Coworkingi rosną na potęgę

Paweł Berłowski
opublikowano: 29-10-2018, 22:00

Polskie firmy polubiły elastyczne powierzchnie, inwestorzy — Polskę, a operatorzy muszą konkurować

Rozwój elastycznych biur nabrał tempa po wejściu na nasz rynek największego światowego gracza, WeWork. Zakontraktowanie przez tę firmę około 28 tys. mkw. sprawiło, że stała się liderem w Warszawie, a stolica Polski — trzecią po Londynie i Berlinie lokalizacją na rynku coworkingów w Europie.

Lobby nowej przestrzeni coworkingowej Mindspace w Hali Koszyki. Ten światowy
dostawca przestrzeni coworkingowych podjął decyzję o powiększeniu
dotychczasowego biura o ponad 1,5 tys. mkw. i będzie tu zajmował 5,5 tys. mkw.
Zobacz więcej

ELASTYCZNOŚĆ:

Lobby nowej przestrzeni coworkingowej Mindspace w Hali Koszyki. Ten światowy dostawca przestrzeni coworkingowych podjął decyzję o powiększeniu dotychczasowego biura o ponad 1,5 tys. mkw. i będzie tu zajmował 5,5 tys. mkw. Fot. ARC

— Inwestorzy widzą w Polsce ogromny potencjał. Transakcje operatorów z właścicielami budynków nie dotyczą już — jak rok wcześniej — kilkuset, lecz 4-5 tys. mkw. WeWork wynajął nawet cały budynek w Mennica Legacy Tower (prawie 14 tys. mkw.). Zmieniła się też wielkość poszukiwanych przez klientów powierzchni w coworkingach. O ile jeszcze rok temu na jedno zapytanie przypadało miejsce średnio dla 6 osób, o tyle dziś jest to już 20 osób — mówi Robert Chmielewski, współzałożyciel ShareSpace, platformy internetowej pośredniczącej w najmie elastycznych powierzchni biurowych.

Według niego, zmienia się też struktura takich powierzchni — wcześniej były przeważnie podzielone na małe gabinety (do 25 mkw.) i open space, w którym można było wynająć pojedyncze biurka. Teraz najwięksi — jak WeWork i Business Link — otwierając biura we Wrocławiu czy Poznaniu, przeznaczają 40-50 proc. powierzchni na gabinety, a poza tym np. całe piętro na biuro jednej firmy i już na etapie planowania poszukują dużego najemcy.

Rzut oka na rynek

Na pięciu monitorowanych przez Savills rynkach jest około 163 tys. mkw. elastyczniej powierzchni biurowej w 194 miejscach, z czego 83 tys. mkw. to biura serwisowane (zaaranżowane i w pełni wyposażone nowoczesne biura wynajmowane na elastycznych zasadach), a 80 tys. mkw. to coworkingi (elastyczne przestrzenie biurowe skupione na kreowaniu atmosfery współpracy między użytkownikami). Największym rynkiem jest Warszawa — 114 tys. mkw. Kolejne to Kraków (25 tys. mkw.), Poznań (11 tys. mkw.), Wrocław (9,3 tys. mkw.). Stawkę zamyka Łódź z 3,8 tys. mkw.

— Operatorzy przygotowują do wynajęcia kolejne 92 tys. mkw. powierzchni (większość jest na etapie aranżacji). Pojawią się one w większości w 2018 i 2019 r. głównie w Warszawie. To niemal tyle, ile wynosiły całkowite zasoby elastycznych powierzchni w stolicy, kiedy rok temu publikowaliśmy nasz pierwszy raport na ten temat — mówi Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy, Savills.

Wsród czołowych operatorów elastycznych powierzchni wymienia WeWork, Regus (i nowy koncept tej firmy — Spaces), Business Link, Brain Embassy, CitySpace, New Work, Office Hub, Dago, InOffice, Mindspace czy OmniOffice.

— Są w tej grupie zarówno coworkingi, jak i biura serwisowane, choć te podziały coraz bardziej się zacierają. Na przykład nowe obiekty znanego w segmencie coworkingu Business Linku idą w kierunku biur serwisowanych, z kolei Regus, czołowy dostawca biur serwisowanych, wprowadza właśnie do Polski swój nowy koncept Spaces, który oferuje powierzchnie coworkingowe — zauważa Jarosław Pilch.

Zdaniem Jana Szulborskiego, konsultanta w dziale doradztwa i analiz rynkowych Cushman & Wakefield, do końca 2020 r. sam rynek coworkingowy (i to tylko w Warszawie) zwiększy się do 140 tys. mkw. czyli prawie 2,5-krotnie (według tej firmy doradczej na koniec 2018 r. będzie liczył około 50 tys. mkw.).

Kim są najemcy

Coworking pozwala najemcy korzystać z nowoczesnych biur w ramach jednej opłaty na elastycznych warunkach. Szczególnie chętnie wybierają je małe, szybko rozwijające się firmy. W przypadku tradycyjnych powierzchni k oszt jest złożony z czynszu, opłat za usługi eksploatacyjne, media, a umowy są zawierane na czas określony (przeważnie 3-5 lat).

— Z naszego badania wynika, że 25 proc. użytkowników coworkingów to freelancerzy, 67 proc. to sektor małych i średnich przedsiębiorstw i start-upy. Reszta to korporacje z różnych sektorów, które widzą w tych przestrzeniach rodzaj zachęty dla pracowników ze względu na ich kreatywny charakter. Zainteresowanie powierzchniami coworkingowymi okazują firmy z branży technologicznej, doradcze, finansowe, medialne, z sektora nieruchomości — wymienia Jan Szulborski.

Inną motywacją korporacji jest łatwiejsze modelowanie zatrudnienia w stosunku do zmieniających się potrzeb. Korzystają z tego np. centra usług wspólnych, call center, czy firmy powołujące grupy projektowe. Dzięki dostępności elastycznych biur mogą zatrudnić niemal z dnia na dzień i to na określony czas nawet 100-150 osób.

Dobre prognozy

Tak duże zainteresowanie inwestorów rynkiem coworkingowym w Polsce sprawia, że operatorzy już dziś konkurują ze sobą o nowe lokalizacje i najemców.

— O ile rynek tradycyjnych biur staje się rynkiem wynajmującego, gdzie klienci nie mogą liczyć na specjalne zniżki, o tyle na rynku powierzchni coworkingowych sytuacja jest odwrotna. Tu dzięki konkurencji między operatorami klienci mogą wynegocjować nawet 20-30 proc. obniżki. Wcześniej było to niespotykane — mówi Robert Chmielewski.

Zdaniem Jarosława Pilcha, w 2019 r. operatorzy mogą próbować przyciągnąć do siebie niektóre mniejsze (300-600 mkw.) transakcje z rynku tradycyjnych biur. Już dziś klienci wynajmują niekiedy część powierzchni u operatora coworkingu, a część u właściciela budynku. Takie rozwiązanie nazywane jest „hybrydą”. Dzięki temu zapewniają sobie wysoki standard bez ponoszenia kosztów związanych z aranżacją i zyskują natychmiastową dostępność i możliwość zwiększania lub zmniejszania powierzchni w zależności od potrzeb. Rozwój elastycznych przestrzeni może przez to spowodować zmniejszenie liczby długoterminowych umów najmu, czyli takich, które podpisywane są na okres powyżej siedmiu lat.

— Zapotrzebowanie na elastyczne powierzchnie rośnie szybko na świecie — zakłada się, że do końca 2018 r. ponad 1,7 mln ludzi będzie pracowało w ponad 19 tys. biur coworkingowych. Oznacza to, że aż o 520 tys. rok do roku wzrośnie liczba pracowników zajmujących biura serwisowane. Co ważne, szacuje się, że oczekiwany udział elastycznych biur w światowym rynku w ciągu kilku kolejnych lat wzrośnie do około 10 proc. — mówi Mikołaj Sznajder, dyrektor działu powierzchni biurowych CBRE.

Również w Polsce, zdaniem doradców, udział powierzchni elastycznych w całym rynku biurowym będzie się gwałtownie powiększał, czego już jesteśmy świadkami.

— Z początkiem 2019 r. wchodzi w życie nowy standard rachunkowości dotyczący leasingu — MSSF 16. Zgodnie z nowymi regulacjami obowiązująca obecnie forma leasingu operacyjnego nie będzie już dostępna za wyjątkiem umów krótkoterminowych (do 12 miesięcy) i dotyczących aktywów o niskiej wartości. A to zwrócić uwagę wielu graczy na przestrzenie elastyczne, które dają możliwość wynajmu na krótki okres — twierdzi Mateusz Polkowski, dyrektor działu badań rynku i doradztwa, JLL. © Ⓟ

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Coworkingi rosną na potęgę