Skierniewicki JHM Development i lubelska Wikana to firmy, które postawiły na budowę mieszkań w Polsce powiatowej. Choć obie zerkają w stronę większych miast, to tylko po to, by zrównoważyć ryzyko.
— W mniejszych miastach konkurujemy co najwyżej ze spółdzielniami mieszkaniowymi czy TBS-ami. Inwestycje są tam mniejsze, angażują więc mniejszy kapitał. Gdybyśmy chcieli zaistnieć w Warszawie, same koszty działek byłyby nieporównywalnie wyższe, nie mówiąc już o kosztach wyróżnienia się marketingowego — mówi Jerzy Mirgos, wiceprezes JHM Development.
Spółka chce sprzedać w tym roku ponad 200 mieszkań. Rozpocznie inwestycję w swoim pierwszym, dużym mieście — Katowicach. Doświadczenia ma z Rawy Mazowieckiej, Konina, Bełchatowa, Żyrardowa czy Brzezin. Wikana działa w południowo-wschodniej Polsce. Buduje i sprzedaje mieszkania nie tylko w Rzeszowie i Lublinie, ale także w Krośnie, Janowie Lubelskim czy Puławach. W zeszłym roku sprzedała 162 mieszkania.
— Zamierzamy wchodzić do nowych miast tego regionu, jak Przemyśl, Jarosław czy Tarnów, ale dla równowagi także do Warszawy — mówi Sławomir Horbaczewski, prezes Wikany.
Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań firmy REAS, zauważa jeszcze jeden plus małych rynków.
— Są bardzo stabilne. Od kilku kwartałów obserwujemy silny wzrost na całym rynku, ale raczej nie w miastach powiatowych. Ale tam nie było też spektakularnego załamania w kryzysie — mówi Katarzyna Kuniewicz.
Dwie perspektywy
Sławomir Horbaczewski jeszcze do niedawna był wiceprezesem Marvipolu, dewelopera skoncentrowanego tylko na Warszawie.
— Wymagania klienta z Zamościa są bardzo podobne, jak z Warszawy. Młodzi ludzie, którzy są głównymi nabywcami mieszkań, są mobilni, porównują standardy i wiedzą, czego od dewelopera można wymagać. W mniejszych miastach tańszy jest grunt i wykonawstwo, choć już nie materiały. Plusem jest brak popytu spekulacyjnego. Tu nie kupuje się mieszkań, by zarobić, dlatego deweloper nie konkuruje mieszkaniami z rynku wtórnego, które sam wybudował dwa czy trzy lata temu — mówi prezes Wikany.
Obydwie firmy spodziewały się, że hurraoptymizm panujący na rynku kilka lat temu zaraził także miasteczka. Tak się jednak nie stało. — Popyt jest stabilny, ale mieszkania sprzedaje się nawet do dwóch lat po zakończeniu inwestycji. Dziś rozpoczynanie kolejnych inwestycji kalkulujemy ostrożniej — nie chcemy mieć w jednym mieście więcej niż 100 lokali w budowie.
Musimy więc szukać odpowiednich działek w kolejnych miastach — mówi Jerzy Mirgos.
Biznes niepoliczony Według GUS, w trzech pierwszych kwartałach 2013 r. deweloperzy wybudowali w Polsce 37,7 tys. mieszkań. Analitycy szacują, że 30-40 proc. powstało w miastach spoza sześciu-siedmiu głównych aglomeracji. Im mniejsze miasta, tym rynek mniej płynny i mniej interesujący dla deweloperów.
— Sprzedawanie mieszkań w małych miastach wymaga dużo więcej uwagi. To muszą być większe lokale, dobrze położone, z komórkami i dużymi balkonami. Ponieważ są duże, to ich wartość jest jednak na tyle wysoka, że konkurencyjne staje się wybudowanie domu. Z drugiej strony deweloperzy w małych miastach tworzą zupełnie nową jakość, często przez proste zabiegi, jak winda, podziemny garaż i spory balkon przebijają ofertę spółdzielni mieszkaniowych — mówi Katarzyna Kuniewicz.