INNOWACYJNOŚĆ JEST W CENIE
Nawet nie dysponujący dużą gotówką klient może już pozwolić sobie na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego
Zapotrzebowanie na kredyty mieszkaniowe stale wzrasta. Wkrótce powstaną banki hipoteczne, wiele banków już przygotowało bogatą ofertę finansowania budownictwa i zakupów nieruchomości. Wspólną wadą udzielanych kredytów budowlanych i mieszkaniowych jest jednak ich wysoka cena.
W naszym rankingu wzięliśmy pod uwagę ofertę banków najbardziej liczących się na rynku kredytów mieszkaniowych. Oferowane produkty ocenialiśmy z punktu widzenia klienta nie dysponujacego dużą ilością kapitału. Z tego względu równie ważna była dla nas wielkość oferty jak i jej cena. Szczególnie wysoko punktowaliśmy innowacyjne rozwiązania pozwalające na indywidualne traktowanie przez bank każdego klienta.
Przy ocenie nie braliśmy pod uwagę wielkości portfela kredytowego posiadanego przez bank. W tej dziedzinie bezapelacyjnie zwyciężyłby PKO BP, mający 60- -proc. udział w rynku. W rankingu nie zostały też uwzględnione kredyty dla podmiotów gospodarczych — ocenialiśmy jedynie ofertę skierowaną do osób fizycznych. Dodatkowych punktów nie przyznaliśmy też trzem bankom prowadzącym kasy mieszkaniowe: Pekao SA, Bankowi Śląskiemu i Bankowi Przemysłowo-Handlowemu. Nie ocenialiśmy też wprowadzonych niedawno przez kasy kredytów pomostowych.
Oferta
O elastyczności oferty banku świadczy liczba celów mieszkaniowych, na realizację których jest on gotów przeznaczyć pieniądze. Wszystkie banki kredytują zakup mieszkania na rynku wtórnym i pierwotnym, budowę domu w ramach spółdzielni lub wykup mieszkania komunalnego od gminy. Niemal wszystkie gotowe są kredytować remont lokalu. Większość wyłoży pieniądze na zakup działki budowlanej. Tylko nieliczne gotowe są finansować spłatę mniej korzystnego kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w innym banku. Prawdziwymi rarytasami są oferty specjalne, spełniające specyficzne potrzeby określonej grupy odbiorców.
Oceniając wszechstronność oferty zwróciliśmy też uwagę na liczbę walut, w których nominowane są kredyty.
Pod względem wszechstronności oferty zdecydowanie zwyciężył w naszym rankingu GE Bank Mieszkaniowy. Niemal równie wszechstronną ofertę, choć mniej innowacyjną, ma bank Pekao SA. Na trzecim miejscu w tym punkcie rankingu uplasował się PKO BP, który w połowie tego roku zmodyfikował proponowane przez siebie kredyty mieszkaniowe.
Koszty
Na cenę kredytu składa się w głównej mierze oprocentowanie. Dodatkowo doliczyć trzeba prowizję, którą banki naliczają sobie z tytułu udzielenia kredytu. Łączny (oprocentowanie + prowizja) koszt dostępnych obecnie kredytów mieszkaniowych przekracza 18 procent rocznie. To dwa razy więcej od poziomu inflacji. Kredyt mieszkaniowy jest więc nadal bardzo drogi.
Do wymienionych wyżej kosztów trzeba doliczyć różnorodne opłaty pobierane przez banki: za rozpatrzenie wniosku, za wcześniejszą spłatę kredytu, za renegocjację umowy.
Z punktu widzenia klienta najkorzystniejszy jest często kredyt najtańszy. W tym punkcie naszego rankingu zwyciężył więc Bank Gospodarki Żywnościowej, który uzyskał maksymalne 25 punktów.
Uzyskanie kredytu
Starania o uzyskanie kredytu mieszkaniowego często kończą się niepowodzeniem. Dotyka to też klientów średnio zamożnych, których interesy staraliśmy się w tym rankingu reprezentować. Bank uznaje, że klient nie dysponuje koniecznym do spłacenia rat dochodem, często nie dość elastycznie analizuje przedstawione mu dokumenty poświadczające zarobki. Na niedbałość banków narzekają zwłaszcza osoby reprezentujące tzw. wolne zawody. Dodatkowe punkty przyznawaliśmy za elastyczne podejście banku do spełniania przez klienta tych wymogów.
Długi czas oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej sprawia, że banki wymagają do tego czasu przedstawiania przejściowych zabezpieczeń. Poręczenie lub zastaw są kłopotliwe, często nieosiągalne. Prostą, choć dość kosztowną metodą zabezpieczenia spłaty do czasu wpisania zastawu hipotecznego do księgi wieczystej jest ubezpieczenie kredytu. Coraz więcej banków współpracuje z ubezpieczycielami i oferuje ten wygodny rodzaj zabezpieczenia.
Pod względem warunków uzyskania kredytu i zabezpieczeń, w naszym rankingu, tuż za GE Bankiem Mieszkaniowym znalazły się PBK i PKO BP. Ta trójka aż o cztery punkty wyprzedziła konkurencję. Wyniki pozostałych banków były bardzo zbliżone — różnice między nimi nie przekroczyły trzech punktów.
Spłata i wypłata
Zasady spłaty kredytu przesądzają o jego późniejszej „uciążliwości”. Dla klienta szczególnie ważne są więc wszystkie mechanizmy pozwalające na dogodne dla niego rozłożenie rat: karencja czy możliwość opuszczenia raz w roku jednej spłaty. O znaczeniu tego czynnika świadczy sukces oferowanego przez PKO BP kredytu Alicja z odroczoną spłatą części należności. Za wszelkie tego typu udogodnienia przyznawaliśmy dużo punktów.
Banki proponują klientom bardzo zróżnicowane ścieżki spłat uzyskanego kredytu. Zdecydowanie najwyżej oceniliśmy oferty LG Petro Banku i PBK. Ich klienci mają dużą swobodę indywidualnego wyboru trybu spłat.
O wysokości miesięcznych rat obok kwoty kredytu decyduje okres, na który został on udzielony. Najdłużej, bo aż 25 lat można spłacać kredyt mieszkaniowy zaciągnięty w PBK.
Obsługa klientów
Klienci banków niemal jednogłośnie narzekają na przeciągające się rozpatrywanie wniosków kredytowych i na konieczność przedstawiania ogromnej liczby dokumentów. Problem ten dotyczy wszystkich banków i trudno jednoznacznie ocenić, kto rozwiązuje go najlepiej. Łatwiej, choć jest to ocena całkowicie subiektywna, sklasyfikować profesjonalizm i uprzejmość obsługi. Niestety to, że konsultant w jednym z oddziałów jest kompetentny, nie zawsze oznacza, że z podobną obsługą spotkamy się w innym oddziale tego samego banku.
Przyznając punkty za obsługę zasięgaliśmy opinii agentów i developerów na co dzień współpracujących z bankami, a także osób, które już uzyskały kredyt lub tylko się o niego starały. Braliśmy też pod uwagę osobiste doświadczenia w kontaktach z bankami. Mimo to, ten punkt rankingu jest z pewnością najbardziej subiektywny.
Naszym zdaniem, profesjonalną obsługą mogą pochwalić się banki specjalizujące się w udzielaniu kredytów mieszkaniowych — GE Bank Mieszkaniowy i LG Petro Bank. Równie wysoko oceniliśmy Bank Śląski.
Łukasz Świerżewski