To była największa transakcja nieruchomościowa w pierwszym półroczu w Polsce. W kwietniu Amerykanie z notowanego w Nowym Jorku REIT-u Realty Income zapłacili 253,3 mln EUR, czyli ponad 1 mld zł, firmie Eko-Okna. Największy krajowy producent okien sprzedał im za tę kwotę nieruchomości w Wodzisławiu Śląskim i Kędzierzynie-Koźlu, w których działają dwie nowoczesne, zbudowane w tej dekadzie fabryki. W ramach umowy nieruchomości zostały od razu wynajęte pierwotnemu właścicielowi.
Teraz Eko-Okna, borykające się z problemami finansowymi, postanowiły z końcem lipca zakończyć w jednej z nich produkcję. Chodzi o zakład w Kędzierzynie-Koźlu.
Cięcia i sprzedaż
Nieprzedłużenie umów o pracę i wypowiedzenia dotknęły niemal tysiąc osób, ale formalnych zwolnień grupowych nie ma, bo chodzi o pracowników tymczasowych. W ostatnich tygodniach cięto też świadczenia dla załogi. Jeszcze pod koniec czerwca do redakcji PB trafiła wiadomość rozesłana pracownikom Eko-Okien, w której informowano o planie oszczędnościowym.
„W związku z obecną sytuacją oraz koniecznością optymalizacji kosztów firma podjęła decyzję o czasowym wstrzymaniu wypłaty premii pracowniczych. Wstrzymanie obowiązuje na okres trzech miesięcy. Decyzja ta podyktowana jest potrzebą wygenerowania oszczędności na poziomie 150-200 mln zł miesięcznie, co jest niezbędne dla zachowania stabilności finansowej oraz ciągłości operacyjnej" – głosiła wiadomość.
Ratunkowa umowa
Losy umowy najmu w Kędzierzynie-Koźlu są nieznane. Rzecznik prasowy Eko-Okien nie odpowiedział na pytanie PB, czy firma zamierza się wywiązywać ze zobowiązań wobec Realty Income. Telefonu nie odbierał od nas również Mateusz Kłosek, szef rady nadzorczej i główny akcjonariusz Eko-Okien.
– Podmioty inwestujące w nieruchomości komercyjne nie kupują budynków, ale generowane przez nie przychody. Jeżeli najemcy opłaca się z jakichś powodów kontynuować działalność w innej lokalizacji i płacić czynsze za niewykorzystywane powierzchnie, to wynajmującemu nie dzieje się krzywda. Gdyby najemca chciał zrezygnować z najmu, w umowach przewidziane są zwykle odszkodowania dla wynajmującego za cały okres umowy albo przynajmniej za kilka lat, pozwalające na znalezienie nowego najemcy – mówi Piotr Grzonek, adwokat i partner w kancelarii DPPA, specjalizujący się w transakcjach nieruchomościowych.
Transakcje najmu zwrotnego dokonywane są przeważnie po to, by uwolnić kapitał i poprawić płynność finansową byłych właścicieli nieruchomości. Sprzedający w zamian za gotówkę podpisują długoletnie umowy najmu. Nowy właściciel zyskuje stabilne przychody z czynszów od byłego właściciela, który kontynuuje działalność w wynajętych nieruchomościach. Korzyścią inwestora jest stuprocentowe obłożenie i bardzo długie terminy, na jakie zawiera się takie umowy.
Kredytowe odciążenie
Dla Eko-Okien transakcja z Realty Income oznaczała znaczący zastrzyk gotówki, który pozwolił znacznie zredukować narastające zadłużenie. Szczegóły znaleźć można w świeżym sprawozdaniu spółki z działalności za ubiegły rok. W 2024 r. Eko-Okna miały 4,95 mld zł przychodów (wzrost o 1,2 proc.), z czego ponad 80 proc. pochodziło z eksportu, i 100 mln zł zysku netto (spadek o 77,5 proc.).
Na poziomie EBITDA, czyli zysku operacyjnego powiększonego o amortyzację, zarobiły 475 mln zł, czyli o jedną trzecią mniej.
To sprawiło, że kluczowy z punktu widzenia kredytodawców wskaźnik długu netto do EBITDA sięgnął 4,2 wobec 2,5 rok wcześniej. To sporo, choć wskaźnik nie jest dramatyczny w kontekście dużej spółki realizującej znaczące inwestycje. Eko-Okna w tym roku zadłużenie jednak zrefinansowały i znacząco zredukowały dzięki transakcji z Realty Income.
„Środki otrzymane przez spółkę w ramach wskazanej transakcji [z Realty Income - red.] zostały w istotnej części przeznaczone na spłatę kredytów bankowych udzielonych spółce w ramach umowy z lutego 2024 r." - czytamy w sprawozdaniu.
W lutym ubiegłego roku, jak opisywaliśmy w PB, Eko-Okna podpisały wartą 2,3 mld zł umowę refinansującą zadłużenie z szerokim konsorcjum banków i instytucji - BNP Paribas, ING Bankiem Śląskim, Pekao, PKO BP i Santanderem, a także BGK i EBOR-em. Ta umowa jest już nieaktualna.
„W kwietniu 2025 r. spółka podpisała nową umowę kredytową z konsorcjum trzech banków, to jest Pekao, PKO BP oraz Santander Bankiem Polska. Wraz z jej zawarciem dokonano całkowitej spłaty zadłużenia wobec poprzedniego konsorcjum banków z tytułu kredytów inwestycyjnych oraz kredytów w rachunkach bieżących" - informują Eko-Okna w sprawozdaniu.
Nowa umowa obejmuje kredyt inwestycyjny w kwocie 109 mln EUR (w przeliczeniu ok. 460 mln zł) i kredyt w rachunku bieżących w wysokości 320 mln zł. To łącznie trzykrotnie mniej niż wysokość poprzedniej umowy kredytowej. Spółka ma czas na spłatę do końca 2032 r.
Wielkie zakłady
Zakład w Kędzierzynie-Koźlu, oddany do użytkowania pod koniec ubiegłego roku, ma powierzchnię 120 tys. m kw. Identyczną powierzchnię ma zakład w Wodzisławiu, który ruszył w ubiegłym roku. Znacznie większe są starsze hale produkcyjne i magazynowe w Kornicach pod Raciborzem, gdzie znajduje się centrala spółki – tam łączna powierzchnia to prawie 380 tys. m kw. Zatrudnienie w całej spółce w ubiegłym roku sięgało 14,2 tys. osób.
Eko-Okna nie ujawniły szczegółów na temat długości umowy i wysokości czynszów, jakie firma zobowiązała się płacić Realty Income. Rynkowe czynsze za standardowe powierzchnie magazynowe wahają się w granicach ok. 5 EUR za m kw. miesięcznie, choć w przypadku obiektów przemysłowych dostosowanych do specyficznej produkcji mogą być nawet dwukrotnie wyższe.
Na tej podstawie można szacować, że Realty Income spodziewa się co najmniej ponad 1 mln EUR miesięcznie za wynajem obu zakładów.
Sprawy nie chciały komentować firmy doradcze uczestniczące w transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego. „Firma JLL jest związana umową poufności z firmą Eko-Okna i nie może udzielać informacji na temat warunków umów czy szczegółów współpracy” – czytamy w odpowiedzi od doradcy polskiej spółki. Poufnością zasłonił się też Knight Frank, doradzający kupującemu.