Choć ulgi są ważne, nie są najważniejsze

Rafał Kerger
opublikowano: 30-08-2006, 00:00

Żeby znaleźć działkę, na którą nas stać, musimy najpierw pójść do urzędu marszałkowskiego, potem — do pośrednika.

Dzięki współpracy z agencją Jartom, firma Elfiplast, producent opakowań foliowych, zacznie działalność w centrum produkcyjno-magazynowym Sasco w Pruszkowie. Wynajęła tam 1350 mkw. hali produkcyjnej i 150 mkw. biura. Pomoc agencji nieruchomości w wynajmie powierzchni komercyjnych (biur i magazynów) stała się normą. Około 3 procent prowizji za taką usługę nikogo nie płoszy, bo koszt czasu straconego na samodzielne poszukiwania wydaje się zdecydowanie większy.

Szukając działek inwestycyjnych, warto też się poradzić specjalistów od nieruchomości. Przyznają oni jednak, że pierwszym krokiem przedsiębiorcy powinna być wizyta w urzędzie marszałkowskim regionu, w którym zamierza zainwestować.

Tania, bo rolna

Na co zwrócić uwagę? Jeżeli nie mamy za wiele pieniędzy, powinniśmy mieć czas, by pojeździć i popytać. W małych miejscowościach i gminach można znaleźć tanie tereny. Tyle że są to najczęściej tereny rolne, które można uprzemysłowić dopiero po porozumieniu się z wójtem.

— Zmiana przeznaczenia działki z rolnego na komercyjny zajmuje zwykle dwa do trzech lat. Pozyskanie warunków zabudowy trwa najmniej sześć miesięcy, a zdarza się, że dwa razy dłużej. Jeśli jednak nam się to uda, to możemy być pewni, że zrobiliśmy dobry biznes — mówi Artur Tłustochowski, prezes Terra Casa, firmy z Krakowa, doradzającej na rynku nieruchomości.

Jego firma robi biznes m.in. na odrolnianiu działek, które potem sprzedaje z zyskiem.

Szukaj pod miastem

Firmy, które stać na zaangażowanie większych pieniędzy, powinny z kolei skierować się najpierw do urzędu marszałkowskiego. Mają tam spis publicznych działek inwestycyjnych w regionie. Jednocześnie warto obdzwonić też kilku pośredników w obrocie nieruchomościami komercyjnymi. Coraz więcej działek oferują prywatne osoby, firmy i pośrednicy, którzy żyją z odrolniania i doprowadzania do byłych pól potrzebnej biznesowi infrastruktury.

Na co podczas poszukiwań należy zwrócić uwagę? Najtańsze działki inwestycyjne można zwykle kupić na terenach poprzemysłowych — takich jak Śląski Park Przemysłowy (ŚPP), który w 2004 r. powołały Ruda Śląska, Świętochłowice i kilka innych podmiotów. „Do naszych zadań należy stworzenie nowoczesnej, zgodnej ze standardami Unii Europejskiej, spełniającej oczekiwania inwestorów oferty, pozwalającej na skuteczne ekonomicznie prowadzenie działalności gospodarczej” — reklamuje się w internecie ŚPP.

— W takim wypadku — choć pewnie możemy liczyć na podatkowe udogodnienia i przychylność poprzedniego właściciela — największym kosztem nie będzie samo kupno terenu. Ogromne pieniądze może pochłonąć jego rewitalizacja. Dlatego jest to zabawa przede wszystkim dla grubych ryb. Zaoszczędzić można dopiero wtedy, gdy kupi się ogromny teren — podkreśla Artur Tłustochowski.

Jeśli więc potrzebujemy 2 tys. metrów, to oferta nie dla nas. Raczej dla takich jak węgierski potentat Tri Granit, który nieopodal centrum Katowic, na terenach byłej kopalni Kleofas wybudował miasto sklepów — Silesia City Center, a teraz robi to w Nowej Hucie.

Mniejsi — jak Juka czy Oknoplast z Niepołomic koło Krakowa albo Media-Tech z Halinowa pod Warszawą — powinni szukać działek inwestycyjnych z dobrą infrastrukturą na obrzeżach wielkich miast i bez kosztownych w usunięciu wad.

— Lokowanie firmy poza wielką aglomeracją ma sens logistyczny, bo łatwiej tu dojechać, a poza tym nie tylko korzystniejsze są tu warunki zakupu gruntu, ale też nie ma kłopotów z planami zagospodarowania przestrzennego i sprawami właścicielskimi — podkreśla dyrektor Piotr Komala z Oknoplastu.

— Może to, oczywiście, więcej kosztować w przeliczeniu na metr kwadratowy niż na przykład tereny poprzemysłowe w sercu miasta, ale za to proces inwestycyjny będzie pewnie szybszy i mniej kosztowny — dodaje Artur Tłustochowski.

O jakich miejscach mowa? Choćby Niepołomice pod Krakowem, Mława na północy Mazowsza, Biskupice Podgórne koło Kobierzyc pod Wrocławiem, Lubań koło Jeleniej Góry czy Tarnów Podgórny pod Poznaniem. To te bardziej rozreklamowane miejscowości, ale są także inne — wystarczy zostać Kolumbem i je odkryć: pod Warszawą, Poznaniem, między Krakowem i Katowicami, w okolicach Trójmiasta, pod Łodzią czy Wrocławiem.

Za miastem lokują się głównie firmy produkcyjne i logistyczne, bo za zaoszczędzone w ten sposób pieniądze mogą kupić lepszą linię produkcyjną czy rozbudować magazyn. Nie bez znaczenia jest też współpraca z samorządem — w małych gminach szybciej można uzyskać choćby pozwolenie na budowę. Wada takiego rozwiązania to wyższe koszty znalezienia i utrzymania wykwalifikowanych pracowników.

W centrum drogo

Czy dobrych inwestycyjnych terenów nie ma bliżej centrów miast? Są, ale drogie. 30 euro za metr kwadratowy to już norma nawet w średniej wielkości gminach, gdzie w dodatku ceny podbijają hipermarkety.

— Tacy inwestorzy koncentrują się ostatnio na małych obiektach handlowych — do dwóch tysięcy metrów kwadratowych. Sieci Tesco, Carrefour planują ekspansję na mniejsze miasta — tłumaczy Marcin Ptaszkiewicz z Terra Casy.

Inwestować w centrach i w ich pobliżu raczej nie warto. Bo z przeinwestowaniem jest jak z samobójstwem w Japonii. Jeśli spowoduje np. zatrzymanie pociągu, to rodzina desperata otrzyma olbrzymi rachunek za związane z tym koszty.

Słowo o ulgach

Na pewno za to warto porozmawiać w urzędzie gminy czy miasta.

— Biedniejsze samorządy chcące zaktywizować biznesowo część swojego obszaru mogą w zamian za inwestycję pójść na pewne ustępstwa. Na przykład zwolnić nas z podatków od nieruchomości czy doprowadzić drogę. Polityka samorządów jest pod tym względem bardzo różna. Dlatego zawsze trzeba pytać — radzi Marek Wollnik, szef Metropolis Nieruchomości Komercyjne z Katowic.

Czasem jednak ważniejsze jest to, czy samorząd nie kładzie inwestorom kłód pod nogi, nie nasyła zbędnych kontroli. Można to sprawdzić, podpytując działających już na wybranym przez nas terenie przedsiębiorców. Na przykład Niepołomice pod Krakowem nie dają prawie preferencji, ale niemal każdy z licznie ściągających tam biznesmenów chwali burmistrza, że nie utrudnia im życia.

Decydując się na kupno terenu pod inwestycję, warto także przyjrzeć się działalności specjalnych stref ekonomicznych. Wiele informacji na ich temat można uzyskać na stronie internetowej Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych (www.paiz.gov.pl). Ten, kto zechce zainwestować w którejś strefie, zyskuje częściowe zwolnienie dochodów od podatku dochodowego (CIT lub PIT). W przypadku dużych firm może to być do 50 proc. wartości inwestycji (w Krakowie do 40 proc.), a dla małych i średnich nawet do 65 proc. (55 proc. w Krakowie). Raport przygotowany dla „PB” przez KPMG najlepiej ocenia działalność stref katowickiej i wałbrzyskiej. Pierwsza wyspecjalizowała się w motoryzacji, druga — w branży AGD.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Rafał Kerger

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu