Na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, w tym magazynów, widać różne tendencje. Jedną jest postępująca indywidualizacja ofert. Pojawiają się np. obiekty SBU (Small Business Units), czyli kilkusetmetrowe moduły biznesowe.
— To przede wszystkim oferta dla mniejszych przedsiębiorców i firm, które nie potrzebują dużych magazynów. Przez odpowiednią aranżację SBU można dostosować do indywidualnych potrzeb najemców pod względem wielkości i układu pomieszczeń. Ze względu na to, że SBU powstają w miastach i są wykończone w wysokim standardzie, mogą mieć także funkcję salonów wystawienniczych — opowiada Waldemar Witczak, dyrektor regionu SEGRO.
W środku miasta
SBU buduje się głównie w biznesowo-przemysłowych dzielnicach miast. — Ich największym atutem jest dogodny dostęp do transportu publicznego i większa liczba miejsc parkingowych dla pracowników i gości — mówi Waldemar Witczak. Dlatego SBU to propozycja dla przedsiębiorstw szukających dobrze położonych magazynów w dużych miastach, m.in. w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. Na przykład firmy handlowe, korzystając z SBU, mogą mieć jednym miejscu sklep, biuro i magazyn.
— W takiej sytuacji najlepszym rozwiązaniem jest mały magazyn blisko centrum miasta, w miejscu, do którego bez problemu dojadą zarówno ciężarówki z towarem, jak i komunikacja miejska z klientami. Łyżką dziegciu są ceny. Wynajem takiej powierzchni nie będzie tani. W Warszawie stawka się waha między 5,80 a 6 EUR za 1 mkw. Ta cena wynika z wysokich cen gruntów w mieście.
Również wyposażenie takiego magazynu nie jest tanie. Ceny za 1 mkw. różnią się w poszczególnych miastach i mogą być niższe niż w Warszawie nawet o 1 EUR — twierdzi Andrzej Dużyński, prezes Ideal Idea, dewelopera specjalizującego się w budowaniu i komercjalizacji miejskich magazynów tzw. SBU.
Powolny wzrost
Zdaniem Waldemara Witczaka, polski rynek nieuchronnie zmierza do zachodniego modelu, w którym najemca ma do wyboru bardzo zróżnicowane produkty. — Dowodem tego jest pojawienie się w naszym kraju SBU. Nie wyprą z rynku tradycyjnych „big boxów”, gdyż skierowane są do innego rodzaju odbiorców, jednak z czasem będą zyskiwać coraz więcej najemców, a liczba tego typu projektów będzie wzrastać — uważa Waldemar Witczak.
Podobnego zdania jest Andrzej Dużyński. — Small Business Unit to rynek niszowy, ale z perspektywami. Nie ma co się spodziewać dynamicznego rozwoju tego segmentu, to będzie powolny, aczkolwiek wyraźny wzrost — dodaje Andrzej Dużyński. Najwięcej SBU buduje się w Warszawie, bo działające tu firmy mają największe obroty. Nieco dalej w rankingu popularności miejsc pod SBU są Wrocław i Poznań.
— SBU cieszą się sporym zainteresowaniem najemców, którzy poszukują magazynów o powierzchni 450-500 mkw. Dla porównania, w typowym magazynie wysokiego składowania najmniejsze powierzchnie to 900-1000 mkw., a więc niemal dwa razy większe. SBU są też niższe. Normalna standardowa wysokość składowania w magazynach to 10 m, podczas gdy w SBU około 8 m.
Dla kogo są przeznaczone? Ostatnio doradzaliśmy przy najmie SBU m.in. Medicover/ Centrum Damiana w Ideal Idea II w Warszawie i Richtermed w Ideal Idea — opowiada Tomasz Kasperowicz, partner w Colliers International w dziale powierzchni logistycznych i magazynowych.
Magazyn dla komornika
Niszą w niszy są malutkie, kilkumetrowe magazyny do wynajęcia. Co ciekawe, przedsiębiorcy korzystają z tej oferty. — Idea Self Storage cieszy się coraz większą popularnością na zachodzie Europy, natomiast w Polsce wciąż to obszar niszowy. W naszym kraju tego typu usługi świadczy zaledwie kilka firm. Większość w Warszawie. Od kwietnia tego roku nasza firma działa także w Poznaniu — mówi Dorota Sztuba, kierownik poznańskiego Euro Self Storage — Komórki do wynajęcia.
Dodaje, że Polacy coraz chętniej przechowują swoje rzeczy w komórkach do wynajęcia. Nie tylko Kowalscy szukają małych magazynów. Wzrasta również zainteresowanie tą usługą wśród polskich przedsiębiorstw. Komórki są wygodnym rozwiązaniem np. gdy firmy nie mają pomieszczeń przystosowanych do przechowywania dokumentów – choćby w branży budowlanej.
— Około 30 proc. naszych klientów to średnie, małe i mikrofirmy. Najczęściej powierzchnie tego typu używane są jako archiwa do przechowywania dokumentów. Z tej opcji korzystają głównie kancelarie prawnicze — mówi Dorota Sztuba. Firmy handlowe wykorzystują komórki do magazynowania towaru, często z przeznaczeniem do sprzedaży internetowej. Coraz chętniej komórki wynajmują też przedsiębiorstwa prowadzące działalnośćsezonową, np. sprzedaż mebli ogrodowych, które muszą przechować jesienią i zimą.
– Duża grupa naszych klientów to firmy przeprowadzkowe, przechowujące meble przed dostarczeniem ich klientowi. Przedsiębiorstwa o takim profilu działalności wynajmują głównie pomieszczenia o największej powierzchni (do 20 mkw.). Natomiast zainteresowanie małymi komórkami wykazali ostatnio ko mornicy, którzy chcieliby chwilowo przechować rzeczy z eksmisji — sumuje Dorota Sztuba.
OKIEM EKSPERTA
Mali deweloperzy budują obiekty spekulacyjne
PAWEŁ MICHALAK
zastępca dyrektora logistyki magazynowej Schenker
Wzrost popytu na nowoczesne magazyny było widać już w drugiej połowie 2010 r.
Ta tendencja wciąż się utrzymuje. Notowany w Polsce wzrost gospodarczy bezpośrednio się przekłada na wielkość wynajmowanej powierzchni magazynowej. W związku z tym, że deweloperzy nie budują tzw. obiektów spekulacyjnych, zmniejsza się liczba dostępnych magazynów – pustostanów. Najwięcej magazynów wynajętow okolicach Warszawy. Dobre wyniki notują także Górny Śląsk, Polska centralna, a także Wrocław i okolice.
W tych rejonach są największe rynki zbytu oraz rozwinięta sieć komunikacyjna i drogowa. Od dłuższego czasu notujemy największy udział obiektów typu BTS w wynajmowanej powierzchni magazynowej. Ich minimalne metraże to 8- 10 tys. mkw. Należy również pamiętać, że takie projekty wiążą się z najmem długoterminowym (7-10 lat). Na rynku raczej nie pojawiają się nowe powierzchnie spekulacyjne dużych graczy, aczkolwiek czasami niewielkie lokalne firmy budują małe nowoczesne obiekty.