Uregulowania dotyczące kredytowania hipotecznego są niejasne i mało precyzyjne, twierdzą bankowcy. Efektem tego jest wzrost ryzyka ponoszonego przez banki udzielające kredytów zabezpieczonych hipoteką. Zdaniem przedstawicieli instytucji finansowych, konieczne są zmiany prawne i modyfikacje zasad udzielania tego typu kredytów.
Jednym z największych problemów banków udzielających kredytów hipotecznych jest zawiła i długotrwała procedura wpisywania hipoteki do ksiąg wieczystych, która zwiększa ryzyko związane z tego typu pożyczkami.
— Konieczne sa regulacje zmniejszające ryzyko banków. Przede wszystkim należy usprawnić działalność sądów wieczystoksięgowych — mówi Piotr Cyburt, prezes Rheinhyp-BRE.
Realia rynkowe zmuszają banki do zabiegania o klientów. Jest to szczególnie widoczne w bankowości hipotecznej, w sytuacji pogarszającej się koniunktury w budownictwie i spadku ilości sprzedawanych mieszkań. Walcząc o klientów, banki nierzadko zmuszone są udzielać kredytu przed wpisem hipoteki do księgi wieczystej.
— Banki nie mogą pozwolić sobie na wstrzymywanie wypłaty kredytu, bo traciłyby klientów — mówi Piotr Cyburt. Zyskują więc klientów, ale kosztem zwiększonego ryzyka.
— Bank ryzykuje, jeżeli wypłaci kredyt na podstawie samego wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej przed faktycznym jego dokonaniem. Należy pamiętać, że znaczna część wniosków trafiających do sądów wieczystoksięgowych zawiera błędy formalne. Sąd wzywa wtedy wnioskodawcę do dokonania koniecznych poprawek. W razie niewyeliminowania błędów może pismo zwrócić. Między innymi dlatego postępowanie wpisowe znacznie się przedłuża — mówi Agnieszka Drewicz-Tułodziecka, prezes Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego.
Ryzyko banku zwiększa też fakt, że właściciel nieruchomości może cofnąć wniosek o wpis hipoteki.
— W przypadku, gdy bank wypłacił kredyt po złożeniu wniosku o wpis hipoteki, a nieuczciwy kredytobiorca wycofa wniosek, sąd nie wpisze hipoteki i kredyt nie będzie w ogóle zabezpieczony — wyjaśnia Agnieszka Drewicz -Tułodziecka.
Jej zdaniem, receptą na ograniczenie ryzyka może być porozumienie banku z właścicielem nieruchomości, ustalające, że to właśnie bank będzie upoważniony do składania wniosków o wpis hipotek do ksiąg wieczystych. Jednak takie rozwiązanie nie jest wykorzystywane.
— Zapobiegałoby to przedłużaniu postępowania wpisowego z powodu błędnie sporządzonych wniosków o wpis hipoteki. Prawdopodobnie powodem niechęci banków do brania na siebie obowiązku składania wniosków o wpis jest konieczność ponoszenia w takiej sytuacji opłat sądowych. Bank mógłby w umowie z kredytobiorcą zastrzec obciążenie tymi kosztami klienta. Jednak podniosłoby to koszty kredytobiorcy — twierdzi Agnieszka Drewicz-Tułodziecka.
Zdaniem Jacka Furgi, prezesa HypoVereinsbank Bank Hipoteczny, kredytodawcom sen z powiek spędza ryzyko wynikające z niebezpieczeństwa sprzedaży nieruchomości przez nieuczciwego klienta po zawarciu umowy kredytowej, ale przed wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej.
— Taka sytuacja stwarza poważne problemy bankowi hipotecznemu. Pojawiają się wtedy komplikacje z uzyskaniem wpisu hipoteki — potwierdza Agnieszka Drewicz-Tułodziecka.
Problem potęguje fakt, że banki ani sądy nie są automatycznie zawiadamiane o zbyciu nieruchomości. W tej materii winne są niejasne uregulowania prawne.
— Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie o dopuszczalność wpisu hipoteki zabezpieczającej kredyt w przypadku, gdy przed wpisem klient zbył nieruchomość — podkreśla Agnieszka Drewicz-Tułodziecka.
Bank ponosi ryzyko także wtedy, gdy wypłaci kredyt już po dokonaniu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, ale przed jego uprawomocnieniem się.
— Czas uprawomocnienia się wpisu hipoteki wynosi co najmniej sześć, siedem tygodni. Ryzyko banku w tym czasie polega na możliwości wniesienia apelacji przez pozostałych członków postępowania, co automatycznie wydłuża procedury — tłumaczy Agnieszka Drewicz-Tułodziecka.
Tylko prawomocna hipoteka należycie zabezpiecza kredyt. Jednak warunki konkurencyjne na rynku powodują, że banki decydują się udzielać kredytów bez stosownego zabezpieczenia.
Bankowcy apelują o konieczne zmiany prawne.