Czy biznes ucieka ze stolicy? I tak, i nie. Poza nią buduje się coraz więcej magazynów i hal produkcyjnych. Jednak w Warszawie także ruszyła budowa nowych obiektów.
Warszawa, a dokładniej mówiąc jej okolice, to nadal magazynowe eldorado. Nowoczesne obiekty wybudowane tu już po 1990 r. mają powierzchnię przekraczającą 1 mln metrów kwadratowych. Tymczasem inne miasta w całej Polsce to około 150 tys. mkw. Nadchodzą jednak zmiany. Czy rewolucyjne? To się okaże.
Renegocjują i przedłużają
— Biznes ucieka z Warszawy — tak Tomasz Olszewski, z działu magazynowego w międzynarodowej firmie Cuschman & Wakefield Healey & Baker, odpowiada na pytanie, co nowego na rynku magazynowym.
Mimo to jest on zadowolony.
— Pracy jest dużo. Widać wyraźnie, że rynek się ożywił. Szczególnie dotyczy to takich regionów jak Górny Śląsk, centralna Polska, Wrocław czy Poznań. Tymczasem ostatnie umowy najmu w Warszawie to głównie przedłużenia kontraktów lub renegocjacje — mówi.
Można oczywiście wymienić spektakularne umowy najmu zawarte w stolicy w ostatnim czasie — chociażby wynajęcie przez Plus Discount ponad 20 tys. mkw. w Europa Park — ale to zdaniem Tomasza Olszewskiego tylko wyjątki potwierdzające regułę.
Najemcy są i magazny też
Deweloperzy stali się w Polsce ostrożniejsi. Nie są już skłonni ponosić dużego ryzyka i nie chcą budować magazynów nie mając wcześniej zagwarantowanych najemców. Budowanie obiektów na zasadzie inwestycji spekulacyjnych mniej podoba się także bankom, które zwykle niechętnie finansują takie przedsięwzięcia. Magazynów będzie jednak przybywać.
Joanna Mroczek z działu analiz Jones Lang LaSalle zagląda do najświeższych danych.
— Współczynnik powierzchni niewynajętej dla Warszawy i jej okolic jest obecnie na poziomie 11 proc. Więc to nie jest tak, że zaczyna brakować powierzchni magazynowej. W tej chwili w budowie znajduje się blisko 110 tys. mkw. magazynów. Z tego 50 proc. ma już zapewnionych najemców — mówi Jolanta Mroczek.
Świeżymi danymi dysponuje też DTZ. Z danych tej firmy wynika, że lata, kiedy deweloperzy mało budowali, już minęły. W 2003 r. w Warszawie oddano do użytku ponad 71 tys. mkw. spekulacyjnej powierzchni magazynowej, w 2004 r. tylko 56 tys. A w tym roku? Z danych DTZ wynika, że w tym roku w Wraszawie pojawiło się ponad 117 tys. mkw. Co najwiażniejsze nie brakuje także najemców.
— Od stycznia do września 2004 r. wynajęto niemal 173 tys. mkw. Przypuszczam, że do końca roku popyt może przekroczyć 200 tys. mkw. To z kolei oznacza, że przy obecniej podaży współczynnik pustostanów, który wynosi 10,4 proc. w całej Polsce, jeszcze się obniży — uważa Craig Maguire, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych DTZ.
Poza Warszawę!
Czy zatem rzeczywiście biznes opuszcza Warszawę?
— Popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce rośnie w szybkim tempie. Szacuję, że zapotrzebowanie na magazyny w Poznaniu i okolicach wynosi około 100 tys. mkw., we Wrocławiu 70 tys. mkw. — mówi Tomasz Olszewski.
Jego zdaniem, problemem jest tylko mała liczba dobrych projektów w tych rejonach. Ale sytuacja zmienia się dynamicznie. Coraz większa liczba deweloperów skupuje grunty i uruchamia budowę kolejnych obiektów. A należy pamiętać, że wystarczy 6 miesięcy od wbicia pierwszej łopaty, aby wybudować nowoczesny magazyn.
Ożywienie rynku magazynowego poza stolicą dostrzega także Craig Maguire.
— Deweloperzy coraz odważniej wychodzą poza Warszawę i skupiają swoje działania na rynkach regionalnych — mówi.
Jego zdaniem, szczególnym zainteresowaniem cieszą się rejony polski centralnej, gdzie swoje magazyny mają lub będą budować m.in. AIG/Lincoln (Diamond Business Park Łódź), Grontmij Real Estate (Grontmij Park Stryków) czy Ansbacher (Poland Central).
Deweloperzy śledzą też plany przebiegu autostrad i już „zabezpieczają” odpowiednie tereny.
— Pas wzdłuż istniejącej części oraz planowanych odcinków autostrady A4, czyli rejony Dolnego i Górnego Śląska, to kolejne tereny z dużym potencjałem pod inwestycje magazynowo-logistyczne — dodaje Craig Maguire.
Rejony te będą opanowane przez takich deweloperów jak Parkridge, ProLogis, AIG/Lincoln czy Tiner.
Unia przyciąga
Zdaniem Tomasza Olszewskiego, ożywienie na Śląsku i w zachodniej Polsce spowodowane jest zmianami, jakie nastąpiły po akcesji Polski do Unii Europejskiej.
— Olbrzymie znaczenie miało zniesienie granicy celnej, która dla transportu towarów była zaporą. Zniknął problem 22-godzinnych postojów na granicy. Teraz ciężarówki mogą ją swobodnie przekraczać — mówi Tomasz Olszewski.
Jego zdaniem, to dopiero początek zmian. Wiele firm myśli bowiem o przeniesieniu produkcji do Polski. I to właśnie w rejonach planowanych autostrad A2 i A4 powstanie ich najwięcej.
— Wraz z powstawaniem zakładów produkcyjnych przyjdzie zapotrzebowanie na kolejne magazyny — dodaje.
Czynsze stabilne
Najemcy zawsze z zainteresowaniem obserwują poziom czynszów. Czy w związku z tak rosnącym popytem muszą się obawiać nagłego wzrostu opłat za magazyny? Okazuje się, że raczej nie. W ostatnim czasie czynsze przestały spadać i ustabilizowały się. Warszawski rynek został podzielony przez analityków na trzy strefy. Według danych DTZ, w strefie I w najlepiej zlokalizowanych i najnowocześniejszych magazynach czynsze wywoławcze kształtują się na poziomie 4,5-5,5 EUR za mkw. miesięcznie, w strefie II stawki są na poziomie 3,5-4,5 EUR a w strefie III wynoszą 2,5-4 EUR.
Zdaniem Craiga Maguire’a, stawki utrzymają się na tych samych poziomach, jedynie w rejonie strefy I i II mogą nieznacznie wzrosnąć.
Tomasz Olszewski twierdzi natomiast, że jeśli mowa o jakimkolwiek wzroście czynszów, to najprędzej nastąpi on poza Warszawą. Jednak jego zdaniem i tu należy być ostrożnym.
— Najemcy przyzwyczaili się do niewysokich czynszów i teraz trudno zaakceptować im podwyżki. Nie można też zapominać, że są deweloperzy, którzy mogą zbudować magzyn w 5-6 miesięcy i to też jest barierą ograniczającą wzrost czynszów — mówi Tomasz Olszewski.