W III kw. 2023 r. średnie ceny ofertowe mieszkań wzrosły o 3,7 proc. względem kwartału poprzedniego i o 8,6 proc. w porównaniu do tego samego okresu 2022 r. — wynika z najnowszego raportu Otodomu i Polityki Insight. Największą zwyżkę odnotowano w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców — średnia cena ofertowa wzrosła w ujęciu rocznym aż o 10,6 proc., osiągając 13,2 tys. zł za m kw. Najmniejsze zwyżki — średnio o około 4,7 proc. — odnotowano w miejscowościach do 100 tys. mieszkańców.
Naczynia połączone
Dr hab. Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight, zwraca uwagę, że drożejące mieszkania przełożyły się na wzrost cen ziemi.
— Od trzech kwartałów ceny gruntów budowlanych utrzymywały się na stabilnym poziomie, natomiast między lipcem a październikiem wzrosły do 241 zł za m kw., czyli prawie o 6 proc. w porównaniu z II kw. Tak wysoka podwyżka ostatni raz była zanotowana w połowie 2021 r. Niedobór atrakcyjnych gruntów w obrębie największych miast może kierować uwagę deweloperów na tańsze tereny na ich obrzeżach. W ten sposób będą mogli odpowiedzieć na wysoki popyt, o ile ten się utrzyma — mówi Adam Czerniak.
Większego zainteresowania spodziewano się również w kategorii małych działek kupowanych przez inwestorów indywidualnych. Bezpiecznym kredytem 2 proc. można bowiem sfinansować budowę domu o wartości do 1 mln zł. Co jednak ciekawe, boomu zakupowego w tej kategorii gruntów nie odnotowano.
— Efekt rządowego programu wsparcia był stosunkowo niewielki — w III kw. zamknięto tylko 20 tys. ofert, o 13 proc. mniej niż o tej samej porze 2022 r. — mówi Karolina Klimaszewska, starsza analityczka w Otodomie.
Wszystko zależy od rządu
Zdaniem Adama Czerniaka kolejne miesiące, a zwłaszcza początek 2024 r. powinny przynieść stabilizację cen mieszkań. Wiele jednak będzie zależało od przyszłości programu Bezpieczny kredyt 2 proc.
— Pytanie, czy już na początku przyszłego roku przeznaczone na ten cel fundusze się wyczerpią, czy może kolejny rząd dosypie do tego worka pieniędzy. Ryzyko, że program się skończy, gdy BGK go podsumuje, jest obecnie spore. Nie ma jednak gwarancji, że po jego zakończeniu ceny wróciłyby do poziomu sprzed programu — mówi Adam Czerniak.
Przypomina też o wyborczej obietnicy Koalicji Obywatelskiej dotyczącej możliwości zakupu pierwszej nieruchomości na kredyt 0 proc.
— Gdyby inicjatywa weszła w życie, ceny mieszkań z pewnością poszłyby w górę — mówi Adam Czerniak.
Niepewność co do przyszłości rządowych programów wsparcia dla mieszkalnictwa powoduje, że deweloperzy wciąż zachowują powściągliwość przy uruchamianiu nowych inwestycji. Tymczasem oferta mieszkań w niektórych miastach skurczyła się już do alarmującego poziomu.
— Z danych portalu Unirepo.pl, który monitoruje 37 portali ogłoszeniowych, wynika, że pod koniec września na rynku było 135,5 tys. ofert mieszkań na sprzedaż. Trzy miesiące wcześniej było ich 146,5 tys. Liczba mieszkań spadła więc prawie o 8 proc. mimo dopływu nowych ofert. Także na rynku pierwotnym wysokiemu tempu sprzedaży mieszkań nie towarzyszył odpowiedni dopływ nowych, które uzupełniłyby ofertę. Mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przez firmy deweloperskie było mniej niż rok wcześniej we wszystkich metropoliach. Szczególnie dramatyczna sytuacja jest w Krakowie, gdzie pod koniec września w ofercie deweloperów było aż o 51 proc. mniej mieszkań niż dziewięć miesięcy temu. W Warszawie oferta skurczyła się o 41 proc., we Wrocławiu o 38 proc., a w Trójmieście o 27 proc. — mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.