– To mniej niż w rekordowych latach 2016-19, ale na lepszym poziomie niż w roku 2015, a mamy za sobą trzy kwartały naznaczone pandemią – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL.

Podaż w minionym roku była nieznacznie mniejsza od sprzedaży, ale zdaniem Katarzyny Kuniewicz nie oznacza to gwałtownego spadku oferty. W tym czasie deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w największych miastach 48,6 tys. mieszkań.

Mieszkania do wzięcia

Na koniec 2020 r. w sześciu największych miastach w ofercie (mieszkania wprowadzone do sprzedaży, ale jeszcze nie sprzedane) znajdowało się 48 tys. lokali, czyli o 5 proc. mniej niż w 2019 r. Mieszkania, których budowę ukończono, a które jeszcze nie znalazły nabywców, stanowią 12 proc. pozostających w ofercie.

Jak zauważa Katarzyna Kuniewicz, w warunkach niepewności takie mieszkania oraz te, których ukończenie jest bliskie, są chętniej wybierane przez kupujących. Skraca to potencjalny okres oczekiwania na przekazanie kluczy i minimalizuje potencjalne ryzyka, które mogą się do tego momentu wydarzyć. To sprawia, że oferta rynkowa jest zdrowa, dopasowana do oczekiwań nabywców i trzyma w ryzach odsetek zwrotów. Z drugiej strony stawia wyzwania deweloperom, bo wydłuża czas komercjalizacji nowych inwestycji.

Zwroty wróciły do normy

Po wybuchu pandemii nastąpił skokowy wzrost zwrotów – aż do poziomu 24 proc. w drugim kwartale. Później jednak ich poziom wrócił do normalnego poziomu 4-5 proc. Jak tłumaczy Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes zarządu JLL, za zwroty odpowiadała w dużym stopniu bardziej restrykcyjna polityka banków na początku pandemii. Poluzowanie przez banki warunków udzielania kredytów sprawiło, że udział zwrotów spadł.

Co ciekawe, zmienił się też profil klientów. Stanowiącą duży odsetek grupę kupujących mieszkania inwestycyjnie na wynajem, którzy przestraszyli się pandemii, zastąpili inwestorzy dostrzegający w zakupie mieszkań bezpieczną lokatę dla tracących na wartości oszczędności. Jak komentuje Kazimierz Kirejczyk, „nie dość, że skłonni byli oni do zakupów lokali relatywnie droższych: lepiej usytuowanych i z wyższych segmentów jakościowych, które wciąż stanowią dużą pulę w ofercie deweloperów, to jeszcze stabilizacja cen była dla nich wyznacznikiem bezpieczeństwa dokonywanej inwestycji”.

Ceny stabilizują się

Jak wynika z raportu JLL, wzrost cen mieszkań jest niewielki – nastąpiła ich stabilizacja. W Trójmieście w czwartym kwartale widać było nawet spadki w relacji do poprzednich, ale jak tłumaczą analitycy JLL, był to efekt wprowadzenia wcześniej do sprzedaży dużych projektów w wyższym standardzie z droższymi mieszkaniami.

– Ceny podążają za cenami mieszkań wprowadzanych, a te spadły. Możemy więc oczekiwać stabilizacji cen lub spadków – mówi Katarzyna Kuniewicz.

Wieści z rynków

Omawiając poszczególne rynki, Katarzyna Kuniewicz zwróciła uwagę, że w 2020 r. w Warszawie podaż nie nadążała za sprzedażą. W efekcie liczba mieszkań w ofercie jest o ok. 2 tys. mniejsza niż przed rokiem. To wpływa na ceny, które w przypadku mieszkań sprzedanych przekroczyły w IV kwartale poziom 10 tys. zł za m kw., a w przypadku mieszkań w ofercie wynoszą ok. 11 tys. zł za m kw. Podobne wyzwania ma rynek krakowski – drugi co do liczby mieszkańców w Polsce – gdzie niska oferta wpływa na ceny. Wrocław wyróżnia się zrównoważoną liczbą mieszkań wprowadzonych do sprzedaży i sprzedanych oraz dużą liczbą mieszkań w ofercie. Podobnie jak Wrocław równowagą popytu i podaży mieszkań charakteryzuje się Poznań.

Trójmiasto odnotowało w czwartym kwartale rekord wprowadzeń nowych mieszkań – 3,3 tys., a oferta wzrosła do rekordowego poziomu 7 tys. mieszkań. Sprzedaż okazała się nieznacznie niższa.

Łódź również może pochwalić się rekordową liczbą wprowadzeń nowych mieszkań (4,7 tys.), ale sprzedaż także była wysoka, bo na poziomie dobrego 2018 r.

Nastroje na przyszłość

Jak zauważa Kazimierz Kirejczyk, 2021 r. zapowiada się optymistycznie. Mają w tym pomóc takie trendy, jak dążenia „części Polaków do poprawy warunków zamieszkania na wypadek kolejnych nawrotów pandemii oraz bliskimi zeru stopami procentowymi, w warunkach kilkuprocentowej inflacji skłaniającymi do przenoszenia kapitału na rynek nieruchomości”.

Wiceprezes JLL niepokoi się jedynie rozbieżnością między trendami sprzedaży a deklarowaną w badaniach GUS chęcią zakupu mieszkań.

– O ile w poprzednich kwartałach sprzedaż podążała równolegle z wynikami badań o nastrojach konsumenckich, o tyle w czwartym kwartale 2020 r. widzimy rozchodzenie się tych informacji. To by wskazywało, że badania konsumenckie nie do końca rejestrują zjawisko przepływania oszczędności na rynek nowych mieszkań – przypuszcza Kazimierz Kirejczyk, ale zapowiada wnikliwe obserwowanie tej anomalii.