Konkurencja na rynku powierzchni handlowych sprawia, że ich właściciele muszą coraz lepiej dostosowywać się do potrzeb najemców.
Wynajęto już około 55 proc. powierzchni handlowej powstającego w Warszawie centrum handlowego Wola Park. Galeria liczy ponad 40 tys. mkw., a cały obiekt — 70 tys. mkw. 30 tys. mkw. od początku projektowane było jako dwupoziomowy hipermarket Auchan i w związku z tym powierzchnia ta nie była przedmiotem oferty rynkowej.
— Obecnie trwają negocjacje z chętnymi do wynajęcia pozostałych 35 proc. galerii. Wkroczyły już one w decydującą fazę. Jestem pewien, że w dniu otwarcia — we wrześniu 2002 r. — Centrum Handlowe Wola Park wynajęte będzie w 100 proc. — twierdzi Sean Briggs z Central European Retail Property Found, odpowiedzialny za wynajem powierzchni w Centrum Handlowym Wola Park.
W przypadku trzykondygnacyjnego obiektu handlowego jednym z poważniejszych problemów do rozwiązania jest nakłonienie klientów do wchodzenia na kolejne piętra obiektu, a także przekonanie najemców, że warto wynajmować lokale nie tylko na parterze.
W centrum Wola Park można wykorzystać sposoby sprawdzone już w innych wielopoziomowych obiektach handlowych, jak centrum handlowe na Bemowie czy Galeria Mokotów.
— Pierwszy z nich to budowa dwupoziomowego parkingu. Kto zaparkuje wyżej, wchodząc do centrum od razu znajdzie się między sklepami na drugiej kondygnacji. Kolejny sposób to zlokalizowanie hipermarketu na parterze i pierwszym piętrze. Niżej znajdzie się część spożywcza, a wewnętrzne schody ruchome wwiozą klientów do części z artykułami chemicznymi, odzieżowymi, wyposażenia wnętrz itd. Wychodząc z zakupów w hipermarkecie, klienci znajdą się więc na wyższej kondygnacji. Nie bez znaczenia jest także zlokalizowanie kompleksu gastronomicznego w jednym miejscu na wyższej kondygnacji — wylicza Sean Briggs.
Na ostatnim piętrze, liczącym ponad 5,5 tys. mkw., zlokalizowane będzie centrum rozrywki z kręgielnią H2O, fitness clubem Gymnasion oraz 6-8-ekranowym kinem.
— W tej chwili nie pozyskaliśmy jeszcze operatora kina. Zależy nam na podpisaniu umowy z wiarygodnym i rzetelnym partnerem, dlatego rozmowy jeszcze trwają — podkreśla Sean Briggs.
Szybkiemu wynajęciu multipleksu nie sprzyja dość trudna sytuacja tej branży. Kino zaplanowane w galerii liczy 2 tys. mkw. Właściciel Wola Parku, co zrozumiałe, chciałby, aby kino działało już w momencie otwarcia centrum. Uwzględnia jednak w swoich kalkulacjach zarówno sytuację w branży, jak i niezbyt dużą, jak na ten obiekt, nie wynajętą powierzchnię kina i deklaruje, że nie stanowi to dla niego wielkiego powodu do niepokoju.
Charakterystyczne przy zagospodarowaniu powierzchni obiektu Wola Park jest jej podział na sektory branżowe. Do zagospodarowania jest 180 lokali sklepowych.
— Nasza koncepcja zakłada, że w sąsiedztwie głównego najemcy z każdej branży powstanie centrum handlowe o profilu branżowym na każdym piętrze. Będzie ono płynnie połączone, m.in. kawiarenkami i sklepami z akcesoriami z innymi działami — tłumaczy Agnieszka Burzyńska, senior property negotiation z Jones Lang LaSalle, firmy komercjalizującej projekt Wola Park.
Części wyodrębnione będą kolorami, stylistyką dekoracji oraz elementami architektonicznymi. Na parterze znajdzie się centrum mody oraz odzieży dla dzieci i młodzieży, skoncentrowane wokół EMPiK-u, Mathercare i Smyka. Część ta będzie bezpośrednio połączona z dwuhektarowym Parkiem Ulrycha. Pierwsze piętro zajmie kompleks gastronomiczny, moda i sport oraz artykuły wyposażenia wnętrz, skoncentrowane będą wokół EURO AGD RTV.
Przy obecnych problemach na rynku właściciele obiektów handlowych muszą walczyć o najemców.
— Klientów poszukiwaliśmy zarówno kierując oferty bezpośrednio do znanych nam dużych sieci, deklarujących potrzebę rozwoju, jak i poprzez akcje marketingowe. Najtrudniejsze jest zawsze znalezienie pierwszych najemców z danej branży. Po podpisaniu przez nas umowy najmu ze znaną firmą, następne łatwiej podejmują decyzję o ulokowaniu placówki w naszym centrum — twierdzi Agnieszka Burzyńska.
Czynsze w centrum uzależnione są od wynajmowanej powierzchni, czasu umowy, branży oraz lokalizacji.
— Najdroższa branża to kawiarenki oraz miejsca w kompleksie gastronomicznym — ze względu na dużą konkurencję wśród najemców. Drogie są także sklepy jubilerskie, punkty sprzedaży telefonów komórkowych i pralnie. Najtaniej zapłacą operatorzy restauracji liczących około 300 mkw. — mówi Sean Briggs.
W tej chwili trwa komercjalizacja kompleksu gastronomicznego, z którym inwestorzy wiążą szczególnie duże nadzieje. W całym obiekcie opłaty za wynajem naliczane będą według ceny za 1 mkw. (18-60 EUR miesięcznie) oraz procentu od obrotu. Oznacza to, że pod koniec miesiąca najemca dopłaci brakującą różnicę między ustalonym procentem od obrotu (od 8 do 15 proc.) a minimalną, gwarantowaną kwotą ustaloną według metrażu. W założeniu powinno to zagwarantować właścicielowi obiektu stały minimalny zysk.
Okiem eksperta
- Obecnie całkowita podaż powierzchni w centrach handlowych w Warszawie to ponad 530 tys. mkw. Warszawa wciąż oczekuje na otwarcie kilku dużych centrów handlowych — są to Wola Park, Galeria Mokotów (II faza), Centrum Handlowe Arkadia oraz Centrum Handlowe Warszawa Wileńska. Łączna powierzchnia, będących obecnie w budowie obiektów, to ponad 220 tys. mkw. W fazie projektowej znajduje się także wielofunkcyjny obiekt Złote Tarasy, wraz z którym na rynek trafi kolejnych kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych nowej powierzchni handlowej w centrum miasta. Oczekuje się, że po otwarciu centrów handlowych nowej generacji zwiększy się konkurencja i rozszerzy się oferta udogodnień dla najemców. Wraz ze wzrostem zamożności społeczeństwa następuje również wzrost popytu na powierzchnie handlowe oraz zainteresowania klientów zakupami w nowoczesnych centrach handlowych.
Anna Zajbert
CB Richard Ellis
- Aby inwestować z korzyścią w centra handlowe trzeba budować na ogromną skalę. Klienci stali się wybredni, lubią robić zakupy kompleksowo w nowoczesnych wnętrzach. Szukają też rozrywki. Dlatego, moim zdaniem, centra handlowe złożone z hipermarketu i małej galerii handlowej zaczną niedługo już tracić klientów. Znaczenie będą miały albo olbrzymie centra lokalne albo obiekty o mniejszej powierzchni, ale położone w centrum miasta. Rynek najemców powierzchni w takich obiektach jest bardzo ustabilizowany. W Polsce działa około 400 największych sieciowych najemców, poszukujących możliwości rozwoju. Starają się oni zapewnić sobie miejsce w każdym nowym projekcie typu Galeria Mokotów czy Złote Tarasy. Duży rozwój zaobserwować można także wśród firm działających w branży małej gastronomii. Pojawienie się centrów handlowych stworzyło na nie zapotrzebowanie. Najemcy rozumieją zasady zawierania umów najmu i nie kwestionują już tak gwałtownie czynszu będącego procentem od obrotów. Widzą, że płacąc określony procent dostają w zamian odpowiednią promocję ze strony właściciela.
Piotr Kaszyński
Healey Baker
- Wpływ nowo otwieranych centrów handlowych na rynek nieruchomości nie będzie znaczący, ponieważ każde z nich będzie zlokalizowane w innej dzielnicy. Rynek przygotowywał się od dłuższego czasu na otwarcie kolejnych obiektów handlowych. Cały czas ich niedobór występuje w centrum miasta, które nie posiada dużego obiektu spełniającego wszystkie niezbędne funkcje. Do chwili powstania Złotych Tarasów, klienci będą odwiedzać placówki w sąsiedztwie, takie jak Galeria Mokotów czy Klif. Firmy mające dłu-gofalową strategię cały czas powiększają sieć swoich sklepów, tak aby z momentem poprawienia się sytuacji gospodarczej w kraju, mieć gotową bazę do handlu.
Renata Kusznierska
DTZ Zadelhoff Tie Leung