Kupno apartamentu za granicą w innej walucie zabezpiecza wartość oszczędności, spadającą wskutek inflacji - nie ma wątpliwości Bartłomiej Annusewicz, ekspert ds. rynku luksusowych nieruchomości i dyrektor zarządzający w agencji Lions Estate.
Według Norberta Lizińskiego, kierownika ds. rozwoju i działu sprzedaży w Tripinvest, kupując apartamenty w Hiszpanii mamy szansę na wzrost ceny o około 4 proc. rocznie, ponieważ po kryzysie z lat 2008-2015 popyt wzrósł i ceny też ciągle jeszcze idą w górę. Jednocześnie poziom obecnych cen sprawia, że za metr kwadratowy zapłacimy tam mniej niż w największych miastach w Polsce.
– Nieruchomości w kurortach są oczywiście droższe niż w innych, mniej popularnych zakątkach kraju. Np. ceny nieruchomości w okolicach hiszpańskiej Marbelli zaczynają się od kilkuset tysięcy euro i sięgają kilku milionów. Takie apartamenty lub wille są oferowane klientom, dla których liczy się przede wszystkim jakość i prestiż. Są też klienci gotowi wydać ok. 600-800 tys. EUR za atrakcyjną willę w Chorwacji, a nawet 4,7 mln AED za luksusowy apartament w Dubaju. Hiszpanię wybieramy ze względu na ciepły klimat, wyjątkową kulturę, a Chorwację ze względu na możliwość dojazdu samochodem w ciągu jednego dnia – mówi Bartłomiej Annusewicz.
Szukając apartamentu na wynajem znajdziemy tam jednak więcej opcji do wyboru. W turystycznym regionie Costa Blanca ciekawy apartament możemy już kupić od 70 tys. EUR, chociaż te w pierwszej linii brzegowej i z widokiem na morze są droższe.
Jak kalkulować zyski
Takie nieruchomości są często przeznaczone na wynajem. Zdaniem Norberta Lizińskiego, rentowność zainwestowanego kapitału (ROE) w apartament nad morzem w Hiszpanii przy wspomaganiu się kredytem hipotecznym można szacować na 9,6 proc. Użyty do kalkulacji apartament znajduje się np. w Calpe i kosztuje 150 tys. EUR. W tej cenie możemy liczyć na dwie sypialnie, salon, kuchnię i łazienkę. Goście mogą też skorzystać ze wspólnego basenu kilka metrów od wejścia do budynku.
– W sezonie wakacyjnym, kiedy obłożenie jest na poziomie 90 proc., najrozsądniej jest postawić na najem krótkoterminowy. Z apartamentu o omawianych parametrach możemy oczekiwać około 170 EUR za dzień. Poza sezonem możemy liczyć na jedynie 20 proc. obłożenia, bardziej opłacalny będzie więc najemca na dłuższy okres. Możemy wówczas uzyskać kwotę 700 EUR za miesiąc. W tzw. sezonie średnim (czerwiec i wrzesień), przy zaproponowanej przez nas stawce 100 EUR za dzień uzyskamy 60 proc. obłożenia. Taki model gwarantuje całkowity przychód z wynajmu turystycznego na poziomie ok. 18 tys. EUR w skali roku – mówi Norbert Liziński.
Koszty, które poniesiemy podczas najmu, ekspert z Tripinvest szacuje na ok. 6 tys. EUR rocznie. Składają się na nie podatek od nieruchomości (ok. 450 EUR rocznie), podatek od wynajmu (19 proc.), opłaty eksploatacyjne (ok. 200 EUR / mies.), opłaty za sprzątanie. Promocja nic nie kosztuje, bo wszyscy klienci pozyskiwani są za pośrednictwem platformy Airbnb.
– Ostatecznie, po kolejnych obliczeniach uwzględniających te koszty, nasz przychód wyniesie średnio ok. 1000 EUR miesięcznie – mówi Norbert Liziński.
Ponieważ posiłkujemy się kredytem, na wielkość naszej inwestycji złoży się wymagany przez bank minimalny wkład własny (30 proc. kwoty kredytu) oraz koszty dodatkowe towarzyszące zakupom nieruchomości (przy kwocie 150 tys. EUR będzie to ok. 21 tys. EUR) – w sumie 50 tys. EUR. Rata kredytu na 25 lat wyniesie ok. 600 EUR/mies. W rezultacie nasz miesięczny dochód to 400 EUR.
Hiszpańska hipoteka
Według Norberta Lizińskiego administracja w Hiszpanii wprowadziła wiele ułatwień dla obcokrajowców chcących kupić nieruchomości na półwyspie Iberyjskim. Kredyt hipoteczny w hiszpańskim banku możemy dostać na podstawie umowy o pracę lub działalności gospodarczej prowadzonej w Polsce. Wymaganym jest wkład własny przynajmniej na poziomie 30 proc., a zobowiązania klienta (miesięczne stałe wydatki) muszą być mniejsze od 30 proc. wartości jego dochodu.
Za zakup należy przelać pieniądze z konta w hiszpańskim banku, koniecznie musimy więc założyć taki rachunek. Również obowiązkowo przy zakupie należy postarać się o wyrobienie tzw. numeru NIE (Número de Identificación de Extranjero – Numer Identyfikacyjny Obcokrajowca), co można załatwić w miejscowym urzędzie lub w hiszpańskiej ambasadzie w Polsce.
– Planując budżet na zakup koniecznie należy uwzględnić koszty dodatkowe związane z zakupem nieruchomości. Mocno zależą one od regionu – np. na Costa Blanca opiewają one na 12-13 proc. wartości kupowanej nieruchomości, a lwią część tych kosztów pochłania podatek - 10 proc. na rynku wtórnym, zaś na pierwotnym 11,5 proc.– mówi Norbert Liziński.
Ekspert z Tripinvestu przyznaje, że pandemia mocno schłodziła rynek najmu, bo turystyka w tym okresie była całkiem zamrożona. Inwestorzy w tym okresie musieli pogodzić się ze stratami, przynajmniej ci, skupieni na najmie krótkoterminowym.
– Szczęśliwie okres stagnacji powoli się kończy i widzimy ruch na powierzonych nam do wynajęcia nieruchomościach – mówi Norbert Liziński.