Inwestorzy pytają, MLP Group odpowiada

opublikowano: 12-09-2022, 16:10
Play icon
Posłuchaj
Speaker icon
Close icon
Zostań subskrybentem
i słuchaj tego oraz wielu innych artykułów w pb.pl

Radosław T. Krochta, prezes dewelopera, spotkał się na czacie w pb.pl z inwestorami giełdowymi.

Czy spółka dostrzega symptomy spowolnienia gospodarczego?

Radosław T. Krochta, prezes MLP Group: Nie dostrzegamy żadnych symptomów spowolnienia w naszej branży (rynek magazynowy), na rynkach, na którym jesteśmy obecni, czyli w Polsce, Niemczech, Austrii i Rumunii. Oczywiście, jesteśmy przygotowani na spowolnienie w gospodarce europejskiej. Pipeline projektów na 2023 r. wygląda bardzo dobrze, jest porównywalny do tego z 2022 r. Nie powinno być problemu z realizacją naszych celów strategicznych. Mamy 300 najemców, żaden nie ma trudności z płatnościami, widzimy też korzystne dla nas przenoszenie produkcji z Azji do Europy – to są długoterminowe projekty zwiększające stabilność naszego portfela, więc z naszej perspektywy spowolnienia nie widać.

Jak spadek sprzedaży e-commerce wpłynie na branżę nieruchomości magazynowych?

Biznes e-commerce pewnie nie będzie się rozwijał w tempie dwucyfrowym, ale wysokim jednocyfrowym. W naszym przypadku w tym sektorze działa około 15-20 proc. najemców, więc nieco wolniejsza dynamika wzrostu nie powinna mieć wpływu na nasz biznes.

Jaka jest struktura waszych klientów?

30-40 proc. to logistyka, 30-40 proc. to tzw. light industry, czyli podmioty, którzy organizują lekką produkcję w naszych magazynach, 15-20 proc. to e-commerce.

Jakie trendy są zauważalne po pandemii i czy wojna na Ukrainie ma wpływ na zwiększenie popytu niektórych sektorów?

Całe zamieszenie z łańcuchami dostaw powoduje, że nasi klienci zwiększają stany magazynowe - około 25 proc. popytu na powierzchnię jest generowane przez aktualnych najemców. To bardzo zdrowa sytuacja z naszego punktu widzenia. Rozwój e-commerce’u to drugi czynnik. Kolejny – przenoszenie produkcji z Azji do Europy oraz z Ukrainy czy z Białorusi do Polski. Wojna w Ukrainie będzie miała pozytywny wpływ na Polskę. Wiele fabryk, które miały być tam budowane, będą lokowane w naszym kraju, bo nasz rynek jest postrzegany jako mniej ryzykowny ze względu na przynależność do NATO i Unii Europejskiej.

Jaki wpływ na wyniki mają kolejne podwyżki stóp procentowych, także w strefie euro?

Oczywiście, podwyższenie stóp w strefie euro podniesie koszty finansowania o 1-2 proc., ale na sprawę trzeba patrzeć całościowo. W ostatnim czasie czynsze podwyższyliśmy średnio o 24 proc.

Jakie są aktualne stawki czynszów w Polsce i Niemczech?

W Niemczech jest to średnio 6-6,5 EUR za mkw. magazynu, a przy powierzchni biurowej 10 EUR. W Polsce stawki efektywne to około 3,6-3,8 EUR, a bazowe 4,2 EUR za mkw. magazynów, a za powierzchnię biurową 9 EUR.

Czy wzrost cen energii ma jakieś znaczenie dla spółki?

Nie jesteśmy odbiorcą energii. Posiadamy spółkę zależną, która hurtowo sprzedaje ją naszym najemcom. Energia jest jednak nośnym tematem i banki często nas pytają, jak wzrost jej cen wpływa na naszych najemców. Zużycie energii przez nich stanowi natomiast zwykle tylko kilka procent kosztów, bo to nie są firmy z sektorów energochłonnych jak np. producenci nawozów czy huty. Oczywiście każdy jest zaniepokojony tendencją wzrostu cen energii, ale realnie nie wpływa to na nasz biznes.

Jaka jest przyszłość dla lokalizacji nowych parków logistycznych w Polsce?

Dzięki niższym kosztom w Polsce projekty zlokalizowane na ścianie zachodniej obsługują głównie biznes niemiecki, Natomiast na ścianie wschodniej naszego kraju będą lokowane inwestycje, które będą obsługiwały w przyszłości rynek ukraiński, mołdawski i basenu Morza Czarnego – związane jest to z niskim ryzykiem operacyjnym i bezpieczeństwem w Polsce. Trudno mówić o jakiejś koncentracji na wybranych rynkach.

Czy wycena spółki jest adekwatna do wyników i aktywów?

Nasza konkurencja - Segro, Prologis - jest wyceniana na 1,5-2,0x aktywów netto, my na 0,6-0,7x. Różnica jest ogromna, ale to pewnie jest wynikiem wycen na polskiej giełdzie - to powinno nam dać duży potencjał wzrostu.

Jakie jest wasze otoczenie konkurencyjne?

Od 10-15 lat funkcjonują ci sami duzi deweloperzy, nikt nowy się nie pojawia i raczej nie pojawi. Oczywiście część spółek próbuje zrobić alianse, ale ciągle są to ci sami deweloperzy, inny jest tylko dostawca gruntów.

Jak postępuje ekspansja spółki na rynki zagraniczne?

Wszystko idzie zgodnie z planem. W Niemczech mamy zbudowany duży, oddzielny zespół, podobnie jest w Austrii. Analizujemy możliwość dalszego rozwoju w Holandii i na Węgrzech. Potencjał rynku polskiego jest cięgle duży, ale dla nas rynkiem strategicznym są dziś Niemcy. Stopy zwrotu w tym kraju, a także w Austrii, są wyższe o około 10-15 proc. niż w Polsce. Podążamy za naszymi najemcami, którzy chcą się z nami rozwijać.

Nasza konkurencja - Segro, Prologis - jest wyceniana na 1,5-2,0x aktywów netto, my na 0,6-0,7x. Różnica jest ogromna, ale to pewnie jest wynikiem wycen na polskiej giełdzie - to powinno nam dać duży potencjał wzrostu.

Co stało za dużym zyskiem z wyceny nieruchomości w I półroczu?

Nie jest to wzrost papierowy, bo w I półroczu podpisaliśmy rekordową liczbę umów najmu w historii spółki. Kiedy w 2014 r. wchodziliśmy na giełdę, mieliśmy 210-215 tys. mkw. wynajętej powierzchni. Teraz tylko w I półroczu podpisaliśmy nowe umowy najmu na około 150 tys. mkw. powierzchni. Ponadto wszystkie nowe umowy są podpisywane po o wiele wyższych stawkach, co wygenerowało tak duży wynik. Warto podkreślić, że stopy kapitalizacji pozostały na dotychczasowym poziomie. Nasz biznes jest bardzo prosty: wyniki są pochodną wynajmu. Jeśli wynajmiemy dużo powierzchni w kolejnych okresach, to przełoży się to liniowo na wyniki.

Bez obaw:
Bez obaw:
Popyt na powierzchnię jest bardzo duży i zdrowy, dlatego ryzyko rezygnacji przez najemców oceniam na bliskie zeru - mówił Radosław T. Krochta.
materiały prasowe

Czy rozważacie emisję akcji?

Zgodnie z celami strategicznymi emisja zostanie zrealizowana do 2024 r., ale absolutnie nie będziemy realizowali emisji przy takiej wycenie jak obecnie. Kurs jest dalece niesatysfakcjonujący.

Ile wydano na inwestycje w tym roku?

Założyliśmy CAPEX na ten rok na poziomie 150-200 mln EUR.

Czy są trudności z pozyskiwaniem finansowania?

Z finansowaniem bankowym nic się nie zmieniło. Jeśli chodzi o obligacje, to rynek polski jest relatywnie płytki, dlatego rozważamy emisję euroobligacji. Pewnie przeprowadzimy ją w październiku lub listopadzie, ale jest to zależne od warunków rynkowych.

Czy planowane są przejęcia?

Nie analizujemy obecnie żadnej akwizycji. Większy potencjał widzimy w organicznym wzroście.

Jak wygląda realizacja budowy paneli fotowoltaicznych?

Projekt idzie zgodnie z planem. Chcemy pozyskiwać około 8 MW energii z paneli. W 2023 r. powinniśmy zakończyć montaż paneli na naszych budynkach. Docelowo 20-25 proc. energii, którą sprzedajemy najemcom, powinno pochodzić z tego źródła.

Czy logistyka miejska jest istotna dla MLP Group?

To najbardziej istotny segment. Jest on najbardziej zyskowny, ma zdywersyfikowaną bazę klientów. W realizacji jest kilka projektów, m.in. w Poznaniu, Wrocławiu, Pruszkowie oraz w Wiedniu i Frankfurcie.

Czy i kiedy grupa zacznie regularnie wypłacać dywidendę?

Politykę dywidendową ogłosimy po 2025 r. Do 2024 r. zgodnie z celami strategicznymi nie będziemy wypłacać dywidendy - a jeśli, to będzie ona symboliczna.

Czy wprowadzicie akcje spółki do obrotu na zagranicznej giełdzie?

Wstępnie analizujemy dual listing we Frankfurcie, bo około 2025 r. 50 proc. naszych operacji będzie w Niemczech i Austrii, a w Polsce 30-35 proc. Wiążącej decyzji jednak nie podjęliśmy.

Czy wysoki popyt na nieruchomości zachęca do zwiększenia udziału inwestycji spekulacyjnych?

Średnio 30 proc. developmentu realizujemy spekulacyjnie i tego się będziemy trzymać.

Czy temat ESG jest istotny dla spółki? Czy pytają o to najemcy, banki?

Temat jest znacznie bardziej istotny w Niemczech i Austrii niż w Polsce. Ogłosiliśmy strategię ESG, stajemy się bardziej ekologiczni. W naszym przypadku dojście do neutralności CO2 zależy od gazu, którym ogrzewane są powierzchnie. Jeżeli gaz będzie traktowany jako zielony, to do 2025-2026 r. powinniśmy osiągnąć neutralność. Przestrzegamy zasad ekologii i jest to dla nas ważne.

Wstępnie analizujemy dual listing we Frankfurcie, bo około 2025 r. 50 proc. naszych operacji będzie w Niemczech i Austrii, a w Polsce 30-35 proc. Wiążącej decyzji jednak nie podjęliśmy.

Ile powierzchni pod nowe projekty ma MLP?

Możemy podwoić powierzchnię, bo mamy około 200 ha gruntów, z tego jedna trzecia jest kupiona, a dwie trzecie mamy dostępne na podstawie długoterminowych umów rezerwacyjnych.

Na czat zaprosiła spółka MLP Group.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane