Blisko 20 proc. terytorium Polski pokryte jest aktualnymi planami zagospodarowania. Brakuje ich jednak tam, gdzie są potrzebne najbardziej.
Gdy trzy lata temu w Polsce wygasły wszystkie plany zagospodarowania przygotowanego opracowane przed 1995 rokiem eksperci przewidywali, że nastąpi paraliż inwestycyjny. Dziś okazuje się, że brak planów to głównie problem dużych miast. W skali kraju sytuacja nie wygląda dramatycznie. Duża grupa gmin dysponuje planami zagospodarowania przestrzennego, które tworzą pokaźną ofertę dla inwestorów.
Liderzy
Uchwalenie planu przynosi same korzyści. W gminach, które się na to zdecydowały, rozwijają się inwestycje i powstają nowe mieszkania. Tam z kolei, gdzie planów nie ma, panuje zastój. Nie wszystkie samorządy zdają sobie z tego sprawę.
— Niestety, nie można wymusić na gminach obowiązku tworzenia planów. To, czy dana gmina uchwali nowy plan czy też nie, zależy wyłącznie od jej polityki — podkreśla Sławomir Anusz, kierownik Instytutu Gospodarki Przestrzennej i Mieszkalnictwa.
Na brak planów narzekają dziś przede wszystkim deweloperzy realizujący inwestycje mieszkaniowe. Ich zdaniem, skutkiem tej sytuacji są utrudnienia i wydłużenie procedur związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Niechlubnym przykładem jest Warszawa, w której aktualnymi planami pokryte jest zaledwie 15 proc. miasta i gdzie oczekiwanie na warunki zabudowy trwa od 8 do 12 miesięcy. Dla porównania, w podwarszawskiej Lesznowoli, której 95 proc. powierzchni ma aktualne plany, zajmuje to dwa miesiące.
Wyniki raportu przygotowanego przez Instytut Gospodarki Przestrzennej i Mieszkalnictwa (IGPiM) na zlecenie Ministerstwa Transportu i Budownictwa nie są jednak pesymistyczne. Na podstawie ich można określić, że aktualne plany ma dziś około 20 proc. kraju.
— To wbrew pozorom niezły wynik, jeżeli weźmiemy pod uwagę, że duży obszar powierzchni kraju zajmują lasy i nieużytki. Podważa to zatem tezę, że planów nie ma większość gmin — mówi Sławomir Anusz.
Najwięcej gmin, które mają aktualne plany zagospodarowania, znajduje się obecnie w województwach: dolnośląskim, małopolskim, opolskim, łódzkim, mazowieckim i śląskim. Z kolei do regionów, które pod tym względem znacznie odbiegają od średniej krajowej, zaliczają się: kujawsko-pomorskie, lubuskie, podkarpackie, pomorskie i lubelskie. W województwach, w których plany obejmują stosunkowo duże obszary, należą: mazowieckie i dolnośląskie. Z kolei w świętokrzyskim, podlaskim i kujawsko-pomorskim wykonuje się je dla mniejszych powierzchni.
— Nie oznacza to jednak, że w tych regionach sytuacja jest zła. Niektóre miasta i gminy uchwalają plany dla dużych obszarów, czasami dla całych gmin i sołectw, inne dla mniejszych — ocenia Sławomir Anusz. W dużej części procedury uchwalania planów właśnie są realizowane. Najwięcej niedokończonych planów jest w województwach dolnośląskim, podkarpackim, pomorskim i zachodniopomorskim. W dużo lepszej sytuacji są: lubelskie, lubuskie, małopolskie, opolskie, podlaskie. Niedokończone plany z reguły są opracowywane dla większych powierzchni, co jednocześnie wydłuża całą procedurę. Średni czas uchwalania planu trwa dwa lata, chociaż zdarzają się gminy, które nie są w stanie zrobić tego nawet w ciągu sześciu lat.
— Powodem opóźnień są przede wszystkim protesty i żmudna procedura uzgadniania. Lista instytucji, z którymi trzeba konsultować plan, jest niestety bardzo długa — podkreśla kierownik IGPiM.
Szybka ścieżka
Koszt opracowania planów jest bardzo różny. Rozpiętość cenowa w poszczególnych województwach dochodzi nawet do 1500 proc.! Średnio dwa na pięć projektów wykonuje się w wersji cyfrowej. Objęcie planem jednego hektara powierzchni kosztuje średnio 356 zł. W niektórych województwach koszt opracowania jest najniższy i nie przekracza 100 zł. Należą do nich: lubelskie, łódzkie, podkarpackie, podlaskie, świętokrzyskie. Z kolei w województwach lubuskim i pomorskim wartość opracowania planu przewyższa 1000 zł za hektar.
Zdaniem Sławomira Anusza, najważniejszym skutkiem uchwalenia nowych planów jest zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na budowlane. Najwięcej takich obszarów znajduje się w województwach: warmińsko- -mazurskim, małopolskim, mazowieckim, lubelskim i łódzkim. Najmniej w świętokrzyskim, dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, podkarpackim, i zachodnio-pomorskim. Wiele gmin decyduje się na uproszczoną ścieżkę w ustalaniu tzw. lokalizacji inwestycji celu publicznego. Chodzi głównie o przedsięwzięcia ważne z punktu widzenia gminy, takie jak budowa drogi, sieci wodociągowej lub szkoły. Gminy korzystają z tego nawet wtedy, gdy ich teren pokryty jest aktualnymi planami zagospodarowania. Zaletą tego rozwiązania jest przede wszystkim skrócenie czasu realizacji inwestycji.
Tam, gdzie nie ma aktualnych planów zagospodarowania, wydawane są decyzje o warunkach zabudowy. Wnioski o ich wydanie są rozpatrywane dość sprawnie.
Z raportu wynika, że średnio w jednej gminie na 96 złożonych wniosków wydaje się 80 decyzji. Największą liczbę wniosków o warunki zabudowy rozpatrzyły samorządy województw: śląskiego, małopolskiego, mazowieckiego, pomorskiego, wielkopolskiego i zachodniopomorskiego
Okiem praktyka
Problem tkwi gdzie indziej
Nie mam podstaw do kwestionowania szacunków instytutu, choć na pierwszy rzut oka liczby wydają się rzeczywiście dość optymistyczne. Ale jak się wydaje, istota problemu — przynajmniej w przypadku budownictwa mieszkaniowego — tkwi w czym innym.
Planów nie ma tam, gdzie najbardziej brakuje mieszkań: w miastach takich jak Warszawa, Kraków, Poznań czy Wrocław. To, że podmiejskie gminy uchwaliły plany dla terenów rolnych, to bardzo dobra wiadomość. W ciągu najbliższych lat będzie można zrealizować na tych obszarach infrastrukturę komunalną i techniczną, zbudować drogi i zmodernizować koleje podmiejskie. Za pięć-siedem lat, gdy wzrośnie popyt na domy jednorodzinne, będzie się opłacało budować tam duże zespoły zabudowy jednorodzinnej lub co plany przewidują rzadziej — mieszkania w niskich budynkach wielorodzinnych.
W obecnej sytuacji uchwalanie planów dla terenów pozbawionych jakiejkolwiek infrastruktury i dogodnej komunikacji ma trzeciorzędne znaczenie.
Kazimierz Kirejczyk
Reas Konsulting