Strony internetowe z kursami walut cieszą się szalonym zainteresowaniem. Ludzie codziennie sprawdzają, o ile urosła ich rata kredytu we frankach... a może jeszcze nie jest za późno, żeby uratować swój portfel?
rzez półtora roku marże kredytów hipotecznych podskoczyły kilkakrotnie, a to pociąga za sobą wzrost miesięcznej raty. Dodatkowym problemem dla zadłużonych w obcej walucie jest osłabianie się złotego. Częściowo rekompensują to jednak obniżki stóp procentowych, zarówno w Polsce, jak i w Szwajcarii.
— Rata zaciąganego dziś kredytu we frankach pozostaje niższa od tego w złotych, lecz należy zdawać sobie sprawę z ryzyka kursowego. Trudno przewidzieć, czy złoty nadal będzie się osłabiać, a raty kredytu we frankach rosnąć, czy może dojdzie do odwrócenia trendu i raty się obniżą — przypomina Marcin Krasoń, analityk Open Finance.
Ostrożność banków
Największym problemem kredytobiorców są jednak wysokie wymagania banków — szczególnie dotyczą one osób, które planują zaciągnąć kredyt właśnie w walucie.
— Nie sposób dziś dostać kredyt na 130 proc. wartości nieruchomości, a jeszcze półtora roku temu nie było to problemem. Co więcej, nawet 100 proc. LTV, czyli stosunku wysokości kredytu do wartości nieruchomości, nie jest obecnie pow-szechne, szczególnie jeśli chodzi o kredyty w obcych walutach, bo spora część banków w ogóle z nich zrezygnowała — zaznacza Marcin Krasoń.
Na przykład: Fortis Bank już od dawna nie przyznaje kredytów w walutach, a ostatnio obniżył maksymalne LTV kredytu w złotych do 90 procent. Jeszcze mniej można dostać w Banku Zachodnim WBK, który przy zakupie mieszkania wymaga co najmniej 20-procentowego wkładu własnego dla kredytów złotowych i 30-procentowego dla walutowych, o które zresztą bardzo trudno, bo bank przyznaje je w euro, funcie i dolarze tylko osobom zarabiającym w danej walucie. W Deutsche Bank PBC można z kolei dostać kredyt we franku na 100 proc. wartości nieruchomości, ale pod warunkiem, że zarabia się miesięcznie co najmniej 12 tys. zł netto (dane Open Finance).
Stres kredytobiorcy
Dostać kredyt nie jest więc łatwo. Ale ci, którzy już go mają, też nie mogą spać spokojnie. Złoty osłabił się o kilkadziesiąt procent w kilka miesięcy. A to ma swój wymiar. W przypadku, gdy kredyt był zaciągany przy kursie 2 zł za franka na 30 lat, rata kredytu w wysokości 300 tys. zł zwiększyła się z około 1500 zł do 1900 zł. Roman Przasnyski, główny analityk Gold Finance, uważa, że wreszcie znalazła potwierdzenie głoszona przez wielu ekspertów teza, iż najlepiej brać kredyt w walucie, w której się zarabia.
— Przeciwko braniu kredytów w walutach obcych przemawia ryzyko sporej zmienności wysokości rat. Wynika ona z wahań kursu złotego wobec tych walut. To najczęstsza przyczyna sporego stresu kredytobiorców i powracającego co jakiś czas pytania, czy się nie przewalutować. W sytuacji, gdy złoty w ciągu ostatniego roku stracił w stosunku do franka ponad 40 procent, nie ma to raczej większego sensu. Taką decyzję należało podejmować kilka miesięcy temu. Choć nie można wykluczyć, że frank jeszcze podrożeje, czyli że raty wzrosną, jednak o wiele większe jest obecnie prawdopodobieństwo, że będzie odwrotnie. Złoty raczej się umocni, bo nie ma racjonalnych podstaw, by miał się znacząco osłabić — przekonuje Roman Przasnyski.
Zmień walutę
W tym eksperci są zgodni: to nie czas, by decydować się na zamianę kredytu w walucie na kredyt w złotym.
— Zalecam spokój. Jakikolwiek ruch mający na celu zmianę waluty na złotówki jest najgorszym rozwiązaniem, bo prędzej czy później złotówka się umocni. Na pewno nie można jednak liczyć na sytuację, jaka miała miejsce jeszcze w wakacje ubiegłego roku, gdy chwilami frank kosztował poniżej 2 zł. Sądzę, że już wkrótce kurs obu walut ustabilizuje się na poziomie od 2,5 do 2,8 zł za franka — mówi Krzysztof Oppenheim, właściciel firmy Oppenheim Enterprise, zajmującej się pośrednictwem w udzielaniu kredytów.
— Jeśli ktoś zaciągnął kredyt w obcej walucie, najgorsze, co może zrobić, to przewalutować go na złotego. Rok temu frank szwajcarski kosztował około 2,20 zł, co oznacza, że 300 tys. zł kredytu hipotecznego zostało przeliczone na 135 tys. franków. I to tę sumę klient musi oddać bankowi. Dziś frank kosztuje ponad 3 zł, co oznacza, że przeliczone na złotego zadłużenie wynosi co najmniej 420 tys. i jeśli ktoś w tym momencie przewalutuje kredyt, będzie winien bankowi aż tyle. W zamian otrzyma bardziej przewidywalne, ale wyższe raty — przestrzega Marcin Krasoń.
Odważnym eksperci podpowiadają ruch w drugą stronę — przejście ze złotego na walutę: franka lub euro.
— Jeżeli uznamy za prawdopodobną obniżkę kursu franka wobec złotego, przechodząc na franki, mamy dwie korzyści: niższe oprocentowanie i możliwość zarobienia na kursach walut. Zasada jest prosta: gdy spada cena franka, to jednocześnie maleje wartość naszego zadłużenia. Ale takie działanie powinno mieć również ciąg dalszy. W sytuacji, gdy już skorzystamy na różnicy kursowej, następnym krokiem powinien być powrót do... złotego. Taka taktyka sprawdziła się już w ubiegłym roku, gdy ktoś brał kredyt we frankach w latach 2003-07. Na taki krok udało mi się namówić wielu klientów — twierdzi Krzysztof Oppenheim.
Nie rób tego. Jeśli ktoś zaciągnął kredyt w obcej walucie, najgorsze, co teraz może zrobić, to przewalutować go na złotego — przestrzega Marcin Krasoń, analityk Open Finance.