Nawet 20 proc. miast to tereny zdegradowane, zamieszkane przez bezrobotnych albo ludzi z marginesu społecznego. Bardziej zamożni coraz częściej przenoszą się na obrzeża miast, a centra powoli się wyludniają, popadając w ruinę. Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju (MIR) chce to zmienić.
Właśnie przedstawiło projekt założeń ustawy, dzięki której samorządy będą mogły na zdegradowanych terenach tworzyć specjalne strefy rewitalizacji (SSR). Ciekawostką jest, że podobny projekt powstał już ponad rok temu w komisji kodyfikacyjnej prawa budowlanego, jednak potem z niego zrezygnowano. Inwestorzy i właściciele nieruchomości, którzy zechcą poprawić ich stan, mogą liczyć na preferencje oraz wsparcie z funduszy unijnych. — W umowie z Komisją Europejską wskazaliśmy rewitalizację obszarów miejskich jako kluczowe zadanie do finansowania w perspektywie 2014-20. Na te działania ma być wykorzystane nie mniej niż 25 mld zł z dotacji.
Do tego trzeba doliczyć pieniądze z kasy rządu, samorządów i partnerów prywatnych. Warunkiem jest, by były to działania kompleksowe i obszarowe, a nie punktowe, niepolegające na modernizacji fasad, lecz obejmujące całokształt działań gospodarczych i społecznych, jak komunikacja publiczna, termomodernizacja czy zasilanie cieplne — mówi Paweł Orłowski, wiceminister infrastruktury i rozwoju. W rewitalizację zaangażuje się też Bank Gospodarstwa Krajowego.
— Budujemy Fundusz Municypalny, który będzie wykorzystywany w tego typu przedsięwzięciach. Prowadzimy już rozmowy z Ministerstwem Infrastruktury i Rozwoju. Mamy nadzieję, że będziemy uczestniczyć zarówno w weryfikowaniu projektów jak i ich współfinansowaniu — mówi Radosław Stępień, wiceprezes BGK.
Coś za coś
Gminy będą mogły powoływać SSR na 10 lat. Ustawa da im specjalne uprawnieniado wywłaszczania nieruchomości porzuconych i tych, dla których nie można ustalić prawa własności. Samorządy będą też mogły ustalać specjalne zasady dla budownictwa komercyjnego.
Ustawa pozwoli im nałożyć na dewelopera „obowiązek przekazania gminie określonej puli lokali w budowanym lub przebudowywanym budynku”. W zamian gmina będzie mogła zaoferować im nieruchomości — grunty do zabudowy lub budynki do rewitalizacji — „poniżej ceny przewidzianej obecnie w przepisach o gospodarce nieruchomościami” albo zwolnić je z opłaty adiacenckiej.
„Nieprzekazanie gminie lokali wchodzących w skład puli będzie podstawą do odmowy zezwolenia na przystąpienie do użytkowania budynku oraz wyodrębnienia w nim własności lokali i ich zbycia” — czytamy w projekcie założeń do ustawy.
— Ustawa o rewitalizacji to świetny pomysł, chcemy z niego skorzystać przy projekcie zabudowy gdańskiej Wyspy Spichrzów, o który walczymy. Widzimy, jak trudno wchodzi do Polski partnerstwo publiczno-prywatne, ale jeśli warunki współpracy z partnerami są dobrze wynegocjowane i jasno opisane, nie ma się czego bać — mówi Wojciech Ciurzyński, prezes spółki Multibud, która uczestniczy w kilku projektach rewitalizacyjnych. W projektowanej ustawie preferowane będzie budownictwo czynszowe i spółdzielcze. Dla budynków — mieszkalnych i niemieszkalnych — zlokalizowanych w SSR zostanie ustanowiona tzw. podwyższona stawka amortyzacji, co przełoży się na niższe podatki pobierane od właścicieli nieruchomości. Uszczupli to publiczną kasę w najbliższej dekadzie o 10 mld zł.
Jednocześnie urzędnicy prognozują wyższe wpływy podatkowe związane z realizacją inwestycji w nieruchomości (np. VAT od materiałów budowlanych) czy ich sprzedażą, co da budżetowi nawet trzykrotnie więcej. Podatki mają być też zachętą do szybkiej realizacji inwestycji budowlanych. Ministerstwo Infrastruktury chce objąć wyższą stawką nieruchomości przewidziane do zabudowy w planie miejscowym lub planie rewitalizacji, które nie zostały zabudowane po upływie 4 lat od dnia jego uchwalenia.
Nie tylko budynki
Gminy będą też mogły wspierać lokalne wspólnoty. Samorząd zyska możliwość wpisania rewitalizacji w zadania własne gminy, co pozwoli na przykład współfinansować inwestycje wspólnot mieszkaniowych. Na terenach objętych SSR będzie można także wypowiadać albo modyfikować treść umów najmu lokali komunalnych, „jeżeli jest to niezbędne do przeprowadzeniaw budynkach remontów, przebudów lub innych robót budowlanych”.
Marek Wójcik ze Związku Powiatów Polskich zwraca jednak uwagę, że sama modernizacja infrastruktury nie wystarczy, jeśli nie pójdzie za nią rewitalizacja społeczna i ekonomiczna.
— Trzeba aktywizować lokalną społeczność, by za kilka lat zrewitalizowana infrastruktura nie wróciła do poprzedniego stanu — przestrzega ekspert. Autorzy projektu założeń do ustawy także zwracają uwagę na ten problem. Ich zdaniem, samorządy — korzystając z danych ZUS czy urzędów skarbowych dotyczących skali bezrobocia i działalności gospodarczej prowadzonej na terenie przeznaczonym do rewitalizacji — będą mogły planować inwestycje tak, by SSR rozwijały się też ekonomicznie.
Doświadczenia europejskich miast, które postawiły na rewitalizację, wskazują, że często na zdegradowanych terenach dynamicznie rozwija się mała i średnia przedsiębiorczość. Francja rocznie inwestuje nawet 4 mld EUR w Narodową Agencję Odnowy Miast. Tworzy także Specjalne Ekonomiczne Strefy Miejskie, w których przedsiębiorcy korzystają ze zwolnień podatkowych, w zamian oferując mieszkańcom stref co najmniej jedną trzecią miejsc pracy. Pulę rewitalizacyjnych funduszy we Francji zasilają też pracodawcy, odprowadzając tzw. podatek mieszkaniowy (około 550 mln EUR rocznie).