Mimo iż w ostatnich latach wybudowano w Polsce kilkadziesiąt obiektów magazynowych, to fundusze inwestycyjne nie widzą wśród nich dla siebie odpowiednich propozycji.
Rynek magazynowy w Polsce, mimo chwilowego spowolnienia, rozwija się dość prężnie. Wydawać by się mogło, że fundusze inwestycyjne chętnie będą kupować obiekty magazynowe. Tymczasem Marek Wachowski z CB Richard Ellis uważa, że na rynku polskim jest mało obiektów magazynowych, które mogą być przedmiotem obrotu inwestycyjnego. Jego zdaniem, ten segment nieruchomości komercyjnych wciąż pozostaje słabo rozwinięty w porównaniu z krajami zachodniej Europy.
— Na zainteresowanie funduszy inwestycyjnych mogą liczyć przede wszystkim magazyny wybudowane w ciągu ostatnich pięciu lat, zlokalizowane w tzw. ośrodkach logistycznych. Aby obiektem zainteresował się fundusz inwestycyjny, powinien być on w całości lub przy najmniej w 90 proc. wynajęty — mówi Marek Wachowski.
Maja Biesiekierska z King Sturge uważa jednak, że magazyny będą budzić coraz większe zainteresowanie.
— Nowoczesne obiekty magazynowe są tak samo dobrym produktem inwestycyjnym jak nowoczesne biurowce. Inwestorzy w obu przypadkach, oceniając wartość nieruchomości, opierają się na tych samych kryteriach. Do zakupu magazynów w Polsce cały czas zachęcają inwestorów instytucjonalnych wysokie stopy zwrotu. W Polsce wynoszą one prawie 11 proc., w Europie Zachodniej — około 8 proc. Wysokie stopy zwrotu świadczą co prawda o wysokim ryzyku inwestycyjnym, ale po przystąpieniu Polski do UE znacznie ono zmaleje. A to przyciągnie inwestorów — mówi Maja Biesiekierska.
Zdaniem analityków rynku nieruchomości, obrót inwestycyjny na rynku magazynowym jest ograniczony z powodu małej dostępności dobrze zlokalizowanych i wynajętych projektów, spełniających wysokie kryteria jakościowe. Przeszkodę dla rozwoju tego segmentu rynku stanowiły również stawki czynszu, które maleją z roku na rok, a to budzi wątpliwości wśród inwestorów co do możliwości utrzymania dochodu z nieruchomości na stabilnym poziomie.
Niektórzy analitycy uważają jednak, że mimo chwilowego zachwiania sytuacji na rynku magazynowym, ten segment będzie się rozwijał. Takiego zdania jest chociażby John Banki z firmy Colliers International, który podkreśla, że parki logistyczne i magazyny zdecydowanie są i będą wartym zainwestowania rodzajem nieruchomości.
— Dla jednych są one niezwykle ważnym elementem oczekiwanego wzrostu polskiej gospodarki, ponieważ obsługują rosnące zasoby towarów, które będą dostępne konsumentom z chwilą integracji z rynkiem unijnym. Kluczowym elementem będzie tu jednak oczekiwane przez wszystkich polepszenie polskich dróg i sieci kolejowej. Po drugie, wzrastający profesjonalizm deweloperów oznacza większą liczbę inwestycji spełniających najwyższe standardy — mówi John Banki.
Jego zdaniem, takie obiekty będą zdecydowanie łatwiejsze do wynajęcia, a przez to bardziej opłacalne. Poza tym uważa także, że stabilizujące się obecnie stawki czynszu oznaczają, że prawdopodobne staną się zwroty nakładów inwestycyjnych w przyszłości.
— Tym samym wzrośnie sprzedaż inwestycyjna — dodaje John Banki.
Obecnie jednak jest jeszcze jedna przeszkoda stojąca na drodze szybkiego rozwoju rynku inwestycyjnego. To puste magazyny. Współczynnik wolnej powierzchni jest dość wysoki. Dodatkowo wiele projektów nadal dysponuje ziemią, na której można w znaczący sposób rozbudowywać istniejące kompleksy — a to oznaczałoby kolejne obiekty bez najemców. I to niepokoi fundusze inwestycyjne. Dlatego deweloperzy nie budują tzw. budynków spekulacyjnych (czyli bez uprzednio podpisanych umów najmu). Taka polityka wpływa na obniżenie współczynnika powierzchni niewynajętych. Ilość pustostanów zmniejszyła się z około 22 proc. na koniec 2000 r. do prawie 13 proc. obecnie.
Komentarz
Były trzy transakcje, będą kolejne
W Polsce w sektorze magazynowym przeprowadzono trzy duże transakcje inwestycyjne. ProLogis w 1998 r. kupił Warsaw Industrial Center. Sprzedającym była firma Mennard Doswell, a stopa kapitalizacji wyniosła ponad 12 proc. W 2000 r. fundusz GE Capital/Heitman nabył Diamond Business Park w Jankach. Stopa kapitalizacji — 12,5 proc. Trzecia transakcja to zakup Alliance Logistics Park w Błoniu przez fundusz Europolis w 2002 r. od Mennard Doswell. Stopa kapitalizacji wyniosła 11,8 proc.
Magazyny w Polsce są dobrym produktem dla funduszy inwestycyjnych. Inwestorów przyciąga stabilizujący się rynek i niskie czynsze. Konsekwencją tego jest zmniejszanie się stóp kapitalizacji dla transakcji inwestycyjnych. Trudno prognozować, do jakiego poziomu mogą spaść. Prawdopodobne jest, że dla dobrze wynajętych i zlokalizowanych kompleksów stopy kapitalizacji mogą wkrótce wynieść poniżej 10 proc. Stopy kapitalizacji, jakie inwestorzy są skłonni oferować za projekty magazynowe, poza czynnikami makroekonomicznymi, uwzględniają:
— długoterminowe perspektywy pozycji nieruchomości na rynku (lokalizacja, rozwiązania techniczne itp.);
— długość umów najmu i pozycję finansową najemców;
— poziom czynszów i rozbieżność między istniejącymi czynszami a czynszami rynkowymi (im większa rozbieżność tym większa stopa kapitalizacji i niższa cena);
— sytuację na rynku magazynów (podaż, popyt, ilość powierzchni niewynajętej, wielkość planowanych projektów, ograniczenia planistyczne, lokalizacyjne itp.).
Tomasz Trzósło
associate director Jones Lang LaSalle