Kto da więcej?! Hasło wywoławcze licytacji wciąż dotyczy sprzedaży krajowych nieruchomości komercyjnych. I nieprędko się zdezaktualizuje.
W ubiegłym roku obserwowaliśmy gorączkę zakupów na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Specjaliści przewidywali, że to jeszcze nie koniec. I mieli rację. Wciąż nie zmniejszają się kolejki chętnych do zakupu obiektów. Przeciwnie, wartość inwestycji ulokowanych w kraju w ciągu trzech kwartałów 2006 r. wskazuje, że padnie kolejny rekord. Wpływają na to sytuacja gospodarcza oraz powszechne wśród inwestorów poczucie bezpieczeństwa, wywołane naszym członkostwem w Unii Europejskiej.
— To nie wszystko. W Polsce po prostu jest co kupować. Deweloperzy wybudowali około 4 mln mkw. nowoczesnych powierzchni handlowych i 3 mln mkw. biur. Wciąż trwają prace przy realizacji następnych obiektów, które już teraz mogą być przedmiotem transakcji. Nie brakuje też nowych projektów. To sprawia, że jest w czym wybierać — podkreśla Paweł Welo, dyrektor departamentu inwestycji w firmie CB Richard Ellis (CB RE).
Solidny fundament
Siłą napędową rozwoju polskiej gospodarki jest coraz lepsza umiejętność wykorzystania członkostwa w Unii Europejskiej i silny wzrost PKB, który w drugim kwartale 2006 r. wyniósł 5,5 proc. Do tego dochodzą jeszcze niska inflacja oscylująca w granicach 0,8 proc., wzrost spożycia gospodarstw domowych o 5,5 proc. w stosunku rocznym oraz spadające bezrobocie (16 proc. w czerwcu). Obserwowany jest także wzrost inwestycji w infrastrukturę komunalną oraz drogową, która ma strategiczne znaczenie dla całej gospodarki, w tym także dla rozwoju powierzchni logistyczno-magazynowych. Od dwóch lat Polska zaczyna być także postrzegana jako kraj o coraz bardziej przejrzystej gospodarce.
— Odnotowaliśmy wiele bardzo zróżnicowanych transakcji inwestycyjnych — zarówno sprzedaż pojedynczych nieruchomości, jak i całych portfeli. Do obrotu trafiały także części udziałów w spółkach posiadających nieruchomości i części udziałów w budynkach, puste budynki, grunty inwestycyjne oraz przedsięwzięcia joint venture. Zaczynają pojawiać się inwestorzy skłonni do ponoszenia większego ryzyka. Jednakże musi być ono uwzględnione w cenie. To dobra wiadomość dla całego rynku. Dowodzi bowiem, że nie tylko najlepsze obiekty są interesujące dla inwestorów. W przyszłym roku spodziewamy się więcej transakcji, które będą dotyczyły produktów niższej kategorii — mówi Tomasz Trzósło, dyrektor działu inwestycyjnego w polskim oddziale Jones Lang LaSalle (JLLS).
Handel na topie
Lokowanie pieniędzy w nowoczesne obiekty handlowe wciąż stanowi ponad 50 proc. wszystkich transakcji.
— Inwestorów przyciągają niskie ryzyko, duże zróżnicowanie wielkości centrów oraz lokalizacji, w których się znajdują. Płacone przez najemców czynsze są też znacznie wyższe niż w biurowcach — wylicza Paweł Welo.
Potwierdzają to liczby. Analitycy JLLS obliczyli, że wartość transakcji zawartych do końca lipca 2006 r. wyniosła 1,2 mld EUR. To ponad 70 proc. wartości kontraktów zrealizowanych w 2005 r. Inwestorzy nadal intensywnie poszukują nieruchomości i zainteresowani są mniejszymi miastami, np. Gnieznem czy Koszalinem. Istotna dla przyszłego rozwoju sektora jest konsolidacja wielkopowierzchniowych sieci handlowych. Była ona skutkiem przejęcia hipermarketów Geant, należących do francuskiej spółki Casino, przez niemiecki Real. W „rozbiorze” majątku po Casino wzięło udział także brytyjskie Tesco. Kupiło sieć dyskontową Leader Price. Należące do Francuzów nieruchomości nabył zaś fundusz GE Real Estate.
Biura w górę
Dużą popularnością cieszą się także biurowce. W ubiegłym roku w tym sektorze ulokowano blisko 1 mld EUR. Z danych JLLS wynika, że do sierpnia 2006 r. na zakup powierzchni biurowej wydano w kraju ponad 1 mld EUR. Branża nieruchomości oczekuje finalizacji kilku dużych transakcji, będących jeszcze w fazie negocjacji. Może to nastąpić do końca 2006 r. Nie tylko sprzedaż cieszy deweloperów.
— Wysoki współczynnik wynajętej powierzchni w pierwszej połowie 2006 r. prognozuje, że ponownie odnotujemy rekordowy rok pod względem aktywności na rynku wynajmu. W Warszawie obrzeża centrum, Mokotów, Aleje Jerozolimskie i ulica Żwirki i Wigury nadal są najbardziej popularnymi lokalizacjami. Poza stolicą decydująca będzie druga połowa roku w związku ze znaczną liczbą obiektów, których ukończenie jest wstępnie planowane na rok 2008. To, czy realizacja ich wszystkich ruszy zgodnie z deklarowanym harmonogramem, będzie miało wpływ na warunki panujące na całym rynku. Rozpoczęcie budowy części tych obiektów jest uwarunkowane podpisaniem umowy z pierwszym dużym najemcą. Będziemy śledzić z dużym zainteresowaniem, ile nowych projektów biurowych faktycznie wejdzie w fazę budowy w ciągu najbliższych 6-9 miesięcy — wylicza Anna Kot, dyrektor działu powierzchni biurowych JLLS.
Dobrze rozwijają się także centra logistyczno-magazynowe. Choć wciąż są one jeszcze w cieniu galerii handlowych i biurowców.
— Po rekordowym, pod względem wielkości wynajmu, 2005 r. nadal obserwujemy duży popyt w tym sektorze. Większość transakcji zawieranych jest obecnie na Śląsku, w Poznaniu i we Wrocławiu. Deweloperzy rozpoczęli ekspansję na te rynki. Oferują one możliwość wybudowania docelowo ponad 1 mln mkw. magazynów. Cztery rynki rozwijające się najszybciej to: środkowa Polska, Śląsk, Wrocław i Poznań. Wkrótce pojawią się dwie nowe lokalizacje: Trójmiasto oraz Kraków — twierdzi Beata Hryniewska, dyrektor działu powierzchni magazynowych JLLS.
Lider w regionie
Wśród państw Europy Środkowej i Wschodniej (nowe kraje członkowskie UE oraz Rumunia, Bułgaria, Chorwacja i Rosja) Polska cieszy się opinią prymusa. Szacuje się, że ponad 35 proc. wszystkich umów sprzedaży nieruchomości w 2006 r. zawarto w naszym kraju. Wiele wskazuje na to, że narastająca konkurencja nie pozbawi nas koszulki lidera.
— Spodziewam się, że na koniec roku wynik ten będzie jeszcze lepszy. W chwili wyliczania tego współczynnika nie brano pod uwagę transakcji sprzedaży: 49 proc. udziałów Apollo Rida w nieruchomościach wynajmowanych przez niemiecką spółkę Metro, majątku Casino, nieruchomości Deutsche Bank, kompleksu Mokotów Business Park sprzedanego przez Globe Trade Centre czy 49 proc. udziałów funduszu Europolis — uzupełnia przedstawiciel CB RE.
Jego zdaniem, Polska nie straci na popularności. Wpływ na to będzie miało dojrzewanie rynku inwestycyjnego, jego przewidywalność oraz duży wybór nieruchomości, a także to, że w Europie Zachodniej jest bardzo dużo wolnego kapitału, który trzeba dobrze ulokować.
Aleksander Loster z działu inwestycji Cushman & Wakefield (C&W) dodaje, że nowe kraje pozwalają inwestorom na rozszerzanie terenów działania. Nie są natomiast alternatywą dla będących obecnie przedmiotem ich zainteresowania. Stanowią raczej uzupełnienie portfela inwestycji.
— Zachodni inwestorzy dysponują dużymi środkami finansowymi, dla których poszukują zyskownych inwestycji. Duża konkurencja w Europie Środkowej powoduje wzrost zainteresowania nowymi państwami. Na razie jednak nie ma tam zbyt dużo dobrej klasy obiektów — podkreśla przedstawiciel C&W.
W najbliższym czasie można się więc spodziewać kolejnych informacji dotyczących nowych transakcji w Polsce.
— Moim zdaniem, wzrośnie znaczenie obrotu nieruchomościami na rynku wtórnym. Sprzedawać będą inwestorzy, którzy kupowali obiekty 2-3 lata temu, gdy stopa kapitalizacji była wysoka. Teraz po jej spadku nadszedł dla nich czas na realizację zysków — podsumowuje Paweł Welo.
Uczestnicy rynku zaczynają przenosić swoje zainteresowanie na nieruchomości dotychczas niedoceniane.
— Myślę, że w 2007 r. proces ten przybierze na sile. Inwestorzy w jeszcze większym stopniu będą zajmować się budynkami niższej klasy czy rewitalizacją obiektów poprzemysłowych znajdujących się w centrach miast. Nie bez znaczenia jest także rozpoczęty przez PKP proces modernizacji dworców — mówi Aleksander Loster.
Czy w 2007 roku padnie kolejny rekord?
— Trzeba pamiętać, że kiedyś musi nastąpić zatrzymanie tempa wzrostu lokowania w Polsce kapitału. Myślę jednak, że w 2007 r. wartość wszystkich transakcji może ponownie przekroczyć 3 mld EUR — podsumowuje Aleksander Loster.