KREDYT NA DOM JEST ZBYT DROGI
O atrakcyjności oferty mieszkaniowej decyduje oprocentowanie i wysokość bankowych prowizji
Osoba, która zaciągnęła kredyt mieszkaniowy o wartości 100 tys. zł, w ciągu dziesięciu lat wpłaci do banku ponad 215 tys. zł. Choć kredytów hipotecznych udziela już ponad 30 instytucji, w większości z nich jest to produkt bardzo drogi. W dodatku jego otrzymanie wymaga czasu i cierpliwości.
Poszukiwania przyszłego kredytodawcy trzeba rozpocząć od sprawdzenia, które z banków gotowe są finansować planowaną przez nas inwestycję. W przypadku kupna mieszkania na rynku wtórnym lub pierwotnym sprawa jest prosta — wszystkie banki oferują taki kredyt. Gorzej, jeśli chcemy zbudować dom własnymi siłami (nie korzystając z usług generalnego wykonawcy). Banki ostrożnie podchodzą do osób budujących systemem gospodarczym i żądają od nich stosu dokumentów. Firma budowlana jest bowiem dla banku wiarygodna, tym bardziej gdy działa na rynku od wielu lat. Natomiast samodzielny inwestor, który najczęściej buduje dom niemal, bez kapitału przy wydatnej pomocy rodziny i znjomych jest już dla banku zdecydowanie mniej wiarygodny.
Liczba banków, w których możemy zaciągnąć kredyt zmniejszy się bardzo, jeśli chcemy sfinansować spłatę wcześniej zaciągniętego, mniej korzystnego kredytu hipotecznego. Osób, które kolejnym długiem chcą finansować spłatę kredytu, jest już jednak coraz mniej. Jednak gdy zdecydujemy się na taki krok lepiej naradzić się w tej sprawie z doradcą.
Kredyt na kredyt
Wybierając wstępnie bank, który ma finansować nasze przyszłe mieszkanie trzeba też sprawdzić, czy zechce on kredytować wszystkie koszty związane z zakupem nieruchomości, czy tylko samą wartość domu lub lokalu. Koszty dodatkowe (prowizja agencji, opłata notarialna) przekraczają nieraz 10 proc. ceny lokalu.
Wysokie oprocentowanie
W zgodnej opinii fachowców, kredyty mieszkaniowe cały czas są w Polsce zbyt drogie. Długoletni kredyt hipoteczny staje się naprawdę dostępny, jeśli jego oprocentowanie nie przekracza 10 proc. Tymczasem oprocentowanie kredytów złotowych po zeszłorocznej podwyżce stóp przez RPP wzrosło do 17-20 proc. Najważniejszym kryterium, decydującym o atrakcyjności oferty dla klientów, jest więc cena kredytu. Składają się na nią nie tylko odsetki uzależnione od oprocentowania, ale też wszystkie prowizje pobierane przez bank — za rozpatrzenie wniosku, za udzielenie kredytu, za wcześniejszą spłatę kredytu, za przewalutowanie. Na przykład w BGŻ prowizja przygotowawcza w przypadku kredytu o wartości 200 tys. zł wynosi 6 tys. zł.
Tanie kredyty oferują duże banki detaliczne. Najtańsza jest oferta PKO BP, względnie niewysokie oprocentowanie (w granicach 18 proc.) oferują też BGŻ, WBK, Kredyt Bank, Pekao SA. Banki te pobierają też stosunkowo niskie prowizje, na co pozwala im skala prowadzonej działalności. Niedogodnością dla klienta wybierającego taką tanią ofertę jest konieczność załatwiania wszystkich formalności w oddziałach banków i długi czas oczekiwania na zapadanie kolejnych decyzji.
Droższe kredyty (oprocentowanie 19-21 proc.) oferują instytucje kierujące swoją ofertę do klienta wymagającego bardziej wyrafinowanej obsługi. Ich produkty sprzedają doradcy kredytowi, których zadaniem jest maksymalne wyręczenie klienta w załatwianiu formalności. Za taką wygodę trzeba jednak zapłacić, zwykle w postaci wyższych odsetek. Na takie usługi nastawiają się nieduże banki specjalistyczne, np. GE Bank Mieszkaniowy, LG Petro Bank, prowadzą akwizycję tego produktu niektóre banki zagraniczne np. Deutsche Bank. Prawdopodobnie, także będzie można oczekiwać indywidualnej obsługi od nowo powstałych banków hipotecznych — Reinhyp-BRE i HypoVereinsbank. Jednak instytucje te nie mają co liczyć na zdecydowanie zwiększony popyt, jeśli nie będzie dużej obniżki oprocentowania. W opinii analityków spadku stóp można sięnajwcześniej spodziewać w połowie tego roku. Prawdziwie atrakcyjne, w naszych warunkach, będą kredyty mieszkaniowe wówczas, gdy ich oprocentowanie spadnie do poniżej 15 proc. w skali roku.
Ostrożne banki
Większość polskich banków jest bardzo ostrożna i uważnie analizuje zdolność kredytową klienta. W rezultacie wielu z nich po zapłaceniu za analizę wniosku — od 50 do 300 zł — dowiaduje się, że kredytu nie otrzyma. Ogromna liczba udzielonych kredytów i opinie klientów pokazują, że najbardziej odważny i elastyczny jest PKO BP, który posiada 60-proc. udział w tym rynku.
Podstawą wyliczenia zdolności kredytowej klienta (wysokość pożyczki, czas spłaty) jest uzyskiwany przez niego dochód. W przypadku rodzin liczony jest on łącznie. Na tej podstawie w Pekao SA dwuosobowa rodzina o łącznym dochodzie brutto 5 tys. zł może pożyczyć 168 tys. zł.
Obliczając zdolność kredytową banki biorą też pod uwagę pozostałe obciążenia kredytobiorcy, liczbę osób na utrzymaniu itp. Na przykład w WBK — po spłacie raty kredytu i uwzględnieniu innych stałych obciążeń, kredytobiorcy musi pozostać co najmniej po 500 zł na dwie pierwsze osoby w gospodarstwie domowym i co najmniej po 300 zł na każdą następną osobę. Czyli na utrzymanie czteroosobowej rodziny musi pozostać co najmniej 1,3 tys. zł miesięcznie.
Ubezpiecz się
Podstawowym zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego jest hipoteka na kredytowanej nieruchomości. Sądy wieczystoksiegowe działają jednak niezwykle wolno i w Warszawie na wpis zastawu do księgi trzeba często czekać miesiącami. Do tego czasu banki wymagają dodatkowych zabezpieczeń. Klienci najczęściej korzystają z poręczenia osoby trzeciej lub, co jest wygodniejsze lecz droższe, ubezpieczają kredyt. Miesięczny koszt ubezpieczenia waha się między 0,1 -0,2 proc. kwoty kredytu.
Bank dobrze zarobi
Często niedocenianym przez klientów banków punktem umowy kredytowej są warunki spłaty pożyczki. Tymczasem to właśnie rozłożenie spłat często decyduje o uciążliwości kredytu. Najbardziej popularne i oferowane przez wszystkie banki są systemy spłat w równych ratach i w ratach malejących. Dodatkowo trzeba zwracać uwagę, czy bank pozwoli nam na karencję w spłacie kapitału w pierwszym okresie, czy wolno będzie opuścić jedna ratę w roku lub nawet zawiesić okresowo spłaty w przypadku gwałtownego pogorszenia się naszej kondycji finansowej Najłatwiej wybrać najkorzystniejszy system porównując harmonogramy spłat tej samej kwoty w różnych bankach. Przy okazji można przekonać się, ile bank zarobi na pożyczeniu pieniędzy.
Łukasz Świerżewski