Popularność firmowych siedzib powstających dla konkretnego najemcy rośnie, ale powoli
Biurowce budowane na zamówienie stają się coraz popularniejsze, jednak nie wyeliminują budownictwa spekulacyjnego.
Mimo że kryzys powoli się kończy, to uzyskanie środków na sfinansowanie inwestycji biurowych jest wciąż trudne. Banki wymagają wynajęcia znacznej części obiektu, poświadczonego umowami, jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty. Budowanie na zamówienie klienta to rozwiązanie pozwalające uniknąć tego typu problemów. Projektowanie budynków na miarę jest jeszcze mało popularne w Polsce. Firmy albo budują swoje siedziby (np. Bosch, Juventus Group), albo wynajmują powierzchnie w nowoczesnych obiektach (np. Pekao SA w Lipowy Business Park, Aviva w Platnium Business Park).
Należy jednak rozróżnić dwa zjawiska. Budynki BTS (built to suit) to takie, których realizacja od podstaw opracowywana jest zgodnie z potrzebami najemcy. Nie jest to jednoznaczne z wynajęciem biurowca i dostosowaniem go do potrzeb klienta, co wielokrotnie mylone jest z budowaniem na zamówienie.
— Obiektami na miarę najbardziej są zainteresowane spółki prowadzące specjalistyczną działalność i wielkie korporacje. Dokładne dopasowanie budynku do ich potrzeb wpływa na poprawę organizacji pracy i na bezpieczeństwo — mówi Monika Franaszek, specjalista ds. komercjalizacji w firmie Buma.
Takie rozwiązanie satysfakcjonuje obie strony transakcji. Klient jest zadowolony, bo może uzyskać obiekt bardzo precyzyjnie dostosowany do jego konkretnych potrzeb, inwestor natomiast może realizować inwestycję bez ryzyka jej niepowodzenia.
Bez szans na dominację
Jednak nic nie wskazuje na to, że obiekty typu BTS zdominują rynek nieruchomości biurowych.
— Nie możemy mówić, że biurowce realizowane na potrzeby konkretnego klienta powstają jak grzyby po deszczu. Wielu najemców interesuje się lokalami w gotowych biurowcach, w których istnieje możliwość dostosowania wnętrza do wymagań branży, np. wzmocnienia stropów w pomieszczeniach, w których mają stanąć urządzenia o dużej masie. Nie można jednak przemilczeć faktu, że potencjalni najemcy coraz chętniej rozważają wynajem powierzchni w obiekcie BTS, zwłaszcza jeśli spółce zależy na wybudowaniu własnej siedziby — twierdzi Roman M. Maysner, członek zarządu Vantage Development.
Podobnego zdania jest Radosław Sieroń, prezes spółki Mermaid Properties, który uważa, że zastąpienie budownictwa spekulacyjnego biurami typu BTS jest niemożliwe.
— Oba produkty się uzupełniają. BTS to produkt dla dużych firm, wymagających klientów, gotowych czekać na budowany specjalnie dla nich biurowiec. Mniejsze firmy chętniej wynajmują gotowe biura, dlatego nie może ich zabraknąć na rynku — przekonuje Radosław Sieroń.
Co już powstało
W Polsce jest kilka biurowców budowanych na zamówienie konkretnego klienta. Jednak najemca, dla którego budowany jest biurowiec, nie musi w całości go wynajmować. Spółka Mermaid Properties rewitalizuje warszawski Pałac Młodziejowskiego, w którym około dwóch trzecich powierzchni zajmuje Ministerstwo Spraw Zagranicznych i Biuro Instytucji Demokratycznych i Praw Człowieka (ODIHR). Jak przekonuje Radosław Sieroń, całość przedsięwzięcia jest od początku na bieżąco uzgadniana z najemcami.
W Krakowie powstaje Green Office, park biurowy typu BTS, którego inwestorem jest Grupa Buma. Kompleks biurowy będzie się składał z trzech budynków. Każdy ma oddzielną księgę wieczystą i pozwolenie na budowę. Jeden z budynków, o powierzchni 8 tys. mkw., już znalazł najemcę. Będzie to firma z branży IT.
— Budynek zostanie w pełni dostosowany do potrzeb klienta. Poszukiwanie najemców dwóch pozostałych budynków trwa — mówi Monika Franaszek.
Także Wrocław wyszedł naprzeciw klientom poszukującym biurowca typu BTS. W nowej dzielnicy Wrocławia — Promenady Wrocławskie — powstaje kompleks biurowo-usługowy, w którego skład wejdzie biurowiec BTS — Promenady Zeta. Będzie to obiekt o powierzchni 17 tys. mkw.