigdy nie ma pewności, że zabezpieczenie hipoteczne jest bezpiecznym środkiem, bo może się zdarzyć, że na podstawie stanu wpisów w księdze wieczystej udzielamy kredytów, a potem okazuje się, że klient jest winien pieniądze Skarbowi Państwa, który ma pierwszeństwo w ich egzekucji — uważa Jacek Furga.
Jego zdaniem, nie ma możliwości zapobieżenia takim sytuacjom, dopóki sądy nie będą w Polsce działały sprawniej i dopóki nie będzie obowiązywać zasada, że decydujące dla kolejności zaspokojenia roszczeń w postępowaniu egzekucyjnym jest to, kiedy hipoteka została ustanowiona, a nie to, kto jest wierzycielem.
— Zdarzają się sytuacje, że oszust w jednym dniu sprzedaje mieszkanie u dwóch-trzech notariuszy. W większości krajów regulacje przewidują, że liczy się nie tylko dzień, ale i godzina podpisania umowy. W Polsce tak nie jest, więc banki muszą się zabezpieczać pobierając od klienta opłatę za tzw. ubezpieczenie przejściowe do czasu ustanowienia wpisu hipotecznego — dodaje Sven-Torsten Kain.