Banki i firmy prawnicze są atrakcyjnymi klientami dla właścicieli nieruchomości. Jednak nie wszyscy zarobią na tych najemcach.
Wszystko wskazuje na to, że banki tracą miliony złotych na złym zarządzaniu nieruchomościami, które są w ich rękach, ale to ma się zmienić.
Nie tylko biura
Warszawski rynek biurowy ma się nieźle. Duża liczba transakcji cieszy agentów nieruchomości i właścicieli biurowców. Z drugiej jednak strony konkurencja na rynku jest olbrzymia — to z kolei cieszy potencjalnych najemców, bo mimo dużego popytu czynsze nie rosną, a w niektórych przypadkach wciąż maleją.
— Banki korzystają z niskiego poziomu czynszów i są skłonne do podpisywania długoletnich umów najmu. Chcą w ten sposób zagwarantować sobie niskie koszty w nadchodzących latach — mówi Piotr Szmilewski z departamentu biurowego Cushman & Wakefield Healey & Baker (C&W/H&B).
Ale banki kreują zapotrzebowanie nie tylko na powierzchnie biurowe. W kosztach związanych z nieruchomościami spory udział mają opłaty związane z utrzymaniem oddziałów. W ostatnim czasie duża część polskich banków została przejęta przez międzynarodowe grupy finansowe. W wielu przypadkach zaczęto szukać oszczędności — także przyglądając się nieruchomościom.
Czas liczenia
Liczba oddziałów banków w Polsce robi wrażenie. Według danych Związku Banków Polskich, w tej chwili istnieje około 8,4 tys. oddziałów banków komercyjnych. Do tego dochodzi jeszcze ponad 3,4 tys. oddziałów banków spółdzielczych.
Liczba tych ostatnich rośnie od połowy lat 90., natomiast banki komercyjne utrzymywały najwięcej oddziałów w latach 1998-2001. Istniało ich wtedy ponad 10 tys.
— W latach 90. banki otwierały placówki gdzie się dało. Nikt nie przeprowadzał żadnych analiz. Teraz następuje zmiana. Banki zlecają badania ruchu ulicznego, przyglądają się obrotom osiąganym przez poszczególne odziały — zauważa Piotr Szmilewski.
Co ciekawe, w rękach banków znajduje się obecnie dużo nieruchomości, które są wyłącznie źródłem kosztów.
— Wiemy to po przeprowadzeniu analizy dla jednego z większych banków w Polsce. W jego rękach znajdują się np. wille kupione kiedyś na potrzeby biurowe. Dziś są nieużywane. Takie nieruchomości będą sprzedawane, dzięki czemu banki zdobędą spore środki na bieżącą działalność — ocenia Piotr Szmilewski.
— Ile mogą zaoszczędzić bankowcy?
— Koszty, których źródłem są nieruchomości, mogą być zmniejszone o 20 proc.
Zdaniem Piotra Szmilewskiego, dobrym rozwiązaniem dla banków posiadających dużą liczbę nieruchomości na własność są transakcje leasingu lub najmu zwrotnego. Odpowiednio przygotowany pakiet nieruchomości będący w rękach banku można sprzedać np. funduszowi inwestycyjnemu. Bank staje się wtedy automatycznie najemcą i płaci czynsz. Eksploatacja jest wówczas sprawniejsza, a dodatkowo bank uwalnia środki na działalność bieżącą. Podsumowując: banki zaczynają szukać oszczędności w nieruchomościach. Może to oznaczać, że część oddziałów zostanie zamknięta, ale na ich miejsce mogą pojawić się nowe, w atrakcyjniejszych lokalizacjach. Na tym „sprzątaniu” na pewno skorzystają duże agencje nieruchomości, które w tej chwili ciężko pracują nad analizami dla banków.
Poszukują prestiżu
Drugą znaczącą grupą najemców według Cushman & Wakefield Healey & Baker są firmy prawnicze. To bardzo liczący się najemcy w Europie Zachodniej. W pierwszym półroczu 2005 r. firmy prawnicze wynajęły w 15 najważniejszych miastach europejskich 135 tys. mkw. powierzchni biurowej. Podobnie jak w przypadku banków, firmy prawnicze korzystają z tego, że czynsze na rynku biurowym są teraz atrakcyjne dla najemców.
— Firmy prawnicze należą obecnie do grupy kluczowych graczy na rynku najmu powierzchni biurowej w głównych miastach Europy i zdaniem wielu z nich zniżka koniunktury to idealny czas na znalezienie budynków i ustalenie kosztów najmu nieruchomości na przyszłość — mówi James Young, szef europejskiej grupy ds. kancelarii prawniczych w C&W/H&B.
W Warszawie w pierwszym półroczu 2005 kancelarie prawnicze wynajęły 4,7 tys. mkw. powierzchni biurowej, co plasuje stolicę Polski na 7. pozycji wśród 15 europejskich miast.
— Dla właścicieli biurowców w Warszawie kancelarie prawnicze są doskonałymi klientami. Prawda jest jednak taka, że wciąż niewiele kancelarii decyduje się na powierzchnie w dużych, nowoczesnych biurowcach. Polskie firmy prawnicze wolą mieć siedziby w zabytkowych kamienicach — mówi Piotr Szmilewski.
W biurowcach śródmieścia Warszawy lubią się lokować międzynarodowe firmy prawnicze. W zeszłym roku umowę najmu w powstającym w centrum Warszawy biurowcu Rondo 1 podpisała kancelaria Baker & McKenzie (wynajęła 2,3 tys. mkw.). W tym roku do biurowca Centrum Jasna wprowadziła się kancelaria prawnicza Wierzbowski Eversheds.
Wszyscy równi
Przedstawiciele deweloperów zazwyczaj wypowiadają się dyplomatycznie na temat preferowanych najemców.
— Kancelarie prawnicze i banki to rzeczywiście znaczący najemcy. Jednak wszystkich traktujemy jednakowo. Dla nas nie ma klientów gorszych i lepszych — mówi Piotr Stark z Hochtief Development (firma ta buduje w centrum Warszawy biurowiec Rondo 1).
Specjaliści od marketingu nieruchomości komercyjnych zwracają też uwagę na fakt, że znaczący najemcy (banki, kancelarie prawnicze, firmy ubezpieczeniowe) mogą wpłynąć na przyciągnięcie do biurowca kolejnych najemców. Czy rzeczywiście się tak dzieje?
— Tu byłbym ostrożny. Na pewno przez pewien czas o biurowcu, w którym pojawiła się znacząca firma, jest głośno. Ciężko jednak mówić, że szanse na zdobycie nowych najemców rosną o jakiś określony procent.