Zanim deweloper zdecyduje się na inwestycję komercyjną wiele miesięcy musi poświęcić na znalezienie odpowiedniego gruntu i analizę czynników, które wpływają na powodzenie projektu.
Oceniane są nie tylko perspektywy rozwoju miasta i regionu, ale także sąsiedztwo, otaczająca infrastruktura, potencjalna konkurencja, warunki gruntowe i uzbrojenie terenu.
Dużą rolę odgrywają także miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Ich brak może wydłużyć inwestycję nawet o kilkanaście miesięcy, a co się z tym wiąże — zwykle skutecznie odstrasza potencjalnych inwestorów.
— Punktem wyjścia jest ocena atrakcyjności i uwarunkowań lokalizacji pod kątem potencjalnych nabywców lub najemców, cena nieruchomości, oszacowanie wstępnego budżetu dla przedsięwzięcia, określenie sytuacji i perspektyw rynku w danym rejonie. Analizowana jest również sytuacja formalno-prawna gruntu i spółki w sytuacji, gdy kupujemy spółkę posiadającą tytuł prawny do nieruchomości — wylicza Piotr Maciąg, dyrektor rynku komercyjnego Unidevelopment.
Najemca najważniejszy
Przy budowie biurowca lub magazynu najwygodniejszą sytuacją dla dewelopera jest realizacja inwestycji na zlecenie konkretnego klienta, wówczas ma on gwarancję, że obiekt nie będzie stał pusty i nie przyniesie strat.
O ile od czasu kryzysu gospodarczego w latach 2008/2009 budowanie magazynów na zamówienie jest częste, o tyle w przypadku rynku biurowego deweloperzy są najczęściej zmuszeni rozpocząć budowę spekulacyjnie lub z niewielką liczbą najemców, a dopiero w trakcie budowy pozyskiwać kolejnych klientów.
Wiąże się to też z koniecznością finansowania inwestycji z własnych pieniędzy, gdyż banki udzielają kredytów dopiero przy określonym poziomie najmu.
— Dla każdego dewelopera bardzo istotna jest możliwość szybkiego wynajęcia budynku przy zakładanych lub wyższych stawkach czynszu za najem oraz stopie kapitalizacji — te dwa czynniki silnie wpływają na rentowność inwestycji. Szczególnie istotnym zadaniem jest zatem wybór miejsca dla planowanej inwestycji. Z perspektywy dewelopera najbardziej pożądane tereny, to takie, które cieszą się dobrą opinią wśród potencjalnych najemców i są przez nich chętnie wynajmowane lub dobrze rokują na przyszłość — dodaje Piotr Maciąg.
Małe kontra duże
Największym rynkiem komercyjnym jest od lat niezmiennie Warszawa. Deweloperzy budujący biurowce preferują centrum miasta, Mokotów i Al. Jerozolimskie. Coraz większą rolę odgrywa również Wola.
Zainteresowaniem najemców, a co za tym idzie inwestorów nie cieszy się natomiast prawobrzeżna część miasta. Poza stolicą najciekawszymi rynkami dla budownictwa komercyjnego są: Kraków, Wrocław, Poznań i Trójmiasto, czyli największe i najdynamiczniej rozwijające się miasta w kraju. Jednak wielu deweloperów rezygnuje z inwestycji w największych miastach na rzecz mniejszych.
— Choć rynek nieruchomości komercyjnych rozwija się szybciej w dużych miastach, to właśnie w nich, a nie w mniejszych ośrodkach, często trudniej jest pozyskać atrakcyjny teren pod inwestycje. W dużych miastach rynek nieruchomości komercyjnych rozwija się od początku lat 90., a więc wiele terenów jest już niedostępnych. Panuje też duża konkurencja — zauważa Michał Świerczyński, wiceprezes Polnordu.
Zarówno w przypadku małych, jak i dużych miast istotny wpływ na powodzenie inwestycji ma infrastruktura. Możliwość łatwego dostania się do centrum handlowego czy biurowca z innych dzielnic lub okolicznych miejscowości jest często ważnym argumentem w negocjacjach z najemcami biur lub czynnikiem zachęcającym do przyjazdów na zakupy.
Niestety większość terenów miejskich (zwłaszcza w Warszawie) nie jest objętych aktualnymi planami zagospodarowania przestrzennego, a wiele atrakcyjnych nieruchomości ma nieuregulowany stan formalno-prawny, co w przypadku ich zakupu może skutkować bardzo długim okresem zagospodarowania.
— Dlatego wielu deweloperów, aby skrócić czas i ograniczyć koszty niezbędne do rozpoczęcia projektu oraz wykluczyć ryzyko związane z uzyskaniem niezbędnych decyzji administracyjnych umożliwiających realizację inwestycji, a także ryzyko związane z regulowaniem stanów formalno-prawnych nieruchomości, poszukuje nieruchomości wraz z pozwoleniem na budowę lub decyzją o warunkach zabudowy — podsumowuje Piotr Maciąg.