Tydzień temu przedstawiliśmy opinię prof. Adama Glapińskiego, prezesa Narodowego Banku Polskiego (NBP), jaką przesłał Ministerstwu Finansów w ramach prac legislacyjnych nad tzw. ustawą o polskich REITach. Pismo bardzo krytycznie odnosi się do pomysłu uruchomienia w Polsce REIT-ów. Uważa, że obecny moment zdaje się być najgorszym z możliwych „jeżeli nawet istniałaby polityczna wola wprowadzenia spółek typu REIT na polski rynek”. Tymczasem niezbyt dawno Adam Glapiński twierdził, że „wprowadzenie REITs do polskiego systemu prawno-instytucjonalnego jest długo oczekiwane i ze wszech miar słuszne”. Zdanie takie zawarte jest w przedmowie do książki Grzegorza Mizerskiego „Real Estate Investments Trusts (REITs) — efektywne inwestowanie na rynku nieruchomości”. Autorem przedmowy jest zaś szef NBP. Ani autor książki, ani jej wydawca nie udzielili nam informacji o tym, kiedy otrzymali treść przedmowy. Sama książka trafiła do hurtowni 12 stycznia 2017 r. Na stronie wydawcy pojawiła się 20 grudnia 2016 r. Nawet biorąc pod uwagę czas potrzebny na techniczne dopracowanie publikacji, trudno założyć, że przedmowa Adama Glapińskiego powstała w warunkach rynkowych diametralnie innych od obecnych.
Przedmowa kontra opinia
W przedmowie Adam Glapiński dowodzi, że dzięki REIT-om polskie firmy deweloperskie otrzymają możliwość pozyskiwania dużych pieniędzy i realizacji wielu nowych inwestycji. Zwiększy się liczba transakcji na rynku i podniesie jego płynność.
„Polscy inwestorzy otrzymają potencjalnie zyskowny instrument inwestycyjny, dodatkowe źródło przychodów o charakterze quasi-emerytalnym. Dzięki wprowadzeniu systemu prawno-instytucjonalnego funkcjonowania funduszy dywidendowych, polski rynek nieruchomości zbliży się do rynków światowych, wprowadzi Polskę do grupy państw, które stosują innowacyjne rozwiązania w sposobie finansowania tej grup aktywów. Powinien pojawić się nowy kapitał inwestycyjny. Wielki potencjał tkwi także w konwersji części depozytów gospodarstw domowych w papiery wartościowe emitowane przez akcjonariat PL-REITs. Dopływ nowych środków finansowych na rynku nieruchomości umożliwi zadziałanie mnożnika inwestycyjnego i zwiększy stopę inwestycji” — pisze Adam Glapiński.
W piśmie do resortu finansów przestrzega jednak przed bańką na rynku nieruchomości pompowaną przez inwestorów zagranicznych, wspieranych przez niskie stopy procentowe w strefie euro. „Istnieje duże ryzyko, że polskie niedoświadczone jeszcze spółki posiadające świeży kapitał, poddane presji zakupów ułatwią wycofywanie się dużych firm z upadającego segmentu rynku. Ponieważ będą to krajowe podmioty, będą się finansowały w krajowym sektorze bankowym, który przejmie ryzyko od banków zagranicznych. (…) W konsekwencji nastąpi negatywna selekcja i polscy emeryci i drobni inwestorzy kupią nierentowne nieruchomości tracąc swoje oszczędności, co, jak pokazują liczne doświadczenia, może wywołać napięcia społeczne i presję polityczną na pokrycie strat ze środków publicznych” — czytamy w dokumencie z procesu legislacyjnego.
Aktywny naukowiec
NBP twierdzi, że opinia wyrażona w piśmie do Ministerstwa Finansów w żaden sposób nie stoi w sprzeczności z oceną zawartą w przedmowie do książki. „Nietrudno dostrzec, że w przekazazanej do Ministerstwa Finansów opinii NBP krytycznie odnosi się nie do samej idei wprowadzenia REIT-ów do polskiego porządku prawnego, ale do sposobu realizacji tej idei” — czytamy w przesłanym „PB” oświadczeniu banku centralnego.
W przesłanych nam wyjaśnieniach NBP podkreśla, że również w opinii do projektu ustawy znalazło się stwierdzenie, że ogólnie inicjatywę można oceniać pozytywnie. Wątek ten zajmuje jednak dwa zdania w dziewięciostronicowej opinii legislacyjnej. Reszta sprowadza się do krytyki. W nieco ponad trzystronicowej przedmowie czynniki ryzyka dla REIT-ów zajmują pięć zdań, z czego ryzyko stóp procentowych — będące lejtmotywem uwag do procesu legislacyjnego — jest po prostu wspomniane.
„(…) prosimy zwrócić uwagę, że opinia we wstępie do ww. książki stanowi wyraz ogólnego, teoretycznego podejścia wyrażonego przez pracownika naukowego aktywnie biorącego udział w życiu akademickim. Opinia NBP jest natomiast oficjalnym stanowiskiem instytucji i dotyczy konkretnego projektu oraz odnosi się do oceny NBP dotyczącej obecnej sytuacji koniunkturalnej na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, która jest w dużej mierze wynikiem bardzo niskich stóp procentowych w strefie euro” — wyjaśnia NBP.