Deweloperzy nie składają broni

Kamil Zatoński
14-05-2008, 07:17

Inwestorzy dobrze przyjęli wczoraj wyniki finansowe GTC i Ganta. Wierzą, że obaj deweloperzy wybronią się przed dekoniunkturą w branży.

GTC, jeden z największych deweloperów Europy Środkowo-Wschodniej, zaskoczył przede wszystkim skalą zysku z aktualizacji wyceny trzech obiektów biurowych, oddanych do użytku w pierwszym kwartale. Zwiększyło to wynik operacyjny (wyniósł on 211,6 mln zł) aż o 185 mln zł. Tymczasem analitycy spodziewali się zysku w okolicach 100 mln zł. W swoich prognozach przyjmowali bowiem wyższą tzw. stopę kapitalizacji, czyli relację rocznego dochodu z wynajmu do wyceny obiektu komercyjnego. Brało się to z powszechnych obaw o rozprzestrzenienie się kryzysu z amerykańskiego rynku nieruchomości także na region Europy Środkowo-Wschodniej.

— Niespodziankę ze strony GTC można wytłumaczyć co najmniej na dwa sposoby. Po pierwsze, nie doszło do wzrostu stóp kapitalizacji na rynku, a więc kryzys finansowy na razie ominął Polskę. Po drugie — projekty GTC są na tyle dobrze zlokalizowane i atrakcyjne, że mogą być wyceniane wciąż bardzo wysoko — mówi Michał Sztabler, analityk DM PKO BP.

Trzeba pamiętać, że wyceny nieruchomości posiadanych przez deweloperów dokonuje zewnętrzny podmiot na zlecenie spółki. Szacuje on m.in. przyszłe wpływy z najmu i w ten sposób określa wartość budynku. Mogą się więc pojawić podejrzenia o zbyt optymistyczne podejście, niejako „na korzyść” spółek i ich wyników. Specjaliści zwracają jednak uwagę, że o kreatywności nie ma mowy, bo za wycenami stoi prestiż ich wykonawców. W przypadku GTC jest to renomowana firma King Sturge.

Zbyt duży pesymizm

Niektórzy analitycy dodają anonimowo, że różnica między ich prognozami a ostatecznym wynikiem finansowym GTC wzięła się z celowo wysłanych wcześniej przez dewelopera ostrożnych szacunków. Dzięki temu miał się pojawić efekt pozytywnego zaskoczenia dla inwestorów. I rzeczywiście — wczoraj kurs spółki mocno rósł. Po raz pierwszy od czterech miesięcy cena akcji GTC przekroczyła 40 zł.

Wciąż wysokie marże

Dużo mniej rósł wczoraj kurs Ganta. Analitycy zwrócili uwagę zwłaszcza na wysoką jego marżę. Przypomnijmy, że w poniedziałek Dom Development pochwalił się rekordową w historii marżą brutto ze sprzedaży na poziomie 40 proc. Podobną osiągnęły GTC i LC Corp. Najwyższą jednak, bo aż 43-procentową rentowność, zanotował właśnie Gant. A wszystko to w sytuacji, kiedy przedstawiciele branży co chwilę utyskują na rosnące ceny działek, materiałów budowlanych czy koszty robocizny. Twierdzą przy tym, że czynniki te nie pozwolą na spadek cen mieszkań. Analitycy widzą to trochę inaczej i przypominają, że wysokie marże odzwierciedlają stan rynku sprzed kilkunastu miesięcy.

— Deweloperzy sprzedawali wtedy po rekordowych cenach większość księgowanych dziś mieszkań, a przyporządkowane temu koszty — czy to gruntów, czy wykonawstwa — były na dużo niższym poziomie — tłumaczy Michał Sztabler, analityk DM PKO BP.

Maciej Wewiórski z DM IDM dodaje, że trudno określić moment, w którym z jednej strony przychody deweloperów będą niskie z powodu obserwowanej niskiej sprzedaży mieszkań, a z drugiej — widoczne będą wspomniane wyższe koszty bezpośrednie.

— Może to być już dru- ga połowa roku. Marże Domu Development spadną zapewne szybciej niż stołecznego JW Construction. Ten drugi powinien pokazywać dobre wyniki jeszcze na początku przyszłego roku — prognozuje Maciej Wewiórski.

Dziś raport z pierwszego kwartału przedstawi JW Construction. Jutro wynikami pochwalą się Echo Investment i Polnord.

GTC się wybroni

Maciej Wewiórski, analityk DM IDM

Stopy kapitalizacji, a więc relacja rocznego dochodu z wynajmu nieruchomości do jej wartości rynkowej, osiągnęły w Warszawie minimum w trzecim kwartale ubiegłego roku. Wtedy to mniej więcej zrównały się z poziomami notowanymi w Londynie czy Paryżu. To była dziwna sytuacja. Warszawskie nieruchomości powinny mieć bowiem wyższe stopy kapitalizacji. Powodem jest większe ryzyko, które wynika m.in. z niższej płynności rynku.

Teraz stopy kapitalizacji idą w górę , ale stawki czynszów także. Skutek jest taki, że na razie nie mamy do czynienia z sytuacją, w której należałoby się spodziewać istotnego spadku wartości nieruchomości komercyjnych. Z notowanych na GPW deweloperów wyróżnia się GTC. Jest on właścicielem projektów z najwyższej półki, w najlepszych lokalizacjach. To będzie bronić wyników GTC nawet wtedy, gdy inni deweloperzy będą mieć problemy ze znalezieniem chętnych do wynajmu powierzchni czy wynegocjowaniem oczekiwanych stawek czynszów.

Kamil Zatoński, k.zatonski@pb.pl 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Zatoński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Deweloperzy nie składają broni