Oficjalnie wiadomo, że transakcja jak na polskie warunki jest gigantyczna, ale nie wiadomo ani kto kupił, ani kto sprzedał. W czwartek firma doradcza JLL poinformowała, że w Polsce doszło do największej transakcji sale and leaseback, czyli przejęcia nieruchomości, które od razu są wynajmowane długoterminowo sprzedającemu.
Niewymieniony z nazwy, pragnący zachować anonimowość „renomowany globalny fundusz inwestycyjny nabył dwa nowoczesne obiekty produkcyjne o łącznej powierzchni 264 tys. m kw. Co więcej, jest to pierwsza w regionie Europy Środkowej i Wschodniej transakcja przekraczająca próg 1 mld zł za zaledwie dwie nieruchomości”. Tak podała firma w swoim komunikacie.
JLL doradzał w transakcji – również nieujawnionemu z nazwy – sprzedającemu.
O kogo chodzi? Tożsamość kupującego ujawnił brytyjski serwis Green Street News, specjalizujący się w transakcjach nieruchościowych, który podał, że jest nim Realty Income. To notowany na giełdzie w Nowym Jorku i wchodzący w skład prestiżowego indeksu S&P 500 REIT, czyli publiczny fundusz inwestujący w nieruchomości. W portfelu ma ponad 15 tys. nieruchomości komercyjnych w USA i kilku krajach europejskich. Jego rynkowa kapitalizacja przekracza 50 mld USD. To dla niego pierwsza inwestycja w Polsce.
Green Street News ujawnił również, że transakcja obejmuje zakłady produkcyjne „największego w Polsce producenta okien". Chodzi o firmę Eko-Okna.
- Nie zaprzeczam, nie potwierdzam - powiedział PB Mateusz Kłosek, główny akcjonariusz i członek rady nadzorczej Eko-Okien.
Zbudowane i sprzedane
Eko-Okna w 2023 r. (ostatnie dostępne dane w KRS) miały prawie 5 mld zł przychodów, notując przy tym ponad 720 mln zł EBITDA, czyli zysku operacyjnego powiększonego o amortyzację. Na poziomie netto zarobiły 446 mln zł.
Jednocześnie w rezultacie dużych inwestycji firma miała spore zobowiązania, w tym 1,1 mld zł kredytów zapadających w ciągu trzech lat i prawie 300 mln zł - powyżej trzech lat. Zadłużenie zrefinansowała w lutym ubiegłego roku, podpisując umowę wartą 2,3 mld zł. Kredytuje ją szerokie konsorcjum banków i instytucji - BNP Paribas, ING Bank Śląski, Pekao, PKO BP i Santander, a także BGK i EBOR.
– Ta transakcja to kamień milowy dla polskiego rynku nieruchomości. Odpowiada ona obecnie za ponad połowę obrotów w sektorze magazynowym od początku roku. Transakcje typu sale and leaseback zyskują na znaczeniu, oferując firmom zwiększoną elastyczność operacyjną i uwolnienie kapitału przy jednoczesnym zapewnieniu długoterminowego bezpieczeństwa najmu – mówi Michał Mania, dyrektor działu rynków kapitałowych w JLL, cytowany w komunikacie firmy doradczej.
Według JLL transakcja dotyczyła dwóch ultranowoczesnych zakładów przemysłowych oddanych do użytku w ostatnich latach. Obiekty te są zaopatrzony w najnowocześniejszy park maszynowy w Europie, a ich postawienie wiązało się z inwestycją przekraczającą 100 mln EUR na każdy z nich.
Chodzi o nowe zakłady Eko-Okien w Wodzisławiu Śląskim i Kędzierzynie-Koźlu. Producent okien, który działa od lat 90., przez lata koncentrował działalność produkcyjną w Kornicach w powiecie raciborskim, gdzie ma 10 hal produkcyjno-magazynowych. W tej dekadzie zainwestował jednak w produkcję w dwóch innych miejscowościach.
Zakład w Wodzisławiu, o powierzchni 130 tys. m kw., rozpoczął produkcję testową w 2023 r., a operacyjnie ruszył na początku 2024 r. Docelowo poza oknami mają tam powstawać m.in. drzwi, systemu przesuwne, rolety i moskitiery. Z kolei zakład w Kędzierzynie-Koźlu, który specjalizuje się w stolarce drewnianej, ruszył w ubiegłym roku. Na terenie 33 ha powstała tam hala produkcyjna o powierzchni ok. 120 tys. m kw.
Poprawa płynności
Nowe inwestycje przysporzyły firmie pewnych problemów, których przyczyną były m.in. kłopoty ze skompletowaniem załogi. W ubiegłym roku w PB opisywaliśmy nagranie Mateusza Kłoska, skierowane do pracowników, podczas którego przedsiębiorca wskazywał, że „firma wzięła na siebie ciężar inwestycji, które nie przynosiły i nie przynoszą wymaganych efektów", a niezrealizowanie planu obrotowego w pierwszych miesiącach 2024 r. spowodowało negatywną opinię banków i wstrzymanie transz kredytów.
Według Michała Grabary, dyrektora w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank, w ostatnim czasie w Polsce zauważalny jest wzrost popularności transakcji typu sale and leaseback.
– Dzięki transakcjom typu sale and leasback przedsiębiorstwa mogą poprawić płynność finansową, inwestując uzyskane środki w rozwój czy spłatę aktualnych zobowiązań, jednocześnie zachowując możliwość korzystania z nieruchomości. Dla inwestorów transakcje te oferują stabilne, długoterminowe wpływy finansowe. W porównaniu do kredytu bankowego, sale and leaseback nie wymaga wkładu własnego, a kryteria oceny finansowej są bardziej elastyczne. Prognozy wskazują, że w 2025 r. transakcje te mogą osiągnąć rekordowy poziom w inwestycjach logistycznych – mówi Michał Grabara.