Na rynku wtórnym nabywcy stali się bardziej wybredni
W Warszawie sprzedają się coraz większe mieszkania o coraz wyższym standardzie i w lepszej lokalizacji. Czas na obniżkę wygórowanych cen.
Agencja Nieruchomości Polanowscy zebrała dane dotyczące wtórnego rynku mieszkaniowego w Warszawie. Wyniki wskazują, że gorączka zakupów w mieście stopniowo spada i nadchodzi stabilizacja. Analitycy zaobserwowali wzrost metrażu kupowanych mieszkań. Najbardziej poszukiwane mają powierzchnię w granicach 31-50 mkw. Takie właśnie lokale są przedmiotem aż 41 proc. transakcji kupna-sprzedaży. Najniższy udział w rynku mają obecnie małe mieszkania, tzn. poniżej 30 mkw. (15 proc. transakcji). W tej grupie zanotowano spadek o 6 proc. w stosunku do I połowy 2006 r. Ciekawym zjawiskiem jest natomiast wzrastająca popularność lokali powyżej 70 mkw. Amatorzy takich powierzchni stanowią już 20 proc. kupujących.
— Jeśli chodzi o rozkład mieszkań, to wciąż najbardziej poszukiwane są lokale dwupokojowe. Są przedmiotem 37 proc. wszystkich transakcji, podobnie jak w takim samym okresie 2006 r. Następną grupę stanowią mieszkania trzypokojowe — 29 proc. Tu odnotowano wzrost w stosunku do I połowy ubiegłego roku o 5 proc. Lokale jednopokojowe, które stanowią 23 proc. wszystkich sprzedawanych, straciły na popularności 6 proc., w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego. Najmniejszym powodzeniem cieszą się nieruchomości czteropokojowe i większe — wylicza Marcin Jańczuk, dyrektor ds. rozwoju w agencji Polanowscy.
Wyższa jakość
Wysoki wzrost cen w 2006 r. spowodował większą podaż mieszkań na rynku wtórnym w stolicy. Zwiększenie średniego metrażu sprzedawanych mieszkań sprawiło, że na rynek zaczęło napływać coraz więcej lokali trzypokojowych. W I połowie 2007 r. stanowiły one już 40 proc. ofert.
Podniosła się także jakość lokali oferowanych na tym rynku. Kilka lat temu dominowały mieszkania w blokach z wielkiej płyty.
— Dziś stanowią one 26 proc. ofert, a przewagę zyskały nieruchomości w domach z cegieł. To aż 49 proc. proponowanych — dodaje przedstawiciel agencji.
Jeśli spojrzymy na rozkład ofert w mieście, to nadal do-minuje pięć dzielnic: Mokotów (21 proc.), Śródmieście (13 proc.), Ursynów (11 proc.), Wola (10 proc.) i Bielany (9 proc.).
Idzie to w parze z zainteresowaniami nabywców. W analizowanym czasie najwięcej transakcji zawarto na Mokotowie i w Śródmieściu (po 16,2 proc.), Woli (9,5 proc.) i Ursynowie (8,3 proc.) oraz coraz popularniejszej Pradze-Południe (też 8,3 proc.).
— Jednak w Rembertowie, Ursusie, Wawrze, Wesołej, Wilanowie i Włochach notujemy znikome zainteresowanie na rynku wtórnym. Za każdym razem przyczyny są inne. Przykładowo w Rembertowie, Wawrze i Wesołej wynika to z przewagi budownictwa jednorodzinnego, a we Włochach po prostu jest mała podaż mieszkań — tłumaczy Marcin Jańczuk.
Do negocjacji
Rynek wtórny w Warszawie wszedł w fazę stabilizacji. Jest to wynikiem olbrzymiego wzrostu cen w ubiegłym roku. Rezultatem jest zwiększona podaż lokali ze strony właścicieli chcących skorzystać z wysokiej ceny, ale wygórowane ceny zahamowały popyt w 2007 r.
Ubiegłoroczny marsz cen w górę sprawił, że średnia zbliżyła się do 7,5 tys. zł za mkw. W I połowie 2006 r. wynosiła niewiele ponad 5 tys. zł. Jednakże w tym roku ten wzrost cen był już nieznaczny.
— Najdroższą dzielnicą pozostaje Śródmieście. Następne są: Mokotów, Wola i Żoliborz. Dzielnicami najtańszymi, w których można jeszcze znaleźć mieszkania po 6 tys. zł za mkw. są Rembertów i Wesoła — wylicza Marcin Jańczuk.
Coraz większy odsetek kupowanych mieszkań finansowanych jest z kredytów bankowych. W 2006 r. 62 proc. transakcji zawarto z udziałem funduszy z kredytu hipotecznego, w tym roku już 71 proc. Często kredyty te pokrywają 100 proc. wartości nieruchomości.
Wzrost podaży i spadek popytu sprawiły, że właściciele mieszkań stali się bardziej skłonni do negocjacji. Różnica między ceną wywoławczą a ostatecznie płaconą przez nabywcę jest niższa średnio o 3 proc. W takim samym okresie 2006 r. współczynnik ten wynosił 2 proc.
— Wiele wskazuje na to, że w II połowie 2007 r. wskaźnik ten stanie się jeszcze korzystniejszy dla kupujących i wyniesie nawet 5 proc. Powodem sytuacji może być podjęcie decyzji o sprzedaży posiadanych nieruchomości przez liczną grupę inwestorów zagranicznych. Wpływ na taką decyzję może mieć zahamowanie wzrostu cen 1 mkw. Od wielkości podaży tych lokali zależeć będzie kształtowanie się rynku wtórnego w stolicy — prognozuje dyrektor Jańczuk.