Chcieć a móc po polsku

07-04-2015, 00:00

Czy wysyp inwestycji mieszkaniowych to rzeczywiście skutek rekordowego popytu?

Ekspansja firm deweloperskich nabiera tempa. W lutym 2015 r. rozpoczęły budowę ponad 5,4 tys. mieszkań i otrzymały 7 tys. pozwoleń na budowę, czyli niemal o połowę więcej niż przed rokiem — wynika z danych GUS. Do tak dużej aktywności skłoniły deweloperów przede wszystkim bardzo dobre wyniki sprzedaży w ostatnich kilkunastu miesiącach, ale też przeświadczenie, że dobra koniunktura się utrzyma.

STAĆ NAS NA WIĘCEJ:
Zobacz więcej

STAĆ NAS NA WIĘCEJ:

Większa dostępność mieszkań wynika m.in. z tego, że ostatnio ich ceny pozostają stabilne, podczas gdy pensje Polaków rosną. W najlepszej sytuacji są mieszkańcy Gdyni, Łodzi i Gdańska, gdzie za średnie wynagrodzenie można kupić już ponad 0,9 mkw. mieszkania — mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors. Tomasz Pikuła

— Należy przypomnieć, że od 2013 r. trwa rekordowy popyt, a liczba mieszkań sprzedawanych przez deweloperów jest porównywalna z boomem z lat 2004-07. Ich optymistyczne nastawienie co do sprzedaży nowych inwestycji opiera się na zgłaszanym zapotrzebowaniu i sprzyjających prognozach wskaźników makroekonomicznych, z których największe znaczenia ma rekordowo niski poziom stóp procentowych — tłumaczy Jarosław Skoczeń, pełnomocnik zarządu w firmie Emmerson.

Powodem do masowego rozpoczynania inwestycji mogą być także spodziewane zmiany w przepisach.

Lawina przedsięwzięć

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) w projekcie modyfikacji tzw. ustawy deweloperskiej postuluje odejście od otwartego rachunku powierniczego (pieniądze klienta z takiego rachunku wypłacane są wraz z postępem budowy). Deweloper musiałby założyć dla inwestycji zamknięty rachunek powierniczy, a więc otrzymałby pieniądze klienta dopiero po zakończeniu budowy.

— To oczywiście rozwiązanie dużo bezpieczniejsze dla klienta. Dla dewelopera jest sporym utrudnieniem, gdyż całą inwestycję musi sfinansować z kapitału własnego i kredytu. Nie powinno więc dziwić, że spora część deweloperów będzie chciała zapewnić sobie portfel inwestycji realizowanych na dotychczasowych zasadach i rozpocznie je przed wejściem w życie proponowanych zmian — wyjaśnia Jarosław Skoczeń. Wielu ekspertów uważa też, że przyczyną wzmożonej aktywności deweloperów jest polepszająca się sytuacja finansowa Polaków.

— Większa dostępność mieszkań wynika także z tego, że ostatnio ich ceny pozostają stabilne, podczas gdy pensje Polaków rosną. To sprawia, że zakup mieszkania jest coraz mniejszym wyzwaniem. Jak pokazują najnowsze dane, w najlepszej sytuacji są mieszkańcy Gdyni, Łodzi i Gdańska, gdzie za średnie wynagrodzenie można kupić już ponad 0,9 mkw. mieszkania. Najgorzej jest natomiast w Krakowie i Warszawie, w których średnia pensja wystarcza na zakup około 0,7 mkw. Przeciętny metraż dla siedmiu największych miast wynosi nieco ponad 0,8 mkw., podczas gdy w 2007 r. było to zaledwie 0,5 mkw. — mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.

Prawdopodobnie w najbliższym czasie dostępność mieszkań wciąż będzie rosła. Analitycy spodziewają się, że w tym roku wynagrodzenia mogą pójść w górę o około 3,9 proc., a w przyszłym — o około 4,1 proc. Jeśli nie będzie temu towarzyszył wzrost cen mieszkań, to w części miast wskaźnik dostępności lokali niedługo może przekroczyć symboliczną wartość 1. Oznaczałoby to, że średnie wynagrodzenie może przewyższyć koszt 1 mkw. Z danych NBP wynika, że w IV kwartale 2014 r. aż 63 proc. wartości mieszkań sprzedanych w siedmiu największych miastach kupiono za oszczędności Polaków. Zakupów za gotówkę dokonują nie tylko najzamożniejsi. Część kupujących zmienia lokal na większy.Do pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży starego mieszkania dokładają oszczędności i dzięki temu nie muszą zaciągać kredytu hipotecznego. Za gotówkę kupują także ci, którzy czasowo pracują za granicą. Na emigracji gromadzą kapitał, który umożliwia im zakup mieszkania w Polsce.

Druga strona medalu

Pesymistyczne wnioski płyną natomiast z raportu „Global Cities” opracowanego przez firmę Knight Frank. Zgodnie z nim, sytuacja finansowa urodzonych po 1982 r. w 20 największych aglomeracjach na świecie najgorzej wygląda w Hongkongu, a następnie… w Warszawie. Młodzi mieszkańcy tych miast zwykle kończą miesiąc na minusie i często nie stać ich na własne mieszkanie. Co więcej, według danych Rynekpierwotny.pl średnia cena 1 mkw. nowego mieszkania w Warszawie wynosi 7670 zł, jednak dla kogoś, kto finansuje lokal pożyczonym kapitałem, kwota jest zdecydowanie wyższa. Andrzej Prajsnar, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl, obrazuje to przykładem: małżeństwo kupuje w Warszawie nowy lokal o powierzchni 55 mkw. Jego cena to 385 tys. zł (7 tys. zł za 1 mkw.). Małżonkowie wnoszą wkład własny 40 tys. zł.

Mieszkanie jest finansowane trzydziestoletnim kredytem z marżą 2,40 proc. Będzie on spłacany w ratach równych, a prowizja przygotowawcza (płatna w gotówce) wynosi 2,5 proc. W całym okresie spłaty uśredniony poziom stopy referencyjnej (WIBOR 3M) to 5 proc., a inflacja jest zgodna z obecnym celem NBP (2,5 proc.) — Suma wydatków kredytobiorcy jest znacznie większa od ceny zakupu mieszkania. Po przeliczeniu kosztów kredytowania na 1 mkw. okazuje się, że kosztuje on aż 11 143 zł. Duże znaczenie w perspektywie 30 lat ma procent składany. Skutki jego działania na szczęście są łagodzone przez malejące saldo zadłużenia. Gdyby comiesięczne spłaty nie pomniejszały zaciągniętego długu, to już po dziesięciu latach zobowiązanie przykładowych kredytobiorców wzrosłoby dwukrotnie — sumuje Andrzej Prajsnar.

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Anna Gołasa

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Chcieć a móc po polsku