Branża finansowa znalazła nowego motorniczego rynku kredytów mieszkaniowych
Kredyty walutowe zostały zdyskredytowane. Czy słusznie? Może warto zostawić wyjątek dla euro. Wnet to już nie będzie obca waluta.
Bank Szwajcarii idzie z odsieczą polskim kredytobiorcom (którzy przez ostatnie miesiące z trwogą patrzyli, jak rośnie wysokość miesięcznej raty) i równo tnie stopy procentowe. Po serii obniżek główna stopa spadła do zaledwie 0,5 proc. Marna to pociecha dla tych, którzy chcieliby zadłużyć się w tej walucie, choć moment jest bardzo dobry — stopy są niskie, a kurs franka do złotego wysoki. Niestety, dobra okazja przepadnie, ponieważ banki albo wycofały te kredyty z oferty, albo obwarowały szeregiem takich warunków, że inwestycja jest po prostu mało opłacalna.
— Franki są praktycznie niedostępne na rynku międzybankowym. Jeśli ktoś nie ma finansowania ze spółki-matki, rezygnuje z takich kredytów — mówi prezes jednego z banków.
Na cenzurowanym
Skutkiem kryzysu finansowego jest jednak nie tylko zniknięcie z rynku franka. Konsekwencje są poważniejsze — kredyty walutowe w ogóle znalazły się na cenzurowanym. Sam prezydent Kaczyński powiedział — gdy frank dobijał do 2,7 zł (co spędzało sen z powiek około miliona osób) — że trzeba było się zadłużać w złotych. Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) tydzień temu rozesłała do banków projekt rekomendacji T, która zaleca, żeby kredytobiorca miał 20 proc. wkładu własnego. Nadzorca jednakowo potraktował franki szwajcarskie, euro i chwiejnego jena.
— Warto zastanowić się, czy należy wrzucać wszystkie obce waluty do jednego worka. Być może euro powinno zostać potraktowane bardziej ulgowo, jeśli w przyszłym roku chcemy utrzymać akcję kredytową na w miarę przyzwoitym poziomie — mówi szef dużego banku z silną pozycją na rynku kredytów hipotecznych.
Przed wspólną walutą otwierają się spore możliwości. Podobnie jak w przypadku franka, na jej korzyść przemawia różnica w wysokości podstawowych stóp procentowych w Europejskim Banku Centralnym i NBP: w Eurolandzie — 2,5 proc., u nas — 5,75 proc. Część rynkowych graczy już zresztą zwietrzyła okazję.
— Nadal udzielamy kredytów we frankach, jednak wobec sytuacji na rynkach finansowych, mocniej rozwijamy ofertę w euro. Ograniczamy ją jednak do zamożniejszych klientów — mówi Bartosz Chytła, wiceprezes DnB Nord.
Od początku grudnia bank nie pobiera marży w pierwszym roku kredytowania w tej walucie. Dalszy rozwój akcji kredytowej zależy od tego, w jakim kształcie i kiedy wejdzie w życie rekomendacja T.
— Jeśli dojdzie do tego w czerwcu i w takim kształcie, jak proponuje KNF, to do połowy przyszłego roku kredyty w euro będą się sprzedawały, a potem w ofercie zostaną tylko złote — mówi Bartosz Chytła.
Euro promuje obecnie DB PBC, który w pierwszym roku kredytowania pobiera niższą marżę, a Polbank EFG zapowiada większą akcję marketingową na początek przyszłego roku.
— Nie tylko koszt jest ważny. Kiedy znajdziemy się w strefie euro, zniknie ryzyko zmian kursowych — mówi Kazimierz Stańczak, dyrektor generalny Polbanku EFG.
Demitologizacja
Marcin Materna, szef działu analiz DM Millennium, uważa, że nie należy demonizować wahań na rynkach walutowych.
— To prawda, że ostatnio koszty kredytów we frankach nagle wzrosły, jednak mało kto zwraca uwagę na to, że raty w złotych jeszcze bardziej poszły w górę — oprocentowanie wzrosło niemal dwukrotnie, do 8 proc. Raty we frankach wciąż są znacznie niższe — mówi Marcin Materna.
Nie słychać jednak, żeby ktoś martwił się, czy zadłużonych w złotych stać na płacenie wciąż wysokich rat. A są to osoby, które (teoretycznie) mają niższe dochody niż ci, którzy pożyczyli we franku, bo — zgodnie z wytycznymi nadzoru bankowego z rekomendacji S, zainteresowani walutą musieli wykazać o 20 proc. wyższą zdolność kredytową od wnioskujących o kredyt w złotych. Poza tym, jak przyznaje Emil Szweda, analityk Open Finance, skutki wahnięć walutowych zostały właśnie zniwelowane przez cięcia stóp w Szwajcarii. Sam jest jednak zwolennikiem zadłużania się w walucie, w jakiej się zarabia.
— W okresie spowolnienia gospodarczego złoty się osłabia i rośnie nominalna wartość kredytu w walucie, często przewyższając wartość nieruchomości. W razie problemów kredytobiorca nawet po sprzedaniu mieszkania będzie musiał spłacać dług — mówi Emil Szweda.
Drugim argumentem za kredytami złotowymi jest bliska perspektywa wejścia do Eurolandu. Analityk Open Finance uważa, że z ostrożności należy zakładać raczej niekorzystny kurs przeliczenia kredytów na euro — po to, żeby potem się przykro nie rozczarować.
— Kredyty w euro z pewnością stanowią ciekawą alternatywę wobec droższych kredytów w złotych. Nie sądzę jednak, żeby szybko znalazły się w szerszej ofercie. Najpierw banki muszą zweryfikować swoje plany kredytowe na przyszły rok — kwituje Marta Jeżewska, analityk DI BRE Banku.
nadzÓr siĘ zagalopowaŁ
Prof. Witold Orłowski z PricewaterhouseCoopers uważa, że jeśli Polacy mają się zadłużać w walutach, co — jak podkreśla — wiąże się z pewnym ryzykiem, to właśnie w euro. Nadzór finansowy nie powinien wyrzucać go na margines razem z jenem i frankiem.
— Rozumiem, że KNF uważa kredyty walutowe za zbyt ryzykowne. Sądzę jednak, że obecnymi, nadgorliwymi działaniami próbuje nadrobić zbyt łagodne podejście do rynku kredytów hipotecznych dwa lata temu, kiedy część banków nadmiernie poluzowała warunki. To nie jest dobry sposób, ponieważ popadamy w drugą skrajność, ograniczając akcję kredytową — mówi prof. Orłowski.
Co się stało, już się nie odstanie. Żeby nie popsuć rynku, zdaniem prof. Orłowskiego, należy podejść do sprawy z umiarem.
— Być może nie należy zamykać furtki do wszystkich kredytów hipotecznych, lecz inaczej potraktować euro, które w perspektywie kilku lat może stać się również naszą walutą — mówi profesor.
okiem nadzoru
Marta Chmielewska-Racławska
Komisja Nadzoru Finansowego
Czekamy jeszcze na opinię bankowców
Banki powinny wymagać wyższego zabezpieczenia przy kredytach w walucie obcej lub indeksowanych kursem waluty niż dla kredytów złotowych. Szczególnie wówczas, gdy wartość zabezpieczenia liczona jest w innej niż kredyt walucie. Dla potencjalnych kredytobiorców oznacza to konieczność zaangażowania pieniędzy własnych lub pogodzenie się z niższym kredytem.
Prace nad ostatecznym kształtem rekomendacji jeszcze się nie zakończyły. Czekamy na opinie środowiska bankowego.
0,63
proc.
Taki odsetek walutowych kredytów hipotecznych zaciągniętych w latach 2004-08 kredytobiorcy spłacają z opóźnieniem dłuższym niż 30 dni. W przypadku kredytów zaciągniętych w złotych odsetek ten rośnie do
1,36
proc.
Witold Orłowski: Nie należy zamykać furtki do wszystkich kredytów, lecz inaczej potraktować euro, które może stać się naszą walutą.
PricewaterhouseCoopers
Bartosz Chytła: Udzielamy kredytów we frankach, jednak wobec sytuacji na rynkach finansowych mocniej rozwijamy ofertę w euro.
wiceprezes DnB Nord
Kazimierz Stańczak: Nie tylko koszt kredytu jest ważny. Kiedy znajdziemy się w strefie euro, zniknie ryzyko zmian kursowych.
dyrektor generalny Polbanku EFG