Ceny mieszkań hamują

opublikowano: 11-09-2022, 20:00
Play icon
Posłuchaj
Speaker icon
Close icon
Zostań subskrybentem
i słuchaj tego oraz wielu innych artykułów w pb.pl

Po dwóch miesiącach nieznacznych wzrostów w lipcu ceny transakcyjne mieszkań stanęły. W najbliższym półroczu eksperci Cenatorium oczekują spadków.

Przeczytaj artykuł i dowiedz się:

  • jak zmieniają się ceny transakcyjne mieszkań i działek w Polsce
  • jakie mieszkania i gdzie drożeją najbardziej
  • co przewidują eksperci Cenatorium na najbliższe miesiące

Mieszkania w Polsce prawie nie drożeją. Indeks urban.one wyniósł 111,21 pkt, co oznacza, że wobec poprzedniego miesiąca wzrósł o 0,07 pkt. Dla porównania: wzrost w czerwcu wyniósł 0,34 pkt, a w maju 0,21 pkt — wynika z raportu Cenatorium przygotowanego dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl.

Eksperci współpracujący z Cenatorium uważają, że najbliższe półrocze przyniesie spadek cen mieszkań. Za takim scenariuszem opowiedziało się 57 proc. ankietowanych, pozostali prognozują stabilizację.

Trudne otoczenie

Negatywne czynniki w gospodarce nie słabną. Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, zwraca uwagę na niepewność na rynku pracy, gdzie znacząco ubyło ofert pracodawców, choć bezrobocie jest rekordowo niskie. Wynagrodzenia realnie przestały rosnąć, a głównym powodem poszukiwania nowej pracy staje się inflacja.

Nadal dołuje rynek kredytowy. Według danych BIK w lipcu w porównaniu z czerwcem doszło do spadku kredytów mieszkaniowych o 22,4 proc. w ujęciu wartościowym i o 18,9 proc. w liczbowym. Rok do roku spadek przekracza 60 proc. w obu ujęciach.

— Trend spadkowy związany jest ze wzrostem stóp procentowych, a tym samym spadkiem zdolności kredytowej — mówi Małgorzata Wełnowska.

Oznaki stabilizacji cen transakcyjnych na rynku mieszkaniowym ekspertka łączy też z faktem, że wprowadzane teraz do sprzedaży przez deweloperów lokale przestały znacząco drożeć, co może być związane ze stabilizacją kosztów ich budowy.

— Największym powodzeniem cieszą się mniejsze lokale mieszkalne, czyli kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Ich ceny rosły najszybciej, co jest związane przede wszystkim z ograniczonymi możliwościami finansowymi kupujących — mówi Małgorzata Wełnowska.

Ceny mieszkań w II kw. 2022 r.

miastodo 35 m kw. Wzrost kw/kw w proc.35-60 m kw.wzrost kw/kw w proc.60-80 m kw.wzrost kw/kw w proc.pow.80 m kw. w proc.wzrost kw/kw w proc.
Warszawa121926,84109644,71102442,36112031,75
Poznań87024,6980715,1071143,5469433,06
Łódź71145,5966005,3561462,5758432,28
Kraków113656,3799404,7393153,3690712,84
Wrocław98955,5088164,9082953,8176210,99
Gdańsk107483,2495712,0087341,1287120,46
Lublin77804,3873394,5966193,8064463,69
Olsztyn68965,866006,056752,554763,2

Źródło: Cenatorium, ceny transakcyjne w zł za m kw.

Według Szymona Gila z Domu Maklerskiego Michael & Strom po ostatnich latach hossy nadchodzą prawdopodobnie cięższe lata dla deweloperów. Negatywny skutek wyższych stóp procentowych wzmacniany jest kryzysem związanym z wojną w Ukrainie, inflacją, potencjalnym kryzysem energetycznym czy problemami gospodarki chińskiej (kolejne lockdowny, zamknięte fabryki itp.).

— Deweloperzy, których obligacje korporacyjne notowane są na rynku Catalyst, sprzedali w pierwszym półroczu 7700 mieszkań, podczas gdy w pierwszym półroczu 2021 ponad 12 tys. Oznacza to spadek aż o 36,7 proc. — mówi Szymon Gil.

Jego zdaniem najwięksi deweloperzy wydają się być przygotowani na gorsze czasy. Lata hossy pokazały ich silne bilanse, wysokie poziomy przedsprzedaży na obecnych projektach, racjonalne planowanie budów. Dlatego to oni prawdopodobnie będą konsolidować rynek, przejmując mniejszych graczy z problemami.

Transakcyjne i ofertowe

W dużych miastach ceny transakcyjne mieszkań hamują. Indeks urban.one w lipcu wyniósł 119,32 pkt, co oznacza, że wobec czerwca nastąpił minimalny wzrost — o 0,08 pkt. W czerwcu było 0,85 pkt więcej niż w maju, a w maju 0,50 pkt więcej niż w kwietniu.

Ceny ofertowe nadal jednak rosną, choć poszczególne rynki różnią się pod tym względem. Z danych Cenatorium wynika, że w przypadku rynku pierwotnego największy wzrost średniej ceny ofertowej — o 9,7 proc. w skali miesiąca — nastąpił w Gdyni. W Krakowie, Łodzi i we Wrocławiu wzrost zamknął się w przedziale 4-5 proc. Najmniej podrożały mieszkania w Poznaniu — o 0,4 proc. Jedynym miastem, w którym nastąpił spadek średniej ceny ofertowej, był Gdańsk. Na rynku wtórnym natomiast ceny ofertowe wzrosły we wszystkich dużych miastach z wyjątkiem Poznania, a najbardziej w Gdyni — o 12,9 proc. W pozostałych ceny wzrosły w przedziale 2-3 proc.

Według Małgorzaty Wełnowskiej aktywni na rynku są klienci gotówkowi, którzy ze względu na rosnącą inflację i dewaluację złotego kupują mieszkania przede wszystkim na wynajem. Popyt na najem rośnie nieprzerwanie od początku roku, przez co w niektórych lokalizacjach czynsze wzrosły nawet o kilkadziesiąt procent.

— W przeliczeniu na metr kwadratowy najwięcej kosztuje dziś najem najmniejszych lokali. Ze względu na duży popyt i spadek podaży negocjacje stawek są praktycznie niemożliwe. Słabnie natomiast atrakcyjność nieruchomości jako lokaty. Alternatywne formy inwestowania, np. lokaty bankowe, dają porównywalny zysk — twierdzi Małgorzata Wełnowska.

Spadek wyhamował

Po dwóch miesiącach spadku transakcyjnych cen mieszkań w Warszawie w lipcu nastąpiło niewielkie odbicie. Wartość indeksu urban.one dla lokali mieszkalnych wyniosła 117,51 pkt, o 0,04 pkt więcej niż w czerwcu. Jeszcze w czerwcu wartość malała — o 0,26 pkt wobec maja, a w maju o 0,02 pkt w wobec kwietnia.

Z najświeższych danych Cenatorium wynika, że w Warszawie na koniec lipca średnia cena ofertowa wynosiła 12,2 tys. zł za m kw. Różnica między aktywnymi ofertami a cenami mieszkań usuwanymi z oferty nie jest duża, co oznacza, że warszawiacy nadal akceptują obecny poziom cen. Transakcji nadal jest mało, więc podaż rośnie.

— Z danych GUS dotyczących pozwoleń na budowę mieszkań wynika, że w lipcu deweloperzy uzyskali o 37 proc. mniej pozwoleń niż w czerwcu. Mniejsza aktywność inwestorów wpłynie na ograniczenie podaży z rynku pierwotnego w najbliższych miesiącach — mówi Małgorzata Wełnowska.

Poznaj program konferencji “Kontrakty budowlane”, 28-20 września 2022, Online >>

Grunty dołują

Ceny gruntów pod zabudowę jednorodzinną zaczęły w lipcu spadać. Wartość indeksu urban.one wyniosła 141,4 pkt, o 1,17 pkt mniej niż w czerwcu.

Eksperci współpracujący z Cenatorium uważają, podobnie jak przy poprzednich edycjach raportu, że sytuacja na rynku gruntów budowlanych ulegnie pogorszeniu. Sądzi tak 57 proc. ankietowanych, spośród reszty większość uważa, że sytuacja pozostanie bez zmian, a tylko nieliczni mają nadzieję na poprawę.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane