Jak wynika z ostatnich danych serwisu Domiporta.pl i Open Finance, w październiku, w porównaniu z sytuacją sprzed dwóch miesięcy (z taką częstotliwością publikujemy wspólny raport), w przypadku kawalerek ceny transakcyjne były niższe od ofertowych o 12,3 proc., mieszkań dwupokojowych o 14,8 proc., trzypokojowych o 11,3 proc., a czteropokojowych i większych o 9,6 proc. Przed dwoma miesiącami było to odpowiednio: 11,4 proc., 10,5 proc., 7,6 proc. oraz 6 proc. Prezentowane dane są wartościami średnimi dla Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.
Zmiana ta wynika przede wszystkim ze spadku cen transakcyjnych, ceny ofertowe pozostają na względnie stabilnym poziomie. Liczony przez Open Finance indeks cen transakcyjnych co prawda w październiku zanotował 0,5 proc. wzrostu, jednak miesiąc wcześniej zanurkował o 3,7 proc. Ceny ofertowe z ogłoszeń zamieszczonych w serwisie Domiporta.pl w porównaniu z sierpniem również się obniżyły, ale skala spadku była mniejsza i średnia wyniosła 0,5 proc.
Dotychczas kilkunastoprocentowe różnice między cenami transakcyjnymi a ofertowymi dotyczyły wyłącznie rynku wtórnego. Tym razem sytuacja zmieniła się o tyle, że również deweloperzy zdecydowali się na podobną skalę ustępstw, jak wcześniej sprzedający na rynku wtórnym. Szczególnie widać to w segmencie najpopularniejszych lokali dwu- i trzypokojowych. Dwa miesiące temu ceny transakcyjne w przypadku takich mieszkań wystawianych na sprzedaż na rynku pierwotnym były niższe o 5,7 proc. (mieszkania trzypokojowe)
i 8,2 proc. (mieszkania dwupokojowe). Obecnie te różnice są wyraźnie większe i w przypadku lokali dwupokojowych wynoszą ponad 15 proc., a trzypokojowych niemal 11,5 proc.
Analizując opisywane różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi trzeba zwrócić uwagę przede wszystkim na jeden kluczowy aspekt. Przed nami ostatnie 50 dni obowiązywania programu Rodzina na Swoim (RnS). Ten fakt w połączeniu z brakiem alternatywnego programu przynajmniej przez pierwsze półrocze 2013 sprawia, że deweloperzy chętniej negocjują ceny do pułapu umożliwiającego skorzystanie z RnS.
Dynamika zmian zachodzących na rynku wtórnym nie jest tak duża jak w przypadku rynku pierwotnego, niemniej — bez względu na wielkość mieszkań — obserwujemy pogłębienie różnic między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. W przypadku mieszkań najmniejszych, jednopokojowych, wynosi ona obecnie 14,9 proc. (14,5 proc. wcześniej). Dla lokali dwupokojowych różnica sięga 15,1 proc. (było 13,5 proc.), dla trzypokojowych 11,8 proc. (było 9,9 proc.), a dla czteropokojowych i większych 15 proc. (było 12,3 proc.).
Bernard Waszczyk
Open Finance