Sytuacja na rynku nieruchomości nie poprawia się, ale wręcz przeciwnie. Nadal obserwujemy powolny spadek cen ofertowych mieszkań. Wyraźnie pokazują to analizy przeprowadzone przez Open Finance i portal domy.pl. W czerwcu największe obniżki odnotowano w Olsztynie (spadek o 2,5 proc. w stosunku do maja), w Kielcach i Lublinie (o 1,8 proc.), a także Poznaniu, gdzie w ubiegłym miesiącu mieszkanie można było kupić średnio o 1,7 proc. taniej. Nieznaczny, bo nieprzekraczający nawet 1 proc., wzrost cen uwidocznił się natomiast w Trójmieście. Niestety, jedna jaskółka wiosny nie czyni.
— Najprawdopodobniej sfinalizowano tam kilka transakcji w segmencie mieszkań z najwyższej półki. To podniosło średnią dla regionu. W rzeczywistości sytuacja w Gdańsku, Gdyni czy Sopocie nie odbiega znacząco od reszty kraju — wyjaśnia Marcin Drogomirecki, analityk portalu domy.pl.
Jego zdaniem, trudno oczekiwać szybkiej poprawy na rynku mieszkaniowym. Tym bardziej że czerwcowe wskaźniki cen w największych miastach są już o 3,8 proc. niższe niż rok temu. Dalszy ich spadek może sugerować dość wysoka liczba realizowanych inwestycji budowlanych. Wysyp nowych mieszkań z pewnością zmusi deweloperów do konkurowania ceną, co przełoży się także na obniżki na rynku wtórnym.
Lokal na kredyt
Ogólna kondycja gospodarcza kraju, niski poziom zamożności Polaków i, co najważniejsze, ograniczony dostęp do kredytów hipotecznych, również nie wróżą poprawy sytuacji na rynku nieruchomości. Majowa podwyżka stóp procentowych i wzrost marż kredytowych w bankach sprawiły, że aby uzyskać kredyt na zakup własnego M, trzeba coraz więcej zarabiać. Jak wskazują wyliczenia Open Finance, otrzymanie pożyczki w wysokości 270 tys. zł na zakup mieszkania wartego 300 tys. zł wiąże się z koniecznością wykazania miesięcznego dochodu na poziomie minimum 4107 zł (jeszcze trzy miesiące temu banki wymagały wynagrodzenia niższego o 100 zł). W ostatnim czasie marże o 0,1 punktu procentowego podniosły DB PBC i Pekao, podrożały też kredyty w mBanku i MultiBanku (o 0,4 pkt proc.). Dodatkowo BZ WBK i Raiffeisen Bank Polska wycofały się z kredytowania zakupu nieruchomości w 100 proc. i wymagają wkładu własnego na poziomie odpowiednio 10 i 20 proc.
Jednak posiłkowanie się kredytem w przypadku zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych — z myślą o późniejszej odsprzedaży lub wynajmie — w obecnej sytuacji makroekonomicznej może się okazać ryzykowne. Marcin Krosoń, analityk Open Finance, odradza zaciąganie w tym celu kredytów walutowych. Niespodziewana podwyżka kursu euro może spowodować, że wysokość zadłużenia w przeliczeniu na złotego, w najgorszym wypadku może nawet przewyższyć wartość nieruchomości. Doświadczyło tego wielu nabywców, którzy w przedkryzysowych latach 2006-08 kupowali mieszkania na kredyt denominowany we franku szwajcarskim.
Na obrzeżu miasta
Sposobem na zakup tańszej nieruchomości może być wybór peryferyjnej lokalizacji. Średnia cena mieszkania w Krakowie wynosi obecnie 7070 zł/mkw. Za lokal w miejscowościach sąsiadujących ze stolicą Małopolski zapłacimy nawet kilkadziesiąt procent mniej — w Olkuszu 3040 zł/mkw., w Wieliczce 5120 zł/mkw. Podobnie będzie w Pruszkowie, Otwocku czy Legionowie, czyli miejscowościach oddalonych od centrum Warszawy ledwie o 30 km — średnie ceny mieszkań również tu będą niższe o ok. 30 proc. To idealna opcja dla osób, które planują zakup mieszkania na własny użytek, ale zdecydowanie mniej atrakcyjna w przypadku inwestorów. Najwyższą rentowność można uzyskać z mieszkania zakupionego w centrum dużego miasta. W przypadku okolicznych miejscowości, o sukcesie inwestycji będzie decydować m.in. dobrze rozbudowana infrastruktura komunikacyjna.