Brak ofert na rynku mieszkaniowym sprawia, że ceny lokali rosną. Marzenia o własnym lokum dla wielu na długo mogą więc pozostać niedoścignione.
Z ofert agencji znikają mieszkania. Właściciele nieruchomości, wystawiając lokal na rynku wtórnym, obserwują wręcz batalie o możliwość jego zakupu. Klienci akceptują np. coraz dłuższe terminy oczekiwania na wyprowadzkę właściciela. U deweloperów tworzą się kolejki chcących zarezerwować mieszkanie w planowanym dopiero budynku. W Polsce zapanowała gorączka zakupów na rynku mieszkaniowym. Szacuje się, że w kraju brakuje od 1,5 do 2 mln mieszkań. W obecnej sytuacji popyt na te nieruchomości zdecydowanie przewyższa podaż. Rozwiązaniem mogłoby być wznoszenie lokali mieszkalnych zaliczanych do różnych kategorii i o różnej wielkości. Jednak budowę nowych domów uniemożliwia m.in. brak planów zagospodarowania przestrzennego w miastach. Deweloperzy podkreślają, że po prostu nie mają gdzie budować.
— Tymczasem nigdy w Polsce nie było tak szerokiego dostępu do kredytów hipotecznych. Są one także stosunkowo nisko oprocentowane. Inwestowanie w mieszkania daje wysoki poziom zysku i jest bezpieczne. To także zachęca przeciętnych Polaków do zaciągania kredytów i kupowania lub powiększania mieszkań — mówi Mariusz Kania, prezes agencji Metrohouse.
Mieszkanie na licytacji
W Warszawie atrakcyjne mieszkania znajdują nabywców dosłownie w kilka dni (lub nawet godzin), od chwili wystawienia ich na sprzedaż.
— Wynika to z olbrzymiego zapotrzebowania na lokale w mieście, które stało się celem migracji zarobkowej. Bezrobocie jest tu najniższe w kraju, a średnia pensja miesięczna — najwyższa. Po kilku latach pracy wiele osób uzyskuje zdolność kredytową umożliwiającą zaciąganie pożyczki na zakup mieszkania. To sprawia, że co najmniej od dwóch lat ceny rosną systematycznie — ocenia Marek Stelmaszak, prezes agencji Euromark.
Najpopularniejsze lokale to mieszkania jedno- i dwupokojowe, których metraż mieści się w przedziale 40-60 mkw. Popularnością cieszą się też kawalerki.
— Bywa, że kilkoro chętnych targuje się o jakiś szczególnie atrakcyjny lokal. Na tym rynku zdecydowanie warunki dyktuje sprzedający — twierdzi prezes Metrohouse.
Tradycyjnie najdroższe mieszkania położone są w Śródmieściu, na Mokotowie, Starym Żoliborzu. Mają one łatwy dostęp do komunikacji miejskiej. Najmniej popularne, ale zarazem najtańsze, są gorzej skomunikowane obrzeża miasta, np. Białołęka. Także budynki z wielkiej płyty stanowią jedną z najtańszych ofert na rynku.
— Mieszkania większe lub znajdujące się w mniej prestiżowych rejonach miasta nie notują już ani tak rekordowych cen za mkw., ani też nie sprzedają się na pniu. Jednak one także znajdują kupców — zauważa Marek Stelmaszak.
Lokata kapitału
W chwili wstąpienia Polski do Unii Europejskiej Warszawa stała się atrakcyjnym rynkiem inwestycyjnym dla osób prywatnych i instytucji zagranicznych. Kupują oni mieszkania, traktując je jako długofalowy wydatek. Mają nadzieję, że podobnie jak to było w Hiszpanii i Irlandii po akcesji do UE wartość ich będzie rosła w tempie 20-30 proc. rocznie. Szacuje się, że kupili oni około 3 tys. mieszkań w stolicy. Aktywność inwestorów zagranicznych, silniejszych finansowo niż przeciętny mieszkaniec Warszawy, także wpływa na wzrost cen. Jednak taki galopujący wzrost musi się kiedyś skończyć. Jest cena, której nikt rozsądny nie zapłaci.
— Moim zdaniem, do spadku cen raczej nie dojdzie. Wprawdzie płace nie rosną tak dynamicznie jak ceny metra kwadratowego, ale sytuacja gospodarcza Polski jest dobra, a to wpływa na optymizm konsumenta. Natomiast powinno dojść do stabilizacji cen. Pierwsze jej symptomy będziemy obserwowali już zimą 2006/2007. Wpłynie na to istotnie rząd. Nie wiemy, czy parlament uchwali rządowy pomysł, jakim jest 19-procentowy podatek od zysku ze sprzedaży mieszkania. Jego wprowadzenie na pewno nie zmniejszy cen. Przeciwnie może je znacznie podnieść — podkreśla Mariusz Kania.
Na stabilizację lub ewentualną korektę cen w stolicy wpływ będą mieli także wymieniani już inwestorzy. Nie wiadomo, kiedy zdecydują się na sprzedaż mieszkań. Wejście do obrotu, dużej jak na rynek stołeczny liczby nieruchomości, wpłynie na zahamowanie wzrostu cen.
Marek Stelmaszak uważa, że można się liczyć nawet z niewielkim spadkiem wartości metra kwadratowego.
— Oczywiście nie w tym roku. Myślę, że w ciągu dwóch lat może dojść do 10-procentowej zniżki — wylicza szef Euromarku.
Ważne rynki
Z raportu opracowanego przez Oberhaus w maju 2006 r. wynika, że Kraków, Trójmiasto, Katowice oraz Poznań także zmagają się z problemami związanymi z brakiem możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich obywateli.
W stolicy Małopolski popyt kilkakrotnie przewyższa popyt, a analizy wskazują, że stan ten utrzyma się co najmniej przez dwa lata. Obecnie na rynku pierwotnym sprzedaje się mieszkania z terminem oddania do użytku pod koniec 2007 r. Dynamika wzrostu cen jest tak wysoka, że klienci podpisują umowy rezerwacyjne lub przedwstępne, z zamiarem ich odsprzedaży po znacznie wyższej cenie. Kraków korzysta ze swojej szansy rozwoju. Jednak mieszkańców niepokoi, czy miasto podoła takim problemom, jak bardzo powolny rozwój infrastruktury, chaos urbanistyczny oraz opóźniające się inwestycje drogowe.
W Trójmieście dobrych ofert brakuje zwłaszcza na rynku wtórnym. Wiosną w dobrych lokalizacjach ceny wzrosły o blisko 10 proc. (średnie za 1 mkw. wynosiły w Gdańsku — 3633 zł, Gdyni — 3866 zł i Sopocie — 4900 zł). W Sopocie za nowy lokal w atrakcyjnej lokalizacji płaci się w granicach 7-12 tys. zł za mkw.
Także w Poznaniu podaż mieszkań kształtuje się znacznie poniżej oczekiwań klientów. Dużą popularnością cieszą się lokale w nowych budynkach, położonych blisko centrum lub w dzielnicach dobrze skomunikowanych ze śródmieściem. Cena 1 mkw. w takich domach waha się w granicach 3,2-4,5 tys. zł. Stolica Wielkopolski cierpi też na brak mieszkań w apartamentowcach. Na szczęście trwają właśnie budowy kilku takich obiektów. Ceny za lokal o podwyższonym standardzie oscylują wokół 5,5-7,4 tys. mkw. Agencje nieruchomości oferują także mieszkania w wielkiej płycie. Tu cena jest zdecydowanie niższa i wynosi 2,6-3,2 tys. zł za mkw., zależnie od dzielnicy, piętra i stanu technicznego domu i lokalu.
Dla zasobów mieszkaniowych Katowic cechą charakterystyczną jest ich zużycie. Dlatego w sytuacji gdy klienci poszukują głównie mieszkań o podwyższonym standardzie czy dobrym stanie technicznym pojawienie się takiego lokale na rynku jest właściwie jednoznaczne z jego sprzedażą. Analitycy Ober-hausu zaobserwowali wzrost zainteresowania tym rynkiem inwestorów zagranicznych. Traktują oni nabyte nieruchomości jako inwestycje wieloletnie.
Przypadek szczególny
Specjalizująca się w rynku nieruchomości firma doradcza REAS Konsulting przeanalizowała rynek mieszkaniowy w Łodzi. Miasto to jest w innej sytuacji niż pozostałe największe miejscowości w kraju. Ma wysokie bezrobocie, odpływ ludzi oraz istotny spadek przyrostu naturalnego. To sprawia, że zdaniem autora opracowania Edwarda Kozłowskiego, trudno spodziewać się w tym mieście gwałtownego wzrostu popytu na mieszkania. Jednak jego zdaniem aktywna polityka władz lokalnych starających się przyciągnąć nowych inwestorów, poprawiająca się infrastruktura transportowa oraz potencjał wyższych uczelni zlokalizowanych w tym mieście — m.in. słynna filmówka — mogą przyczynić się do zmiany wizerunku miasta. Zatem realne wydaje się, że wkrótce może dojść do wzrostu lokalnego popytu. Edward Kozłowski uważa, że będzie on oparty na ludziach w wieku 25-35 lat, czyli zakładających rodziny oraz o osoby w wieku 36-45, które będą chciały poprawić sobie warunki mieszkaniowe. Wobec niskich obecnie cen mieszkań popyt może wzrosnąć za sprawą działalności inwestycyjnej.