Przybywa inwestycji w miastach liczących mniej niż 500 tys. mieszkańców. Ożywienie widać m.in. w Bydgoszczy, Katowicach, Białymstoku i Szczecinie.
Mniejsze miasta mają dziś ogromny potencjał, głównie ze względu na to, że brakuje tam nowych mieszkań. Deweloperzy mogą więc liczyć zarówno na szybką sprzedaż, jak i na wzrost cen.
Skala lokalnych rynków nie pozwala jednak na duże inwestycje. Dochody mieszkańców również są relatywnie niskie, a preferencje inne niż w największych polskich miastach — wynika z najnowszego raportu firmy Reas.
Lokalni liderzy
Zdaniem ekspertów z Reas Konsulting, deweloperzy, którzy planują inwestycje w miastach spoza szóstki największych, powinni najpierw zdefiniować miejscowy popyt, a następnie dostosować ofertę do potrzeb. Rynki pierwotne w Bydgoszczy, Białymstoku, Szczecinie, Katowicach, Olsztynie i Lublinie dopiero zaczynają się tworzyć.
— Skala budownictwa mieszkaniowego w ubiegłym roku to prawdopodobnie początek wzrostu w tych miastach. Wiele projektów znajduje się jeszcze na etapie planowania, a deklarowane terminy ich zakończenia przypadają na przełom tego i przyszłego roku — informuje Karol Dzięcioł, ekspert z Reas.
Skąd to zainteresowanie mniejszymi rynkami?
— To odpowiedź deweloperów na rosnące koszty zakupu gruntów w najbardziej rozwiniętych miastach i na malejące marże. Inwestorzy zaczęli się interesować lokalnymi rynkami, co przełożyło się na większą podaż — tłumaczy Karol Dzięcioł.
Potwierdzają to statystyki. Dynamika wzrostu budowy mieszkań w 2007 r. w stosunku do roku 2006 dla miast od 300 do 500 tys. mieszkańców wyniosła 37 proc., a dla miast od 200 do 300 tys. mieszkańców — 26 proc. Zdecydowanym rekordzistą był Olsztyn, gdzie powstało średnio 9,4 nowych lokali w przeliczeniu na 1000 mieszkańców. To nawet nieznacznie więcej niż w Warszawie.
Wciąż niewystarczająca jest podaż np. w aglomeracji śląskiej. Mimo 25-procentowego wzrostu w 2007 r. liczba nowych mieszkań na 1000 mieszkańców w dziewięciu największych miastach regionu wynosi zaledwie 1,4. Najdynamiczniej rozwija się tam Ruda Śląska, gdzie przypada 2,5 nowych lokali na 1000 mieszkańców. W Tychach jest to 2,2, a w Katowicach tylko dwa mieszkania.
Wielka piątka
W pozostałych pięciu największych miastach: Kra- kowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi oddano w ubiegłym roku do użytku łącznie 18,5 tys. mieszkań, co stanowi około 14 proc. wszystkich w Polsce. Z dynamiką podaży w poszczególnych miastach jest jednak różnie. W Poznaniu wzrosła niemal o 44 proc. (wybudowano ponad 4 tys. lokali), ale w Krakowie spadła aż o 25 proc. (choć oddano tam 5 tys. mieszkań).
— Nie jest to jednak sygnał świadczący o zahamowaniu na tamtejszym rynku. Ten spadek wynika raczej z dużych opóźnień inwestycji — komentuje Karol Dzięcioł.
Dla porównania — stolica odnotowała w 2007 r. 15 proc. wzrostu oddanych mieszkań i — zdaniem eksperta z Reas — wielkość oferty rynkowej wskazuje na potencjał dalszego wzrostu w najbliższych latach. A jaka jest prognoza dla lokalnych rynków? Czy nadal będzie to stabilny, systematyczny wzrost?
— W grupie miast do 200 tys. mieszkańców w 2007 roku podaż wzrosła o 17 proc. wobec poprzedniego roku. W sumie jednak dało to w skali kraju zaledwie ponad 9 tys. mieszkań, a wskaźnik lokali oddawanych na 1000 mieszkańców wynosi zaledwie 3, gdy średnia dla całej Polski to około 3,5 mieszkania. W rezultacie jednak oznacza to, że w takich miastach nadal jest duży potencjał wzrostu — podsumowuje Karol Dzięcioł.
9,4
Tyle nowych mieszkań przypada na 1000 mieszkańców w Olsztynie.