Przedstawiciele firm deweloperskich zakładają, że wraz z rokiem 2002 rozpocznie się okres stabilizacji na rynku nieruchomości magazynowych. Ich zdaniem, wolna powierzchnia powoli zacznie się zapełniać, co zachęci inwestorów do realizacji nowych projektów.
Z przygotowanego przez Johna Palmera, dyrektora generalnego, szefa działu powierzchni magazynowych w CB Richard Ellis, raportu dotyczącego rynku magazynów w Polsce wynika, że rok 2001 nie należał do najlepszych dla właścicieli tego typu obiektów. Co prawda w samej Warszawie wielkość powierzchni magazynowej wzrosła z 9,2 tys. mkw. w 1994 r. do 475 tys. w 2001 r., ale jednocześnie drastycznie zmalał odsetek powierzchni wynajętej.
W 2001 r. zbudowano mniej magazynów klasy A. Było to spowodowane przede wszystkim wysokimi cenami gruntów. Do użytku oddano o 50 proc. mniej powierzchni magazynowej (56,5 tys. mkw.) w porównaniu z rokiem poprzednim (111 tys. mkw.). Rozpoczęto o 75 proc. mniej nowych inwestycji. Liczba nowo zrealizowanych przedsięwzięć spadła z 63 tys. mkw. w 2000 r. do 8,2 tys. w 2001 r. Z powodu niskiego przyrostu powierzchni magazynowej zwiększyło się zainteresowanie wynajmem już istniejącej. Średnia wielkość centrów magazynowych w promieniu 20 km wokół Warszawy, wynosi obecnie 30-50 tys. mkw.
— W 2001 r. deweloperzy najchętniej zawierali umowy najmu na 5-10 lat. Długoterminowe kontrakty wybierały przede wszystkim firmy z własnym parkiem maszynowym. Jeżeli chodzi o wielkość wynajmowanej powierzchni, to wynosiła ona od 0,7 tys. do 2 tys. mkw. — mówi John Palmer.
Inaczej kształtują się dane dotyczące magazynów w centrach logistycznych, których łączna powierzchnia wynosiła w 2001 r. 280 tys. mkw. Liczba nowych inwestycji wyraźnie zmalała. W 2001 r. zbudowano 104 tys. mkw. magazynów (rok wcześniej 158 tys. mkw.).
— O 40 proc. spadła też liczba rozpoczętych przedsięwzięć. Najbardziej znaczące inwestycje podjęte w 2001 r. to ProLogis Park w Poznaniu (w I fazie powstanie 20 tys. mkw.) oraz Metropol Park Błonie (12,5 mkw.). Na niekorzyść zmieniła się wielkość nowo wynajmowanej powierzchni z 88 tys. mkw. w 2000 r. do 17 tys. mkw. w 2001 r. Spowodowało to oczywiście przyrost wolnej powierzchni na rynku z 20 do 26 proc. — dodaje John Palmer.
Tomasz Olszewski, szef działu najmu powierzchni magazynowych w Healey & Baker, uważa jednak, że 2001 r. był udany.
— Z jednej strony, mieliśmy do czynienia z ożywionym popytem, z drugiej zaś, jedynie z nieznacznym wzrostem podaży. Te dwa czynniki doprowadziły do zatrzymania pogłębiającego się w latach poprzednich spadku cen oraz wpłynęły pozytywnie na ilość i rozmiar zawieranych transakcji — przekonuje Tomasz Olszewski.
W ciągu ostatnich 2 lat lat podaż znacznie przewyższała popyt, doprowadziło to do niepokojącego wzrostu współczynnika nie wynajętych powierzchni i spadku cen.
— W ciągu niecałych 3 lat poziom cen obniżył się z 12 USD za mkw. do około 5 USD za mkw. Od 1998 r. ilość dostępnej powierzchni wzrastała o jakieś 100 proc. rocznie — mówi Tomasz Olszewski.
W 2001 r. nastąpił kolejny spadek cen, który wpłynął na wzrost popytu na powierzchnie magazynowe. Obecny poziom czynszów wydaje się atrakcyjny dla wielu potencjalnych najemców, którzy postanowili nie odkładać na później decyzji o wynajęciu magazynu.
Zdaniem Erika Drukkera, szefa działu wynajmu powierzchni magazynowych w Jones Lang LaSalle, najwyższe czynsze są na średnim poziomie w porównaniu z krajami UE. To dodatkowo zwiększa atrakcyjność Polski dla zagranicznych inwestorów. W 2002 r. ceny osiągnęły najniższy poziom. Natomiast w 2003 r. powinny wzrosnąć.
— Z powodu niskich cen inwestorzy zainteresowani budową dużego magazynu nie powinni rezygnować. Na rynku brakuje tego typu powierzchni. Czynsze w obiektach zlokalizowanych w Warszawie wynoszą 6,5-7 USD za mkw., pod Warszawą 5 USD. W miejscowościach położonych około 50 km od stolicy 1 mkw. można wynająć nawet za mniej niż 4,5 USD — twierdzi Erik Drukker.
— Jeżeli na wiosnę aktywność deweloperów nie zwiększy się, możemy mieć do czynienia z dalszym znaczącym spadkiem wolnej powierzchni i co za tym idzie z kilkuprocentowym wzrostem czynszów — wyjaśnia Tomasz Olszewski.
Podobne ceny podaje w swoim raporcie John Palmer. Uważa on, że w centrach logistycznych wskaźnik wolnej powierzchni spadnie w 2002 r. o blisko 10 proc.