Przez lata państwowe firmy wchodziły na prywatne pola i parcele by budować na nich infrastrukturę sieciową. Teraz ich właściciele upominają się o swoje.
Kwestia tytułu prawnego do gruntów, na których zlokalizowane są urządzenia infrastruktury liniowej (szczególnie sieci ciepłownicze i elektryczne), od bardzo dawna budzi wątpliwości i jest bardzo drażliwa ze społecznego punktu widzenia. Mimo że wszyscy zainteresowani zdają sobie sprawę z wagi problemu, dotąd nie udało się wypracować żadnego spójnego i systemowego rozwiązania. Mając zaś na uwadze wszystkie zaszłości historyczne i skomplikowanie sytuacji prawnej w wielu przypadkach spotykanych w praktyce, również orzecznictwo sądowe nie daje satysfakcjonującej odpowiedzi na wszystkie problemy związane z tytułem prawnym do terenów zajmowanych przez sieci.
Zaszłości i roszczenia
Jedną z charakterystycznych cech wszelkiego rodzaju inwestycji liniowych jest konieczność ich wybudowania na gruncie, pod nim lub nad nim. Nie da się bowiem np. przesłać ciepła z elektrociepłowni bez korzystania z odpowiedniej infrastruktury łączącej wytwórcę z odbiorcą. W przeszłości, do lat 90., przedsiębiorstwa świadczące usługi związane z tego rodzaju infrastrukturą ze sporą dozą niefrasobliwości podchodziły do kwestii tytułu prawnego do gruntów przeznaczonych pod jej budowę. O ile problem ten wydaje się mniejszy, gdy w grę wchodziły grunty należące obecnie do skarbu państwa lub do jednostek samorządu terytorialnego, to nie sposób zauważyć, że bardzo często zdarzało się, iż inwestycje realizowano na gruntach prywatnych. W praktyce często inwestor uzyskiwał jedynie pisemną zgodę właściciela na wejście na teren nieruchomości oraz przeprowadzenie stosownych robót. Właścicielowi często wypłacano również wynagrodzenie za szkody spowodowane wskutek wykonywanych prac. Rzadko natomiast przedsiębiorstwo starało się uregulować tytuł prawny, będący podstawą korzystania z tego gruntu w dalszym okresie.
Dziś, kiedy ceny gruntów rosną w tempie wcześniej niespotykanym, usytuowanie na danej działce np. linii przesyłu ciepła lub wysokiego napięcia stanowi poważny problem utrudniający jej sprzedaż. W praktyce często okazuje się, że urządzenia przesyłowe utrudniają korzystanie z nieruchomości, zwłaszcza gdy właściciel zamierza zmienić jej przeznaczenie np. przez wybudowanie budynku. Wówczas magistra cieplna lub słup wysokiego napięcia istotnie ograniczają możliwe sposoby zagospodarowania nieruchomości.
W tej sytuacji nie dziwią próby właścicieli nieruchomości, polegające na żądaniu usunięcia z ich gruntów urządzeń przesyłowych, wykupienia zajętych gruntów lub przynajmniej przyznania wynagrodzenia za korzystanie z nich. Zdarza się, że zarządy niektórych przedsiębiorstw, zdając sobie sprawę z braku uregulowania tytułu prawnego do gruntów, na których znajdują się ich sieci przesyłowe, próbują zawierać z właścicielami np. umowy wieloletniej dzierżawy nieruchomości lub ustanowienia na niej stosownej służebności. Zdarza się jednak równie często, że władze firm nie podejmują żadnych kroków wychodząc z założenia, że jeżeli właściciel wyraził w przeszłości zgodę na wejście na jego grunt w celu realizacji inwestycji oraz dostał odszkodowanie z tego tytułu, to już nie mają względem niego innych zobowiązań. Takie rozumowanie nie zawsze jednak prowadzi do poprawnych wniosków, ponieważ czym innym jest wynagrodzenie za korzystanie z gruntu, a czym innym — zgoda na realizację inwestycji i wypłata odszkodowania z tytułu wyrządzonych szkód.
Właściciel pod ochroną
Jednak żądania właścicieli nieruchomości nie są traktowane identycznie w poszczególnych sprawach. Decyduje o tym rozmaitość sytuacji i stanów faktycznych powstałych w ciągu ostatnich kilkudziesięciu lat. Jednak od dłuższego czasu w orzecznictwie Sądu Najwyższego można zaobserwować tendencję do ochrony interesów właścicieli nieruchomości. Wyraża się ona w orzeczeniach dopuszczających żądania ustanowienia odpłatnej służebności w związku z korzystaniem z gruntu, na którym znajdują się urządzenia infrastruktury i przyznających wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z gruntu, a nawet dopuszczających możliwość zmiany usytuowania takich urządzeń.
Choć spraw związanych z gruntami pod infrastrukturą liniową jest wciąż niewiele, będzie ich przybywać. Zmusi to prawdopodobnie przedsiębiorstwa wykorzystujące takie urządzenia do bardziej energicznego poszukiwania dróg ich uregulowania tytułu prawnego do wykorzystywanych gruntów. Trzeba mieć jednak świadomość, że koszty tych działań, w takiej czy innej postaci, zostaną poniesione przez odbiorców świadczonych przez nie usług.
Michał Kubicz
autor jest prawnikiem w departamencie energetyki i infrastruktury Kancelarii Prawnej GLN