Dwaj najwięksi
gracze na warszawskim rynku
mieszkań nie zachwycili
Jerzy Zdrzałka, prezes JW Construction (JWC), określił wyniki spółki w czwartym kwartale jako znakomite. Zarząd Dom Development (DD) w pierwszym zdaniu komentarza do rezultatów podkreślił 50-procentową dynamikę zysku netto w ubiegłym roku. Hurraoptymizmu jednak nie ma, a neutralna (jak w JWC) lub negatywna (akcje DD taniały wczoraj o ponad 4 proc.) reakcja na najnowsze raporty finansowe obu firm dobrze odzwierciedla ich wymowę.
Opublikowany wczoraj komentarz do wyników DD w IV kwartale wygląda świetnie. Zarząd pisze o szybkim wzroście sprzedaży i zysku w całym 2007 r. Nie podaje za to dynamiki z ostatnich trzech miesięcy roku. Te są ujemne już na poziomie przychodów, choć spadek nie jest duży (1,6 proc.). Spółka tłumaczy niższą sprzedaż wydłużającymi się procedurami administracyjnymi, wskutek czego opóźniło się rozpoczęcie trzech projektów. W sumie w ostatnich trzech miesiącach roku DD znalazł chętnych na 343 lokale, o jedną czwartą mniej niż pod koniec 2006 r. W całym roku deweloper sprzedał 1,7 tys. mieszkań (-3 proc.), wobec planowanych jeszcze w sierpniu 2,25 tys. Cel na ten rok przezornie zweryfikowano do 2,5 tys., choć jeszcze kilka miesięcy temu liczono na sprzedaż co najmniej 3 tys. mieszkań.
Spółka nieco lepiej niż po zakończeniu trzeciego kwartału ocenia popyt na mieszkania i domy oraz dostępność kredytów hipotecznych na warszawskim rynku nieruchomości. Wskazuje też, że wzrost płac był w 2007 r. wyższy niż wzrost cen mieszkań. To prawda z gatunku ciekawostek, bo wzrost ten mniej więcej w całości skonsumowały rosnące koszty kredytu, zwłaszcza jeśli chodzi o te zaciągane w walucie krajowej. Z jednej więc strony mamy negatywne sygnały (niższy cel sprzedażowy, który z dzisiejszej perspektywy i tak wydaje się ambitny), z drugiej — próbuje się to nadrobić bardziej optymistyczną oceną warunków makro.
Dane o wartości sprzedaży mieszkań w styczniu (28,8 mln zł), przedstawione przez JWC, są nawet słabsze niż w najgorszym w ub.r. październiku (30 mln zł). Choć część tego mizernego wyniku można zrzucić na sezonowość, a także skumulowanie sprzedaży w ostatnich dwóch miesiącach 2007 r. (spółka nasiliła wtedy marketing), to jednak przyczyny leżą także po prostu w słabości popytu.
Wskaźnikowo DD jest wyceniany niżej niż JWC, i to zarówno jeśli się weźmie pod uwagę wskaźnik cena do zysku (10 wobec około 14), jak i EV/EBITDA (8,2 wobec 11,1). Tak duża różnica nie jest chyba uzasadniona (zwłaszcza że DD do tej pory miał lepszą opinię wśród inwestorów instytucjonalnych). Być może częściowo bierze się z tego, że słabsza koniunktura na rynku może szybciej uderzyć w rezultaty właśnie tej spółki. To pochodna różnic w przyjętych zasadach księgowania. Tymczasem JWC, dzięki mniej liberalnym zasadom rachunkowości od przyjętych przez DD, zaliczy do tegorocznych wyników sprzedane jeszcze w czasie ubiegłorocznej gorączki duże projekty, m.in. na warszawskiej Białołęce. Przypomnijmy, że prognoza dewelopera na ten rok zakłada wypracowanie 219,7 mln zł czystego zysku.
Dom Development chce utrzymać dwucyfrową dynamikę zysku i 20-procentowy wzrost przychodów (a więc do około 1 mld zł). Należy jednak raczej się spodziewać spadku rentowności netto (już w IV kwartale wyniosła 21 proc., wobec 23 proc. w poprzednich trzech kwartałach). Oznaczałoby to, że sukcesem będzie powtórzenie ubiegłorocznego wyniku (200 mln zł). Podobnego zdania są analitycy, którzy szacują zysk spółki od 184 do 216 mln zł (najwyższa prognoza zakładała sprzedaż 3 tys. mieszkań).
Kamil Zatoński