W Polsce procedury związane z zakładaniem hipoteki trwają zbyt długo. Z tego właśnie powodu tylko banki wykorzystują nieruchomości do zabezpieczenia kredytów.
Działania rządu zmierzają do dostosowania funkcji, jaką pełni hipoteka, do mechanizmów rynkowych. Proces ten przebiega wolno. W 2002 r. zlikwidowano hipotekę ustawową, która przyznając pewnym podmiotom, np. Skarbowi Państwa, uprzywilejowaną pozycję, była przeszkodą w rozwoju obrotu nieruchomościami.
— Wkrótce pod obrady komisji sejmowych trafi projekt ustawy roboczo nazywanej „Dług na nieruchomości”. Wprowadzi ona hipotekę listową, która pozwoli na dysponowanie tzw. pustym miejscem hipotecznym oraz wprowadzenie nieakcesoryjnego prawa zastawniczego, czyli długu na nieruchomości — wyjaśnia Anna Drewicz-Tułodziecka, prezes Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego.
Jej zdaniem, wprowadzenie takich rozwiązań, odciąży sądy wieczystoksięgowe i pozwoli pominąć dokonywanie wpisów w księdze wieczystej przy czynnościach związanych z hipoteką oraz obrotem wierzytelnościami hipotecznymi.
Hipoteka stanowi korzyść dla potencjalnego nabywcy. Wpis w dziale IV księgi wieczystej informuje go o zadłużeniach.
— Znając obciążenia, nabywca może negocjować cenę, która odzwierciedla wartość pomniejszoną o zadłużenia oraz uwzględniającą sytuację prawną obiektu — mówi Bohdan Chełmiński, członek Komisji Szkoleń WSPON.
Większość przeprowadzanych obecnie transakcji na rynku mieszkaniowym finansowana jest za pomocą kredytów. Bank udzielający pożyczki w umowie kredytowej zabezpiecza kredyt hipoteką i na podstawie zapisu hipotecznego w księdze wieczystej może żądać zwrotu swoich należności z nieruchomości.
Jak twierdzi Andrew Cranmer, dyrektor ds. restrukturyzacji z KPMG Polska, obecnie banki traktują hipotekę jako drugie względem pewności zabezpieczenie kredytu zaraz po gotówce. Daje im ona pierwszeństwo dochodzenia swoich należności przed niezabezpieczonymi wierzycielami.
Jednym z powodów, dla którego banki żądają zabezpieczenia udzielanej pożyczki hipoteką na kredytowanej nieruchomości jest wysoki koszt jej ustanowienia (wycena nieruchomości, akt notarialny, ubezpieczenie), który wiąże kredytobiorcę z bankiem.
— Poza tym hipoteka kaucyjna umożliwia zabezpieczenie przyszłych zobowiązań np. nowych kredytów. Dodatkową zachętą jest też to, że wartość nieruchomości jest relatywnie stała — dodaje Andrew Cranmer.
Hipoteka zabezpiecza tylko wierzytelności pieniężne. Założyć ją może właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której ma nastąpić wpis, albo wierzyciel.
Hipotekę ustanawia sąd przez dokonanie jej wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla obciążonej nieruchomości. Na podjęcie decyzji potrzebuje od 2 tygodni do 6 miesięcy, zależnie od regionu kraju.
— Wniosek o ustanowienie hipoteki w formie aktu notarialnego składa właściciel nieruchomości. Wyjątek od tej zasady stanowi ustanowienie hipoteki na polecenie banku. Wówczas wniosek musi mieć formę pisemną i załącznik-zaświadczenie o udzieleniu kredytu — mówi Aleksander Hetko, radca prawny z Hogan & Hartson.
Składając wniosek o wpis hipoteki, bank nie musi załączać do dokumentu pisma zawierającego zgodę dłużnika na ustanowienie hipoteki. W ten sposób krąg dłużników banku, którzy nie muszą składać w formie aktu notarialnego oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz wierzyciela, został ograniczony wyłącznie do dłużników osobistych.
Przed dokonaniem wpisu sąd weryfikuje podanie od strony formalnej. Potem wysyła decyzję do wnioskodawcy i uczestników postępowania. Wpis uprawomocnia się w ciągu 14 dni od daty otrzymania zawiadomienia.
W Polsce hipoteka jako sposób zabezpieczania kredytów bankowych ciągle jest mało atrakcyjna. Trudności związane są z jej realizacją.
— Odzyskanie pieniędzy z egzekucji i sprzedaży nieruchomości wymaga uzyskania tzw. tytułu egzekucyjnego i odbywa się według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Związane z nią działania są długotrwałe. Całkiem odrębnym problemem jest mała elastyczność hipoteki i trudności z jej wykorzystaniem w skomplikowanych stosunkach kredytowych, jak np. finansowanie konsorcjalne, finansowanie budownictwa z udziałem banków hipotecznych czy wykorzystanie hipoteki do sekurytyzacji kredytów — wylicza Anna Drewicz-Tułodziecka.
Zdaniem Adama Polanowskiego, prorektora Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami, hipoteka znalazłaby szersze zastosowanie, gdyby skróceniu uległy procedury związane z uzyskiwaniem wpisów.
— Można byłoby ją wtedy wykorzystywać np. przy szybkich pożyczkach lub jako zabezpieczenie płatności podczas sprzedaży nieruchomości. Długi okres oczekiwania na uzyskanie wpisu lub wykreślenie z księgi wieczystej sprawia jednak, że hipoteki stosowane są praktycznie tylko w obiegu bankowym. Najbardziej obciążony pracą jest warszawski sąd wieczystoksięgowy, w którym znajduje się około 400 tys. ksiąg wieczystych — mówi Adam Polanowski.
Jeżeli wniosek leży w sądzie przez kilka miesięcy lub nawet lat, zwiększa się liczba błędów w procesie wpisywania. W wielu przypadkach występuje niezgodność treści księgi wieczystej ze stanem prawnym, a zapisy w księgach są niespójne. Często nie zgadzają się one z innymi rejestrami, m.in. z systemem ewidencji gruntów i budynków.
W 2003 r. zacznie obowiązywać ustawa o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym oraz o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego i ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przedsięwzięcie, którego koszty szacowane są na 53 mln EUR, zostanie zrealizowane za pomocą środków budżetowych i funduszy PHARE.
— Proces informatyzacji ksiąg wieczystych potrwa około 10 lat. W połowie 2002 r. zostaną zinformatyzowane 24 wydziały ksiąg wieczystych, m.in. w Szczecinie, Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Nowy system usprawni pracę wydziałów wieczystoksięgowych i zwiększy bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. To z kolei powinno zachęcić wiele podmiotów do inwestycji — twierdzi Agnieszka Drewicz-Tułodziecka.