W kwietniu 2023 r. ceny ofertowe nowych mieszkań były średnio o 2,14 proc. wyższe niż w marcu, wynika z danych serwisu RynekPierwotny.pl. Największy wzrost – o 5 proc. – odnotowano w Trójmieście. W Krakowie było to 4 proc., a w Łodzi 3. W porównaniu do grudnia 2022 r. średnia zwyżka dla największych miast wyniosła 4,6 proc.
Zdaniem ekspertów wzrost może być spowodowany zwiększającymi się kosztami budowy, a także wyprzedawaniem się najtańszych mieszkań.
To drugie zjawisko najlepiej obrazuje struktura cenowa oferty deweloperów, która od stycznia do kwietnia 2023 r. mocno się zmieniła. W Trójmieście udział lokali z ceną poniżej 9 tys. zł za metr zmniejszył się z 24 do 17 proc. Z kolei odsetek mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł za metr wzrósł z 17 do 26 proc.
Dominują inwestorzy z gotówką
Na rynku wciąż dominują zamożni klienci z gotówką i to głównie z myślą o nich budują deweloperzy.
– Potwierdzają to przykłady z Trójmiasta, Krakowa i Warszawy. Jedna z gdańskich spółek wprowadziła w kwietniu do sprzedaży pulę mieszkań ze średnią ceną ok. 30 tys. zł za 1 m kw., a więc przeszło dwukrotnie wyższą od średniej w tym mieście, która wynosiła niespełna 12,9 tys. zł. Wszystkie nowe mieszkania, które pojawiły się na trójmiejskim rynku, miały średnią cenę przekraczającą 17,8 tys. zł za metr. Z kolei w Krakowie deweloperzy wprowadzili w kwietniu do sprzedaży mieszkania, za które życzą sobie średnio po 20,7 tys. zł za m kw. – mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.
Na rynku wtórnym stawki za metr urosły najmocniej – o 12 proc. względem marca – w aglomeracji katowickiej. W porównaniu z grudniem były wyższe o aż 16 proc.
W Krakowie średnia cena wzrosła w tym okresie o 4 proc., w Poznaniu o 3, w Warszawie i Wrocławiu o 2, a w Łodzi i Trójmieście o 1.
Dwucyfrową podwyżkę w rejonie Katowic eksperci również tłumaczą kurczeniem się oferty najtańszych lokali. W grudniu 2022 r. aż 93 proc. mieszkań kosztowało mniej niż 8 tys. zł za m kw., tymczasem w kwietniu 2023 r. było to 75 proc. Z 5 do 21 proc. zwiększył się natomiast odsetek mieszkań z ceną ofertową na poziomie 8-10 tys. zł za metr.
Najstarsze kosztują mniej
Analitycy Otodomu zwracają jednak uwagę na segment nieruchomości, który tanieje już od trzech kwartałów. Chodzi o mieszkania wybudowane w latach 1945-90. Znajdują się przeważnie w obiektach z wielkiej płyty, położonych w mniej atrakcyjnych miejscach. Ceny ofertowe takich lokali urosły w ciągu roku jedynie o 1 proc.
– Niewielkie zainteresowanie mieszkaniami wybudowanymi w czasach PRL wynika z dwóch czynników. Po pierwsze są to nieruchomości mniej popularne wśród inwestorów gotówkowych, którzy poszukują mieszkań w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. To oni stanowią jedną z największych grup osób kupujących obecnie mieszkania. Po drugie, mieszkania z wielkiej płyty są często mniej efektywne energetycznie, a przez to droższe w utrzymaniu. To zniechęca część kupujących, którzy boją się o wysokość przyszłych rachunków za prąd czy gaz – tłumaczy dr Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight.
Odkręcenie kurków
Choć wśród kupujących wciąż dominują inwestorzy z gotówką, stopniowo odbudowuje się popyt na kredyty. Jak wynika z szacunków HREIT, opartych na danych BIK, w kwietniu 2023 r. był on o prawie 17 proc. wyższy niż w marcu.
– W wyliczeniach uwzględniamy liczbę dni roboczych, których w kwietniu było zaledwie 19. Teoretycznie więc w ostatnim miesiącu przez relatywnie niewiele dni otwarte były placówki banków, w których mogliśmy składać wnioski kredytowe. To samo dotyczy urzędów, z których możemy pozyskiwać zaświadczenia wymagane przez banki przy składaniu tych wniosków. Niemniej dane BIK pokazują, że mamy do czynienia z trwającą już od ośmiu miesięcy konsekwentną poprawą koniunktury na rynku hipotecznym. W jej wyniku popyt na kredyty przekroczył już dwukrotność tego, który notowaliśmy w sierpniu 2022 r., a więc w miesiącu najgorszej hipotecznej posuchy – tłumaczy Bartosz Turek, główny analityk HREIT.