Ceny transakcyjne mieszkań w Polsce utrzymały w lutym trend wzrostowy, jaki powrócił po spadkach w ostatnim kwartale 2021 r. Indeks urban.one, pokazujący zmiany cen transakcyjnych, wyniósł 110,56 pkt i był wyższy o 0,4 pkt od odczytu styczniowego — wynika z najnowszego raportu opracowanego przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl.
W stosunku do stycznia znacznie powiększyła się grupa ekspertów spodziewających się w nadchodzący półroczu pogorszenia sytuacji gospodarczej, co wpłynie na rynek mieszkaniowy — 82 wobec 62,5 proc.
Rynek niewiadomych
Czynniki negatywnie wpływające na rynek to wysoka inflacja, wysokie stopy procentowe, a także bardziej restrykcyjne obliczanie zdolności kredytowej przez banki, do czego wezwała je Komisja Nadzoru Finansowego.
Według danych BIK w lutym — w ujęciu rok do roku — nastąpił spadek liczby umów kredytowych o 24,3 proc. oraz kwoty zaciągniętych kredytów mieszkaniowych o 14,4 proc. W najbliższych miesiącach na rynku nowych lokali może nastąpić zmniejszenie podaży, co przy ograniczonym popycie przełoży się na mniejszą liczbę zawieranych transakcji, a także wydłużenie czasu sprzedaży całych inwestycji.
W wyniku wojny w Ukrainie i kolejnych sankcji nakładanych na Rosję wzrasta też niepewność co do przyszłych kosztów budowy, dostępności materiałów budowlanych, a także siły roboczej.
— Niepewność co do cen i terminów oddawania budynków do użytkowania skieruje część nabywców na rynek wtórny, który w ostatnim czasie za sprawą zwiększonego zainteresowania najmem staje się bardziej atrakcyjny — mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Michał Kubicki, prezes CMP Center Management Polska, twierdzi, że największy wpływ na sytuację na rynku mieszkaniowym ma jednak rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych przy większych obostrzeniach stawianych przez banki. Kolejny element to liczba uchodźców z Ukrainy, którzy szukają mieszkań na wynajem, rozgrzewając rynek najmu.
— Część klientów posiadających zapasy gotówkowe może zainteresować się wycofaniem ich z banków i przerzuceniem na rynek mieszkań w celu skorzystania z rosnących cen najmu. Docelowo część Ukraińców, która zostanie w Polsce na stałe, trafi na rynek najmu, a być może także na rynek pierwotny. Będzie to impuls do wzrostu cen w największych miastach oraz mniejszych, leżących bliżej granicy z Ukrainą. Zatrzymać lub osłabić ten trend może tylko zakończenie działań wojennych — mówi Michał Kubicki.
W metropoliach
W dużych miastach indeks urban.one w lutym wzrósł w ciągu miesiąca o 0,53 pkt i wyniósł 117,52 pkt. Miesiąc wcześniej dynamika była trzykrotnie wyższa — indeks wzrósł o 1,69 pkt.
W nadchodzącym półroczu eksperci Cenatorium przewidują albo dalsze podwyżki — tak uważa 55 proc., albo stabilizację — 36 proc., jedynie 10 proc. przewiduje spadek cen.
W ciągu miesiąca ceny ofertowe monitorowane w ramach prowadzonego przez Cenatorium Indeksu Szybkiego wzrosły na rynku pierwotnym najbardziej w Krakowie — o 11,8 proc., a najmniej we Wrocławiu — o 2,5 proc. i Poznaniu — o 2,7 proc. O 5,5 proc. więcej życzyli sobie deweloperzy za mieszkania w Gdyni.
Na rynku wtórnym natomiast we wszystkich miastach nastąpił spadek cen ofertowych — największy zanotowano w lokalizacjach nadmorskich: w Gdyni o 3,8 proc., w Gdańsku o 3,3 proc. W Łodzi ceny ofertowe spadły o 2,6 proc., a w Poznaniu o 2,7 proc. Najmniejszym wahaniom cenowym uległy mieszkania we Wrocławiu — spadek o 1 proc. i w Krakowie — o 0,2 proc.
W stolicy powtórka stycznia
Kolejny miesiąc z rzędu ceny transakcyjne mieszkań wzrosły w Warszawie. W odczycie indeksu urban.one z lutego wynika, że osiągnął wartość 117,51 pkt, a ceny wzrosły o 0,43 pkt w stosunku do stycznia. To podobna dynamika jak przed miesiącem, gdy ceny wzrosły o 0,48 pkt.
Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego wynika, że w lutym ceny mieszkań w Warszawie wzrosły na rynku wtórnym o 2,7 proc., a na rynku pierwotnym o 7,5 proc. Ceny mieszkań deweloperskich były wyższe w nowo dodanych ogłoszeniach o około 13 proc., natomiast w aktywnych o około 6 proc. Ceny lokali z tzw. drugiej ręki w aktywnych ogłoszeniach były wyższe o 2,3 proc., jednak w przypadku nowo wprowadzanych ofert były niższe o prawie 0,5 proc.
Podobnie jak w poprzedniej edycji większość ekspertów — 73 proc. — prognozuje spadek sprzedaży mieszkań w perspektywie kilku miesięcy, 18 proc. uważa, że popyt pozostanie na stabilnym poziomie, a jedynie 9 proc., że sprzedaż wzrośnie.
Run na grunty hamuje
W lutym, kolejny miesiąc z rzędu, spadek zanotowały ceny gruntów pod zabudowę jednorodzinną. Wartość indeksu urban.one wyniosła 141,92 pkt i była niższa o 0,87 pkt od styczniowego odczytu. To prawie identyczna obniżka jak miesiąc wcześniej, gdy wyniosła 0,86 pkt.
W tej edycji ankiety więcej ekspertów prognozowało stabilizację sytuacji na rynku gruntów — 73 proc. wobec 62,5 proc. przed miesiącem. Pozostali przewidują pogorszenie sytuacji w ciągu najbliższych sześciu miesięcy.
Zdaniem Małgorzaty Wełnowskiej część osób do tej pory zainteresowanych kupnem działki i postawieniem wymarzonego domu mogło wycofać się z rynku ze względu na drastyczny wzrost kosztów budowy i kredytu.
— Zmniejszenie popytu doprowadziło do nasilenia negocjacji cenowych, a w konsekwencji do nieznacznego spadku cen gruntów — mówi Małgorzata Wełnowska.
Według Michała Kubickiego sytuacja na rynku domów zaczęła się zmieniać już późną jesienią wraz z pierwszymi podwyżkami stóp procentowych. Ostatnie dramatycznie wpłynęły na ruch na rynku nowych domów, ponieważ obniżyły zdolność kredytową o połowę w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku.