Budynek zapewni środki na inwestycje

Marcin Musioł
opublikowano: 08-11-2006, 00:00

Rynek leasingu nieruchomości w Polsce rozwija się systematycznie. Największą popularnością wśród inwestorów cieszy się leasing zwrotny.

Obserwowany na polskim rynku od ubiegłego roku popyt na nieruchomości komercyjne nie słabnie. Deweloperzy masowo inwestują w budowę nowoczesnych centrów handlowych i logistycznych oraz biurowców. Według wielu ekspertów, rok 2006 będzie dla rynku inwestycyjnego rekordowy pod względem liczby zawartych transakcji.

Obserwowany w ostatnich dwóch latach dynamiczny rozwój rynku obiektów komercyjnych przekłada się na coraz częstsze sięganie przez przedsiębiorców po narzędzie finansowania inwestycji jakim jest leasing nieruchomości. Potwierdzają to dane udostępniane przez Związek Przedsiębiorstw Leasingowych. W 2005 r. całkowita wartość rynku leasingu nieruchomości wyniosła około 2,5 mld zł. Rok wcześniej przeprowadzono na tym rynku transakcje o wartości ponad 1,9 mld zł.

— Profesjonalni inwestorzy dokonują wszechstronnej analizy planowanej inwestycji i coraz częściej sięgają po leasing jako źródło finansowania. U podstaw decyzji o wyborze leasingu niejednokrotnie leży po prostu cena. Jeśli wziąć pod uwagę efekt fiskalny, leasing jest bardziej korzystny. Istotnym elementem jest również poziom finansowania, a zatem w konsekwencji konieczne środki własne, jakie inwestor musi zaangażować w projekt. Na ogół finansowanie inwestycji poprzez leasing pozwala zmniejszyć wymagany udział inwestora w porównaniu z kredytem bankowym. Struktury leasingowe tworzone są pod konkretne projekty, umożliwiając klientom osiągnięcie innych, istotnych z ich punktu widzenia korzyści, do jakich zalicza się np. optymalizacja bilansu, przepływów finansowych czy podatków — zauważa Marek Kowalski, kierownik zespołu leasingu nieruchomości w Fortis Lease Polska.

Modele leasingu

W przypadku nieruchomości firmy leasingowe oferują cztery podstawowe produkty: leasing finansowy, operacyjny, zwrotny oraz inwestycyjny.

W odmianie finansowej przedmiot leasingu pozostaje własnością prawną finansującego, podobnie jak prawo do amortyzacji. Leasing przybiera formę najmu, a wartość końcowa przedmiotu umowy nie może być niższa od wartości hipotetycznej netto — czyli wartości początkowej przedmiotu leasingu pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne.

Dla korzystającego, opłaty z tytułu leasingu finansowego stanowią koszt uzyskania przychodu. Po zakończeniu okresu leasingu istnieje możliwość zakupu jego przedmiotu po preferencyjnej cenie jednak nie niższej niż wartość hipotetyczna netto. Leasing finansowy cieszy się obecnie stosunkowo najmniejszą popularnością ponieważ leasingobiorca musi zapłacić z góry podatek VAT od wszystkich płatności.

— Leasing finansowy ma bardziej charakter zakupu z odroczoną płatnością niż finansowania. Właścicielem prawnym obiektu jest finansujący, a właścicielem ekonomicznym — leasingobiorca, dlatego prawo do amortyzacji pozostaje po stronie korzystającego.

— Koszt uzyskania przychodu stanowi w tym modelu część odsetkowa raty leasingowej i amortyzacja. Okres leasingu i wartość wykupu ustalają wspólnie finansujący i korzystający. Specyfika umowy sprawia, że wartość końcowa przedmiotu leasingu jest znikoma. Cechą tego rodzaju finansowania jest zobowiązanie do zakupu przedmiotu leasingu po zakończeniu okresu trwania umowy — wyjaśnia Mariusz Kurzac, dyrektor ds. marketingu i sprzedaży oraz członek zarządu ING Lease Polska.

Ponadto leasing operacyjny zgodnie z ustawą o rachunkowości i międzynarodowymi standardami rachunkowości skraca bilans leasingobiorcy, wpływa tym samym na poprawę wskaźników finansowych — np. stosunku kapitału własnego do sumy bilansowej.

W przypadku leasingu zwrotnego właściciel obiektu sprzedaje go leasingodawcy, a ten następnie oddaje mu budynek w leasing (finansowy lub operacyjny). W ten sposób dotychczasowy właściciel staje się leasingobiorcą.

— Dzięki leasingowi zwrotnemu inwestor może uwolnić zamrożone środki finansowe i przeznaczyć je na planowane inwestycje, lub spłaty zobowiązań krótkoterminowych, przez okres użytkowania, płacąc jedynie raty leasingowe. Po upływie określonego w umowie czasu korzystający odkupuje od firmy leasingowej obiekt po z góry ustalonej cenie i ponownie staje się jego właścicielem — dodaje Mariusz Kurzac.

W leasingu nieruchomości właśnie ten model finansowania najszybciej zyskuje na popularności. Powód? Taka transakcja — biorąc pod uwagę wzrost wartości nieruchomości w czasie — w przyszłości może być źródłem dodatkowego dochodu dla leasingobiorcy.

Ostatni model — leasing inwestycyjny — polega na finansowaniu obiektu, który dopiero powstanie. Dzięki temu inwestor będący leasingobiorcą może rozpocząć budowę mimo braku własnych środków. Spłata rat leasingowych następuje po oddaniu nieruchomości do użytku, kiedy inwestor zaczyna już czerpać korzyści np. z wynajmu.

— Jedną z zalet tej formy jest m.in. możliwość zlecenia realizacji inwestycji budowlanej firmie leasingowej, która ją zarazem sfinansuje i po wykonaniu będzie nią zarządzać jak właściciel. Takie rozwiązanie dla leasingobiorcy oznacza konieczność zapłaty jednej łącznej marży, która jest niższa od naliczanej oddzielnie przez inwestora, firmę budowlaną, instytucję finansującą i zarządcę nieruchomości. W taki sposób realizujemy np. inwestycje, których przedmiotem są obiekty produkcyjne, magazynowe i handlowe — mówi Robert Mandżunowski, prezes LHI Leasing Polska.

Struktura transakcji

Struktura zawieranych umów lea-singu nieruchomości jest bardzo zróżnicowana. Obok jednostkowych transakcji o wartości kilkudziesięciu milionów złotych firmy leasingowe podpisują także umowy na dużo mniejsze kwoty rzędu kilku milionów złotych.

Umowy leasingowe podpisuje się z reguły na 10-15 lat. Firmy leasingowe starają się obecnie wydłużać okres leasingu nieruchomości zwłaszcza w przypadku transakcji dotyczących obiektów nowych lub położonych w atrakcyjnej lokalizacji.

Według informacji przekazywanych przez firmy leasingowe działające w tym sektorze rynku lea-singowego najczęściej oddawanymi w leasing obiektami są magazyny, hale produkcyjne oraz fabryki. Udostępnianie tą drogą obiektów handlowych oraz biurowych dotychczas cieszyło się zdecydowanie mniejszą popularnością.

— Część firm, które dotychczas zainteresowane były realizacją transakcji leasingu nieruchomości np. niektóre sieci hiper- i supermarketów, obecnie woli skorzystać z koniunktury i sprzedaje nieruchomości, akceptując przyszłe ryzyko, związane np. z możliwością wzrostu cen najmu lub utraty lokalizacji — uważa Robert Mandżunowski.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marcin Musioł

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu