Lokum dla firmy Rynek wchłania każdą nowo oddaną powierzchnię
Numerem jeden na rynku biur jest i długo jeszcze będzie Warszawa. Jednak dystans między nią i pozostałymi miastami cały czas maleje.
Wśród budynków biurowych oddanych ostatnio do użytku w Warszawie szczególną uwagę przyciągają dwa: Rondo 1 i Złote Tarasy. Pierwszy obiekt, oddany w 2006 r., budził wielkie zainteresowanie jeszcze przed wybudowaniem. W opinii ekspertów jest to jeden z najciekawszych budynków biurowych w Polsce. Złote Tarasy otwarto z ponadrocznym opóźnieniem, a ich architektura niektórych rozczarowała. Powody? Zdaniem Andrzeja Brochockiego z Kancelarii Brochocki Nieruchomości, koncepcja handlowo-rozrywkowej wizytówki Warszawy w połączeniu z biurami może budzić kontrowersje.
Zainteresowanie architektów nie kończy się na szczęście na stolicy. Oddany niedawno do użytku biurowiec Andersia Tower w Poznaniu, zbudowany w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego, uchodzi za jeden z najnowocześniejszych biurowców w Polsce.
Centrum biurowe
W pierwszej połowie 2007 r. koniunktura gospodarcza, podobnie jak w ostatnich kilkudziesięciu miesiącach, wpływała pozytywnie na rynek inwestycji w nieruchomości biurowe w Polsce. Według Cushman & Wakefield, wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości biurowych za pierwsze półrocze 2007 r. wyniósł 868 mln EUR.
— Pomimo wzrostu liczby transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości biurowych w regionach wolumen transakcji w całym kraju nieznacznie zmniejszył się w porównaniu z takim samym okresem 2006 r. Transakcje w Warszawie nadal stanowią około 75 proc. całego rynku w Polsce — tłumaczy Michael Atwell, partner, szef grupy rynków kapitałowych Cushman & Wakefield.
W Warszawie wciąż obserwujemy zmniejszający się procent powierzchni niewynajętych — w lipcu 2007 r. było to tylko 4 proc. W porównaniu z końcem 2006 r. oznacza to spadek o 25 proc. Brak biur pociągnął za sobą wzrost cen. W Centralnym Obszarze Biznesu średni czynsz wynosi około 22 EUR za mkw., rok temu było to 5 EUR mniej. W najlepszych budynkach biurowych w Warszawie (np. Rondo 1, Złote Tarasy, Aleje Ujazdowskie 41) ceny dochodzą już do 28 EUR za mkw.
— Najprawdopodobniej już za kilka miesięcy będziemy mieli do czynienia z sytuacją, gdy w ścisłym centrum miasta zabraknie dużych powierzchni do wynajęcia. Jest tam oddawanych do użytku bardzo mało budynków biurowych, a ich powierzchnie już teraz są w większości wynajęte. Najemców znajdują nawet dotąd puste biura ulokowane na peryferiach — tłumaczy Andrzej Brochocki.
Taką sytuację mamy na Mokotowie czy Służewcu Przemysłowym, gdzie inwestorzy od kilku lat budują i planują kolejne inwestycje biurowe, a wiele budynków znajduje się w końcowej fazie wykończenia. W dzielnicach tych popyt powinien być zrównoważony z podażą, a najemcy bez większych problemów znajdą lokum. Wzrost cen nie będzie tak dynamiczny jak w przypadku centrum. Ceny powinny oscylować w granicach 15 EUR za mkw.
Do końca 2007 r. niski współczynnik pustostanów w Warszawie powinien się utrzymać. Z powodu niewielkiej podaży pustostany będą znikały z centrum miasta. Nieco inaczej może być poza centrum.
— W latach 2009-10 podaż nowej powierzchni w lokalizacjach poza centrum może spowodować wzrost pustostanów nawet do 10 proc. —prognozuje Richard Aboo, partner, szef działu powierzchni biurowych Cushman & Wakefield.
Regionalne ożywienie
Wzmożony ruch na rynku nieruchomości obserwujemy także poza stolicą. Większość ekspertów wyróżnia trzech regionalnych prymusów: Kraków, Wrocław i Łódź.
Stolica Małopolski pozostaje największym rynkiem biurowym po Warszawie z zasobami około 315 tys. mkw. nowoczesnych biur. Podobnie jak w stolicy, najwięcej chętnych znajdują lokale w centrum miasta. Kraków o pałeczkę wicelidera w najbliższych latach będzie walczył z dzisiejszym numerem trzy, czyli Wrocławiem. Cushman & Wakefield szacuje, że w ciągu najbliższych czterech lat rynek wrocławski powiększy się o co najmniej 500 tys. mkw., krakowski — o 350 tys. mkw.
— O dynamice rynku wrocławskiego decyduje bliskość kilku dużych specjalnych stref ekonomicznych. Ważne jest również to, że sąsiaduje z autostradą, inwestorzy chwalą też sprawność z jaką działają władze miejskie. Załatwienie formalności jest tu dużo łatwiejsze niż na przykład w Warszawie — mówi Andrzej Brochocki.
Wraz z miastem rozwija się rynek biurowy w Łodzi, która kilkanaście lat temu była skazana na pożarcie i cierpiała na niedobór wysokiej klasy biurowców. Jeszcze w tym roku powstanie tu pierwszy biurowiec o najwyższym standardzie. Według planów inwestycyjnych, w ciągu najbliższych czterech lat Łódź ma zwiększyć swoją powierzchnię biurową o ponad 300 proc.!
Plany wyglądają dobrze. Niestety, na razie na największych rynkach, takich jak Wrocław i Kraków, Katowice czy Poznań, nie ma wielu wolnych powierzchni do natychmiastowego wynajęcia.
— Rynki regionalne są stosunkowo płytkie, dlatego każde znaczące zwiększenie podaży może spowodować skokowy wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej. Jednak, z uwagi na silny popyt, zawierane są często umowy pre-let, które absorbują powierzchnię jeszcze przed dostarczeniem jej na rynek — twierdzi Richard Aboo.
W miastach regionalnych przeciętne koszty wynajmu wynoszą 12-17 EUR, przy czym najwyższe są w Krakowie i Poznaniu.
Okiem praktyka
Urszula Kostrzewa
z agencji Kostrzewa PR
Mimo wielu przeszkód
Mimo że w Warszawie powstaje więcej mieszkań, nowe budynki biurowe bardziej rzucają się w oczy. Przyczyna? Wśród biur znajdziemy bardziej spektakularne konstrukcje architektoniczne.
Do największych przeszkód, które utrudniają inwestorom życie, należy biurokracja. W Warszawie niezmiernie trudno załatwić pozwolenie na zabudowę, brakuje planów zagospodarowania przestrzennego. Do tego dochodzi wzrost kosztów budowy o 30 proc. w ostatnich trzech latach.
Koniunktura, z którą mamy teraz do czynienia, utrzyma się przynajmniej przez dwa, trzy lata. Myśląc o tego typu inwestycjach, trzeba jednak pamiętać, że nowe biurowce powstają dość długo. Sama budowa trwa od 14 do 24 miesięcy, przygotowanie inwestycji drugie tyle.
Bartosz Dyląg