— W ostatnim czasie obserwujemy stopniowe usztywnianie się banków udzielających kredytów deweloperskich. Znaczny wpływ na tę sytuację mają nowe rekomendacje KNF, które mogą być dużą przeszkodą zwłaszcza dla mniejszych deweloperów, bez ugruntowanej pozycji na rynku oraz bogatego portfolio zrealizowanych projektów — mówi Barbara Klassek, dyrektor ds. marketingu i sprzedaży Eko-Park.

Ze względu na mniejsze ryzyko banki chętniej pożyczą pieniądze na zakup już wybudowanych i skomercjalizowanych budynków niż na nowe inwestycje.

— Nasze doświadczenie pokazuje, że projekty w dobrych lokalizacjach, z właściwym pozycjonowaniem oraz szansą na znaczącą przedsprzedaż czy też z zapewnionym poziomem wynajęcia jeszcze przed oddaniem do użytkowania nie mają problemu z uzyskaniem finansowania bankowego — twierdzi Kamila Wykrota, dyrektor w dziale doradztwa i analiz rynkowych DTZ.

Mieszkaniówka pod lupą

Ze względu na duże zmiany na rynku mieszkaniowym, wprowadzenie Rekomendacji S, wygaszanie programu Rodzina na swoim, które ograniczyły zdolność kredytową i dostępność finansowania dla kupujących, deweloperzy budujący domy i mieszkania napotykają na większe trudności z uzyskaniem bankowych pieniędzy niż inwestorzy działający na rynku komercyjnym.

— Rynek mieszkaniowy nie osiąga satysfakcjonujących dla banków marż, stąd duże obostrzenia przy udzielaniu pożyczek — przyznaje Peter Obernhuber, członek zarządu UBM Polska.

Banki, oceniając zdolność kredytową dewelopera mieszkaniowego, zwracają uwagę na wiele aspektów jego działalności. Standardem jest udokumentowanie liczby mieszkań, na które podpisano umowy przedwstępne.

— Banki wymagają większego wkładu własnego (około 30 proc. wartości inwestycji)niż przed kryzysem w 2007 r., kiedy wystarczyło mieć 20 proc. Choć oczywiście należy pamiętać, że wysokość wymaganego przez bank wkładu jest również zależna od ryzyka samej inwestycji i wartości kredytu — dodaje Barbara Klassek.

Z przeszkodami

Choć eksperci są zgodni, że trudniej o pożyczkę na budowę mieszkań, to i deweloperzy budujący centra handlowe, biurowce czy magazyny muszą spełnić restrykcyjne warunki stawiane przez instytucje finansujące. Banki oczekują nie tylko dużego wkładu własnego wynoszącego nawet 35 proc. wartości inwestycji, ale i podpisania umów przednajmu tzw. pre-lease na znaczną część powierzchni od 40 do 50 proc.

— Łatwiej mówić o konkretnych kwotach niż procentach. Większość banków finansuje do 20-25 mln zł, natomiast wszystkie pożyczki powyżej tej wartości mogą być finansowane przez konsorcja, po wcześniejszym zawarciu umów między bankami — wyjaśnia Peter Obernhuber.

W związku z trudniejszą sytuacją na rynku bankowym coraz częstsze jest pozyskiwanie finansowania przez deweloperów, zarówno budujących mieszkania, jak i budynki komercyjne, z emisji obligacji korporacyjnych. Koszt takiego kapitału ze względu na duże oprocentowanieobligacji jest zazwyczaj wyższy niż w przypadku kredytów bankowych, ale plusem wskazywanym przez inwestorów jest większa dowolność w dysponowaniu pieniędzmi. Patrząc jednak na inne rynki europejskie, deweloperzy inwestujący w Polsce i tak nie są w złej sytuacji.

— W wielu krajach europejskich banki wycofały się całkowicie z inwestycji w projekty na rynku nieruchomości. Polska ma jednak silne fundamenty makroekonomiczne, a korzystne prognozy wpływają pozytywnie na rodzimy rynek. Wydaje się, że deweloperom działającym w Polsce łatwiej uzyskać finansowanie na inwestycje realizowane na tym rynku w porównaniu do realizowanych w krajach przechodzących kryzys gospodarczy — podsumowuje Kamila Wykrota.

Podobnie uważa Peter Obernhuber, który w drugiej połowie roku spodziewa się lepszego nastroju i większej przychylności banków. Innego zdania jest Barbara Klassek, która twierdzi, że w najbliższych miesiącach będzie można nadal obserwować większą niechęć banków do udzielania kredytów deweloperskich.

Wpływ na to będą miały zapisy nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego, tzw. ustawy deweloperskiej, która wejdzie w życie 29 kwietnia.