Ostatnio wiele miejsca na łamach prasy zajmują prezentacje poziomu osiąganych czynszów w obiektach handlowych. Czytelnicy mieli okazję zapoznać się z opublikowanym w lutym przez Jones Lang LaSalle cyklem zmiany czynszów w Europie, potocznie zwanym „zegarem”. Abstrahując od wysokości stawek, warto wyjaśnić nieco sam mechanizm ustalania czynszu i prowizji oraz standardowe warunki najmu lokali w centrach handlowych.
Umowy najmu zawierane są przeważnie według formuły 5+5 lub 10+10, czyli na pięć bądź dziesięć lat z możliwością prolongaty o taki sam okres. Jako zabezpieczenie wymagana jest gwarancja bankowa, będąca na ogół równowartością trzymiesięcznego czynszu.
Czynsz za lokale handlowe uzależniony jest od wielu czynników, jednak formuła jego ustalania pozostaje podobna niezależnie od lokalizacji. I tak podstawową formą jest tzw. czynsz kwotowy, ustalany między stronami. Alternatywnie można uzgodnić czynsz stopniowany (step rent), zgodnie z którym najemca na początku okresu najmu płaci czynsz poniżej minimalnego założonego przez dewelopera, przez kolejne np. 3 lata czynsz pobierany jest w minimalnej wysokości, po czym wzrasta on jednorazowo do wyższej stawki aż do końca najmu. Formuła ta przynosi deweloperowi wartościowo taki sam dochód, jak w pierwszym przypadku (uzgodnienia stałej wysokości czynszu dla całego okresu najmu), ale jest korzystniejsza dla najemcy, gdyż zaraz po otwarciu sklepu, kiedy duże nakłady środków pieniężnych zostają przeznaczane na wykończenie powierzchni handlowej, płaci on niższy czynsz.
Dodatkowo, w obu opisanych przypadkach, stosowana jest formuła czynszu od obrotu — najczęściej na poziomie 6-9 proc. Polega ona na dopłacaniu różnicy między poziomem czynszu od obrotu, a czynszem ustalonym w umowie, w sytuacji, gdy ten pierwszy jest wyższy od czynszu ustalonego. Nie trzeba dodawać, że fakt występowania czynszu od obrotu świadczy o sukcesie danego centrum handlowego.
Ponadto stosowane są także specjalne zachęty dla najemców w projektach zaliczanych do „trudnych” polegające na okresowym zwolnieniu z płacenia czynszu przez maksymalnie 2 pierwsze miesiące działalności. Rozwiązanie to stosowane jest w celu umożliwienia najemcy atrakcyjnej aranżacji lokalu w początkowej fazie najmu.
Duże sklepy, podpisujące umowy najmu dostają nierzadko propozycję wynajęcia już wykończonej powierzchni przy założeniu, że zwrócą one poniesione koszty aranżacyji w czynszu przez np. pięć lat.
Kolejne zagadnienie związane z opłatami najemcy to koszty serwisowe. Kształtują się one średnio na poziomie 5,5-6,5 USD miesięcznie, przy czym stawka ta także uzależniona jest od miasta, jakości centrum handlowego i wielu innych czynników. Lista usług, na poczet których pobierane są opłaty serwisowe, jest długa. Z najważniejszych elementów na niej figurujących należałoby wymienić: zużycie energii w części wspólnej budynku, monitoring i ochronę, sprzątanie powierzchni wspólnych, odśnieżanie parkingu, marketing, deratyzację oraz zarządzanie centrum handlowym. Czasami jednak najemcom powierzchni powyżej 2 tys. mkw., takim jak supermarket, hipermarket, kino, kręgielnia czy duża grupa handlowa, udaje się wynegocjować upust w opłatach serwisowych (maksymalnie 25 proc.).
Ostatnim elementem kosztów najemcy (i umowy najmu powierzchni handlowej) jest prowizja za pośrednictwo. Nalicza się ją standardowo od rocznej wartości czynszu, a płaci najczęściej w dwóch równych ratach: po podpisaniu umowy i przedstawieniu agentowi gwarancji bankowej, oraz po otwarciu centrum handlowego, względnie przejęciu lokalu przez najemcę. Najniższe prowizje oferowane są super- i hipermarketom, jako najemcom największej części powierzchni centrum, nieco wyższe pobierane są od właścicieli dużych sklepów, najwyższe zaś prowizje muszą uiszczać sklepy o powierzchni sprzedażowej mniejszej niż 500 mkw. Jest to zgodne z ogólnym prawem ustalania czynszów — im mniejsza powierzchnia najmu, tym wyższego czynszu należy się spodziewać.
Podsumowując, należy wspomnieć, że znajomość standardowych warunków najmu lokali w centrach handlowych może okazać się przydatna ze względu na rosnącą ich popularność wśród klientów, najemców i inwestorów. Nowoczesne centra handlowe przyciągają klientów zróżnicowaną ofertą towarową, najemców — znacznie niższymi czynszami niż w centrach miast, a powoli także inwestorów — wysoką dochodowością.