Odkąd inwestorzy na rynku nieruchomości zorientowali się, że pod samym dachem jest jeszcze sporo miejsca na przestronne mieszkanie, na strychach przestało straszyć, a wystające belki, zamiast zabierać przestrzeń — zaczęły nadawać jej charakter. Kupno poddasza czy nadbudowanie całej kondygnacji wymaga jednak zachowania ostrożności, bo widok jak z pracowni impresjonisty może wiązać się z kilkoma niedogodnościami.
Więcej za mniej
Czekającym na różowy zachód słońca malarzom prawdopodobnie niewiele w takich lokalach przeszkadzało, ale inwestorom niedopełnienie niektórych formalności skutecznie może utrudnić późniejszy wynajem. Wizja jak z bajki zakładałaby przytulne mieszkanie, uprzejmych sąsiadów, a na płaskim dachu skrzynie z kwitnącym groszkiem i stokrotkami — poszerzony opis takiej nieruchomości znajdziemy jednak u Andersena, a oferta, która czeka na nas na rynku, jest trochę bardziej urozmaicona.
Poza nieustawnymi przestrzeniami wymagającymi generalnego remontu, znajdziemy sporo takich, do których można się od razu wprowadzać, ale też takie, na które przeznaczyć trzeba równowartość ceny, jaką zapłacilibyśmy za średniej wielkości mieszkanie w centrum Warszawy. Chociaż to właśnie skosy wydają się głównym utrudnieniem dla aranżowania, wrażenie jest bardzo mylące, bo pomieszczenia pod dachem mają zazwyczaj nad niższymi piętrami taką przewagę, że nie są podzielone ścianami.
Na wydzielenie pokoi mamy w dodatku więcej miejsca, niż wynika z podanego metrażu, bo według ogólnie przyjętej normy mierzenia powierzchni użytkowej, wielkość lokalu określa się dopiero od pewnej wysokości — cena mieszkania obliczana jest więc na podstawie mniejszej ilości mkw., niż w rzeczywistości można zagospodarować. Poza kawałkami podłogi pod skosem istotne znaczenie ma też dodatkowa przestrzeń, którą zyskać możemy, jeśli wybrany przez nas strych będzie odpowiednio wysoki.
We włoskich willach na wyodrębnionym pod dachem mezzanino lokowano często pokoje gościnne albo te przeznaczone dla służby, ale jeśli nie przewidujemy takich potrzeb, dobudowanie antresoli może istotnie podnieść funkcjonalność, a przy okazji końcową cenę. Na poddaszach trudno też z reguły słyszeć nad głową stukot obcasów, który na niższych kondygnacjach występować może w wersji całonocnej, wzbogaconej o brzdęk szkła i chwytliwe przeboje.
Widoki na koszty
Nawet jeśli sąsiedzi będą mieli ograniczone szanse, żeby nam przeszkodzić, nie zawsze oznacza to, że nie będą dokuczały hałasy, które dużo trudniej złagodzić. Jeśli nie sprawdzimy dokładnie stanu izolacji, może się okazać, że przy każdej większej ulewie nie będziemy słyszeć telewizora, a w ekstremalnych okolicznościach kapiące krople dotrą do naszej podłogi.
Dla inwestora fachowa ocena warunków technicznych jest więc podstawowa, dlatego że niektóre naprawy mogą nie tylko dużo kosztować, ale też trwać latami, jeśli na przykład ingerencja dotyczyć będzie kamienicy zabytkowej i każdy ruch będzie musiał być konsultowany z konserwatorem. Naczelnym zadaniem izolacji dachu nie jest w dodatku ochrona przed deszczem, ale przed niepożądanymi różnicami temperatur, które wskazywane są jako główny mankament takiej lokalizacji.
Zastanawiając się nad zakupem, warto w związku z tym poprosić o wgląd do wcześniejszych rachunków z okresu grzewczego, a jeśli planujemy inwestycję latem, wybrać się na strych w godzinach popołudniowych. O ile okna nie znajdują się tylko w najwyższej części dachu, znaczenie dla nasłonecznienia ma ekspozycja — najcieplej jest, zwykle kiedy widok rozchodzi się na zachód, a najmniej uciążliwie, kiedy na wschód, ale trzeba pamiętać, że do niedoświetlonego mieszkania lokatorów znaleźć będzie równie trudno jak do takiego, w którym przyda się klimatyzator.
Nieprzewidzianych wydatków można też uniknąć, badając nie tylko szczelność dachu, ale też samych okien — poza załamaniami sufitu, ewentualnych zacieków szukać należy w okolicy parapetów, bo jak zostaną znalezione wcześniej, negocjować można niższą cenę.
Budowanie to wyzwanie
Dodając do siebie koszty wyrównania podłogi, uszczelniania okien, a nawet ocieplenia od zewnętrznej strony szczytowej ściany, można dojść do wniosku, że inwestycja da widoki na malownicze dachy, ale niekoniecznie na zarobki. 140-metrowe mieszkanie na poddaszu z czterema pokojami na warszawskim Mokotowie oferowane jest za ponad 1 mln zł, ale przy wysokiej jakości wykończenia cena 8,5 tys. zł za mkw. zdecydowanie nie jest na najwyższym poziomie. Połowę mniejsze, w podstawowym standardzie i znacznie dalej od centrum kosztuje już 5,4 tys. z mkw., czyli w przybliżeniu tyle, co podobnej wielkości lokal z widokiem na poznańską starówkę, wynika z ogłoszeń serwisu Otodom.
Formalnie gotowe mieszkanie da się jednak kupić zdecydowanie łatwiej niż wtedy, kiedy strych w stanie surowym i w budynku komunalnym planujemy przerobić dopiero na cele mieszkalne. Skrajnie skomplikowanym rozwiązaniem może się natomiast okazać dobudowanie za zgodą wspólnoty i konserwatora całego piętra do wybranego zabytku — wtedy poza cierpliwością i zaufanym architektem często przyda nam się gruby kodeks albo drogi prawnik.
Ekstremalny przypadek może zakładać na przykład towarzyszący nadbudowie kondygnacji obowiązek wyposażenia całego budynku w windę — bajkowy scenariusz z kwitnącym powojem zmienia się w takich momentach w wizję wiecznie niewykończonego mieszkania impresjonisty, w którym nie potrzeba nawet drzwi, bo zamiastmebli pod wymiar skosów stoją brudne od farby kartony.