Choć z kredytu finansowany jest zakup tylko co trzeciego-czwartego mieszkania (zależy, czy chodzi o rynek pierwotny czy wtórny), to sygnałów płynących z rynku bankowego nie należy bagatelizować. Jak zauważa Bartosz Turek, analityk HRE Investments, choć średnia wnioskowana wartość kredytu wzrosła we wrześniu o 8,8 proc. w ujęciu rocznym — do 278,3 tys. zł, to jednocześnie była o 430 zł niższa niż w sierpniu.
— Jest to co prawda niewielka różnica, a w kolejnych miesiącach może się okazać, że był to jedynie wypadek przy pracy, ale bez wątpienia negatywny odczyt na tle powtarzających się od miesięcy zwyżek jest pewnym zaskoczeniem — uważa Bartosz Turek.
Jego zdaniem może to oznaczać, że ceny mieszkań przestają dynamicznie iść w górę, bo Polacy ograniczają apetyt na kredyty, gdy lokale tanieją, i odwrotnie — przez ostanie miesiące kupujący musieli pożyczać więcej, bo ceny szybko szły w górę. Specjalista zaznacza, że na potwierdzenie zmiany tendencji przyjdzie poczekać, ale bez wątpienia spowolnienie byłoby zdrowe z punktu widzenia stabilności rynku.
— Sami kupujący też bez wątpienia z ulgą przyjęliby powrót do sytuacji, w której wynagrodzenia rosną szybciej niż ceny własnych czterech kątów — mówi Bartosz Turek, który podtrzymuje prognozę, zgodnie z którą w perspektywiedwóch-czterech kwartałów wzrost cen mieszkań powinien w Polsce wyhamować.
Mimo spadku wartości przeciętnego wniosku kredytowego samych wniosków przybywa w szybkim tempie, wynika z danych Biura Informacji Kredytowej. We wrześniu było ich o 12 proc. więcej r/r.
— Polacy nie tylko więc chcą pożyczać wyższe kwoty, ale też liczba samych chętnych na kredyt mieszkaniowy była we wrześniu br. wyższa niż w analogicznym miesiącu przed rokiem. Uwzględniając przy tym też liczbę dni roboczych w miesiącu, BIK oszacował, że we wrzeniu br. popyt na kredyty hipoteczne był aż o 16 proc. wyższy niż przed rokiem — dodaje Bartosz Turek.
Jarosław Sadowski z Expandera uważa, że sygnałów spowolnienia na rynku mieszkań nie widać, ale na popyt na mieszkania wpływ w końcu zacznie mieć spodziewane spowolnienie tempa wzrostu PKB w Polsce.
— To może przełożyć się na spadek popytu na mieszkania. Także demografia będzie w kolejnych latach ograniczać popyt. Zwyżki kiedyś się więc skończą — mówi Jarosław Sadowski, choć jego zdaniem gwałtownej przeceny nie będzie, m.in. z powodu wysokich cen usług budowlanych i marż deweloperów, które ci będą chcieli utrzymać.
Mieszkania podrożały jak akcje
W ostatnich dwóch latach ceny mieszkań w Polsce rosną szybciej niż akcje, ale w dłuższym okresie różnica jest niewielka — zwraca uwagę Tomasz Hońdo, starszy analityk w Quercus TFI. Porównanie indeksów obliczanych dla nieruchomości mieszkaniowych przez Eurostat (dane sięgają 2005 r.) i WIG świadczy o tym, że w ostatnich latach oba aktywa zdrożały, przeciętnie rzecz biorąc, w zbliżonym stopniu. Tomasz Hońdo zaznacza jednak, że akcje cechują się wyższą zmiennością (przy czym zmienność to nie tylko ryzyko straty, lecz również potencjalne możliwości tanich zakupów), a oba aktywa nie są ze sobą wyraźnie skorelowane. To ostatnie sprawia, że portfel złożony zarówno z nieruchomości, jak i akcji może cechować się lepszym stosunkiem zysku do ryzyka niż każde z tych aktywów osobno.
— Także sprzedający mieszkania już przyzwyczaili się do myśli o cenie, jaką mogą uzyskać, i bardzo trudno będzie im zaakceptować niższy poziom. Ceny mieszkań potrafią bardzo szybko rosnąć, ale spadki są zwykle powolne i rozłożonew czasie. Wyjątkiem są poważne kryzysy, ale tych, mam nadzieję, unikniemy — mówi Jarosław Sadowski.
Specjalista w najnowszym raporcie przytoczył dane Eurostatu, mówiąc o 8-procentowym wzroście cen mieszkań w Polsce w ciągu 12 miesięcy. Jest to dwukrotnie szybsze tempo niż średnia w Unii Europejskiej. Dynamika jest natomiast zbliżona do dynamiki w krajach sąsiednich — w Czechach i na Słowacji. Największy wzrost odnotowano natomiast na Węgrzech (+14 proc.). W dłuższym okresie dynamika w Polsce jest jednak zbliżona do unijnej średniej.
— W ostatnich latach najniższy poziom cen mieszkań mieliśmy w 2013 r. Od tego czasu ceny wzrosły o 24 proc., a średnio w UE o 25 proc. — dodaje główny analityk Expandera.